SCI vs Indivision

#1
Bonsoir à toutes et tous.

Après avoir beaucoup lu, beaucoup appris, mais pas forcément tout compris, je me tourne vers la communauté pour quelques conseils.

Je viens de bénéficier, par donation, d'une moitié de maison à rénover. Le projet est ficelé, financièrement parlant, et il ne reste qu'un détail à régler : SCI ou indivision. La notaire qui a traité la donation nous a "vendu" la SCI sans vraiment la justifier : je n'ai toujours pas compris, dans notre cas, quel avantage nous avons à passer par cette structure. Et donc pour l'instant c'est en attente.

Le contexte : ma soeur a hérité la moitié de cette maison, va financer la moitié de la rénovation, et va même l'habiter pendant quelques années. Au terme du crédit, qui sera de 10 ans, je souhaite lui laisser la possibilité de racheter ma part, ou l'inverse, ou bien de rester en l'état, et de faire du locatif à deux. L'objectif avoué est de constituer un complément de revenus pour assurer les études de mes enfants ou bien les vieux jours de nos parents. Dans les deux cas ça sera un plus. A noter que ma soeur n'a pas d'enfants à l'heure actuelle, et que pour ma part je suis PACSé et non marié.

J'ai pas mal lu, en particulier des sujets dans ce forum, et ici aussi. Mais je n'arrive toujours pas à comprendre ce qui pourrait, concrètement, nous pousser vers la SCI ? Au niveau fiscalité à priori c'est identique. Peut-être au niveau durée de détention du bien, si on devait revendre plus tôt ? Au niveau crédit, il me semble que c'est mieux protégé si on reste en indivision.

Merci d'avance de vos lumières.
 
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buffetophile

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Staff cBanque
#2
le souci c'est peut etre en cas de succession de l'un ou l'autre des indivisaires .
se retrouver en indivision avec des neveux ou nièces n'est pas forcément simple . ( dans une indivision les décisions sont prises à l'unanimité notamment pour la vente du bien ).
 
#3
Bonsoir,

Et merci pour votre réponse. Dans ce cas précis, et bien sûr en restant conscient qu'on ne sait jamais ce que la vie nous réserve, je suis raisonnablement optimiste : il est entendu depuis le début qu'en cas de nécessité, le bien sera vendu (prioritairement à l'autre indivisaire, ou bien intégralement si nécessaire).

Par contre votre réponse m'interroge : qu'est-ce que la SCI apporterait dans ce cas précis ?
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
#4
Par contre votre réponse m'interroge : qu'est-ce que la SCI apporterait dans ce cas précis ?
imaginons que votre soeur décède en laissant 3 héritiers dont un mineur ou un majeur protégé ( handicapé mental ) .la décision de vendre devant se prendre à l'unanimité , il suffit d'un récalcitrant pour bloquer le processus . s'il s'agit d'un majeur sous tutelle il faudra l'avis d'un juge etc...

alors que dans une SCi la décision peut se prendre avec 51% des parts .

je connais une personne ( 75ans ) qui possède un immeuble en indivision avec son frère ainé et ses nièces héritières d'un 3eme frère décédé....ca fait des années qu'ils s'entredéchirent à coups d'avocats entre ceux qui veulent vendre , ceux qui voudraient mais pas au prix demandé et ceux qui ne voudraient pas vendre ....

il vient juste de signer une convention de sortie de l'indivision avec lotissement de l'immeuble en plusieurs apparts et création d'une copropriété mais ca lui a au final couté pas mal de temps d'énergie et ...d'argent .
 

paal

Top contributeur
#5
Bonsoir à toutes et tous.
Je viens de bénéficier, par donation, d'une moitié de maison à rénover. Le projet est ficelé, financièrement parlant, et il ne reste qu'un détail à régler : SCI ou indivision.
Le contexte : ma soeur a hérité la moitié de cette maison
En relisant votre post, j'ai quelque mal à comprendre pourquoi des frères et soeurs sont traités de façon différente, l'un par une donation et l'autre par un héritage, le tout alors que vos parents (communs ?) semblent toujours vivants puisque vous envisagez de pouvoir assurer leurs vieux jours ...

Elle va financer la moitié de la rénovation, et va même l'habiter pendant quelques années.
et Au terme du crédit, qui sera de 10 ans, je souhaite lui laisser la possibilité de racheter ma part, ou l'inverse, ou bien de rester en l'état, et de faire du locatif à deux
Vous semblez actuellement dans une situation de forme indivisaire, alors qu'avec votre soeur, vous avez dès à présent des situations qui ne sont pas semblables, que ce soit au niveau de votre situation familiale ou de votre prochaine situation comme occupant des lieux ; et la vie à des circonstances évolutives qui, comme le souligne Buffeto, peuvent présenter des facettes impliquant des particularités qui peuvent être bloquantes ...

C'est en cela que la solution de la SCI permet à la fois une solution plus souple et plus précise ; plus précise car chaque associé dispose d'un nombre parts (qui auront ultérieurement la faculté de se trouver démembrées si utile ou nécessaire), et plus souple, car il est possible de céder plus ou moins graduellement des parts ; dans le cas de l'indivision, vous ne bénéficiez ni de cette souplesse, ni de cette précision ....

Alors bien entendu, opter pour la SCI cela nécessite de la créer puis de la gérer ...
 
