SCPI : nue-propriété vraiment intéressante ?

agra07

Contributeur régulier
Il y a donc deux questions à se poser:
1) investissement dans des SCPI ou dans un autre produit?
2) investissement en nue propriété ou en pleine propriété?
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
@buffetophile : ah ben voilà mon erreur ! merci !
. A ce niveau-là, est-ce que ça vaut encore le coup d'investir, la question se pose, non ?
effectivement c'est une question qui peut se poser lorsqu'on est en fort TMI et encore plus si on est à l'IFI....:mad:

Ceci dit la question suivante serait : mais que faire de mieux ?
 

flo1810

Contributeur
Quand on a un TMI élevé, l'investissement en SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie ne serait-il pas un peu plus intéressant ?

Les frais sont différents (sur les meilleurs contrats en ligne : 0,5 %/an de frais de gestion, et des frais d'entrée inférieurs à ceux des achats en direct). Attention, on trouve des contrats qui reversent 100% des revenus ; et d'autres seulement 85%. Aussi, parfois, on ne peut pas faire un versement tout en SCPI. En revanche, on peut peut-être se débrouiller en faisant un versement puis un arbitrage. Je pense à deux contrats individuels : Epargne Evolution, de E-Patrimoine et Mes-Placements Liberté de Mes-Placements.fr. Ces deux contrats sont assurés par Spirica, filiale du Crédit Agricole. Ils reversent 100% des revenus de SCPI.

Si tu n'as pas besoin de récupérer les gains pendant 8 ans, ça peut être intéressant, parce qu'au bout de 8 ans, tu bénéficies du statut fiscal privilégié de l'assurance vie (chaque année, tu ne paies que les prélèvements sociaux sur les 4600 ou 9200 € de gains que tu récupères ; et si tu reprends davantage de gains, tu bénéficies de la flat tax). Par la suite, tu pourras éventuellement faire un rachat tous les ans, ou même plus fréquemment.

Par contre, si tu empruntes de l'argent pour alimenter un tel contrat d'assurance-vie, clairement, tu peux tirer un trait sur toute déductibilité des intérêts d'emprunt dans ta déclaration de revenus.
 

moietmoi

Top contributeur
Si tu n'as pas besoin
Effectivement, nous ne savons rien de ce que tu recherches, donc les réponses sont forcément partielles, vu le peu de données; 80ke sont peu de choses si tu es en profession libérale sans protection familiale en cas de coup dur( plus aucun revenu) ; le placement optimum n'est donc pas le même en fonction de ta situation.(type de travail, age des enfants, protection..)
 

falagar

Membre
Bonjour à toutes et à tous,

Et merci pour vos contributions. Ca pousse à la réflexion.

Je réponds plus ou moins dans l'ordre (je galère avec l'interface du forum).

Effectivement, nous ne savons rien de ce que tu recherches, donc les réponses sont forcément partielles, vu le peu de données; 80ke sont peu de choses si tu es en profession libérale sans protection familiale en cas de coup dur( plus aucun revenu) ; le placement optimum n'est donc pas le même en fonction de ta situation.(type de travail, age des enfants, protection..)
40 ans, salaria sur un emploi stable, dans un secteur qui ne souffre pas de chômage (IT). Très qualifié, pas spécialement de crainte sur l'avenir. Je me posais la question de me mettre à mon compte comme consultant. Mais rien de précis encore : la sécurité avant tout.

Ceci dit la question suivante serait : mais que faire de mieux ?
C'est exactement ça qui m'est venu à l'esprit, j'avoue : hors SCPI, quoi faire, sachant que j'exclue l'immo en direct (plus risqué, et beaucoup trop de contraintes).

Quand on a un TMI élevé, l'investissement en SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie ne serait-il pas un peu plus intéressant ?
Dans 10 ans, je serai sur un TMI à 30 effectivement, ou sur le point de l'être. Avec une imposition à 50%, effectivement, la question se pose. Merci pour tes suggestions, je vais regarder du côté de Spirica.

Par contre, si tu empruntes de l'argent pour alimenter un tel contrat d'assurance-vie, clairement, tu peux tirer un trait sur toute déductibilité des intérêts d'emprunt dans ta déclaration de revenus.
Je ne prévoyais pas forcément de levier, et si c'était le cas, il n'y aura de toute façon pas grand-chose à déduire, compte tenu des taux. Donc pas forcément un critère de premier plan.

Merci encore pour vos retours,
 

falagar

Membre
Bonjour,

J'ai peut-être mal répondu aux questions qui m'étaient posées, ce sujet semble endormi. Aussi j'ai repris ce we les choses en main. J'ai trouvé quelques éléments.

En particulier cet article m'a semblé intéressant, tout comme celui-ci. Il semble indiquer que la détention en direct est préférable à la détention en assurance-vie, et ce jusqu'à un TMI de 30 où l'avantage bascule côté AV, mais de vraiment pas grand-chose. Autrement dit : ce n'est vraiment intéressant qu'à partir d'un TMI à 41%, dans l'état actuel des choses.

Le "gouvernement" est engagé dans une logique de refonte des tranches de l'IR, mais en me basant sur les réformes menées depuis deux ans j'en attends plus d'entourloupes que de miracles...

Autrement dit : la SCPI en assurance-vie ne serait vraiment intéressante qu'à très fort TMI, mais en perdant la possibilité du levier, la possibilité de donner les parts petit à petit, la possibilité du démembrement, et peut-être d'autres bricoles que j'oublie... En gros : un outil destiné aux TMI à 41% ?
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
... En gros : un outil destiné aux TMI à 41% ?
pas forcément ...
aussi aux gens à faible TMI mais qui ne peuvent pas faire un crédit car déjà endettés à 33% pour leur RP , qui ont un peu de liquidité, qui veulent mettre un pied dans l'immobilier de rendement en sortant du traditionnel fonds euros sans entrer dans la complexité des UC.....:cool:
 

falagar

Membre
Mais dans le cas que vous décrivez, cet hypothétique client aura un rendement final inférieur à celui obtenu en direct ?
 

moietmoi

Top contributeur
Autrement dit : la SCPI en assurance-vie ne serait vraiment intéressante qu'à très fort TMI
La liquidité est plus grande, par exemple en cas de baisse rapide des actifs immobiliers, les possesseurs en direct se trouveront bloqués et ne pourront pas racheter, alors que ceux en AV disposeront de leurs fonds;
 
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