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moietmoi

Top contributeur
#6
imaginons que votre soeur décède en laissant 3 héritiers dont un mineur ou un majeur protégé ( handicapé mental ) .la décision de vendre devant se prendre à l'unanimité , il suffit d'un récalcitrant pour bloquer le processus . s'il s'agit d'un majeur sous tutelle il faudra l'avis d'un juge etc...
"nul n'est censé rester dans l'indivision" dit la loi ce qui veut dire qui si un indivisaire veut vendre, soit l'autre lui achète, soit le bien est vendu et il y a partage du résultat de la vente; la difficulté vient du fait que pour vendre , il faut si l'un des indivisaires ne veut pas de son plein gré , le contraindre à la vente par une décision d'un juge de tgi;

alors que dans une SCi la décision peut se prendre avec 51% des parts .
si les statuts ne prévoient rien, c'est à l'unanimité.... donc même problème que l'indivision

Les statuts peuvent prévoir des majorités en nombre d'associés, en voix,..en associés présents lors de l'AG décidant la chose..mais dans le cas ici où le bien appartient à 50/50 .. pourquoi la sci constituée déciderait dans ces statuts de privilégier l'un ou l'autre... donc égalité entre indivision et sci


je connais une personne ( 75ans ) qui possède un immeuble en indivision avec son frère ainé et ses nièces héritières d'un 3eme frère décédé....ca fait des années qu'ils s'entredéchirent à coups d'avocats entre ceux qui veulent vendre , ceux qui voudraient mais pas au prix demandé et ceux qui ne voudraient pas vendre ....
une sci au démarrage, avec les 2 frères et la soeur n'aurait pas aidé; à Part prévoir dans les statuts à l'origine, une certaine déchéance de droit des héritiers...mais qui se contraindrait à le faire à l'origine?

il vient juste de signer une convention de sortie de l'indivision avec lotissement de l'immeuble en plusieurs apparts et création d'une copropriété mais ca lui a au final couté pas mal de temps d'énergie et ...d'argent .
cela aurait encore coûter plus cher avec une sci avec le formalisme...

je ne vois donc pas l'intérêt d'une SCI concernant ces points;


Le contexte : ma soeur a hérité la moitié de cette maison, va financer la moitié de la rénovation, et va même l'habiter pendant quelques années. Au terme du crédit, qui sera de 10 ans, je souhaite lui laisser la possibilité de racheter ma part, ou l'inverse, ou bien de rester en l'état, et de faire du locatif à deux. L'objectif avoué est de constituer un complément de revenus
Envisagez vous de faire payer un loyer à votre soeur, pour la moitié de la maison qu'elle occupera et qui vous appartient?et dans ce cas de payer les impots liés à ce revenu?
Si non, il est possible qu'une sci soit une solution possible , les statuts prévoyant que la résidence principale de l'un des associés puisse être établie gratuitement dans le bien déténu par la sci; (à voir avec un notaire ou un fiscaliste)
 

paal

Top contributeur
#7
Pas mal de points qui méritent approfondissement ...

"nul n'est censé rester dans l'indivision" dit la loi ce qui veut dire qui si un indivisaire veut vendre, soit l'autre lui achète, soit le bien est vendu et il y a partage du résultat de la vente; la difficulté vient du fait que pour vendre, il faut si l'un des indivisaires ne veut pas de son plein gré, le contraindre à la vente par une décision d'un juge de tgi
Oui, et c'est bien cela le problème !
Et en présence d'un indivisaire présentant un handicap, que va décider le juge ?

Et vous allez ensuite en appel (plus la suite ...) pour contester la décision des juges ?

Si les statuts ne prévoient rien, c'est à l'unanimité.... donc même problème que l'indivision

Les statuts peuvent prévoir des majorités en nombre d'associés, en voix,..en associés présents lors de l'AG décidant la chose..mais dans le cas ici où le bien appartient à 50/50 .. pourquoi la sci constituée déciderait dans ces statuts de privilégier l'un ou l'autre... donc égalité entre indivision et sci
Raison de plus pour y prévoir des clauses et majorités appropriées ...

Une sci au démarrage, avec les 2 frères et la soeur n'aurait pas aidé; à part prévoir dans les statuts à l'origine, une certaine déchéance de droit des héritiers...mais qui se contraindrait à le faire à l'origine?
Certes, mais dans ce cas, les héritiers auraient été porteurs de parts transmises par leur parent décédé, et ils ont alors la faculté soit de les vendre, soit de racheter plus ou moins graduellement celles des autres associés ; c'est en cela que c'est tout le même plus souple que l'indivision, où c'est du tout ou rien, comme en propriété directe !

Si non, il est possible qu'une sci soit une solution possible, les statuts prévoyant que la résidence principale de l'un des associés puisse être établie gratuitement dans le bien détenu par la sci; (à voir avec un notaire ou un fiscaliste)
C'est peut-être en fonction de ça que la notaire consultée penchait pour la SCI ...
 

paal

Top contributeur
#8
Bonsoir,
Il est entendu depuis le début qu'en cas de nécessité, le bien sera vendu (prioritairement à l'autre indivisaire, ou bien intégralement si nécessaire).
Cet arrangement a-t-il vocation à se trouver formalisé, sous forme d'une convention d'indivision volontaire, prévoyant une durée et une clause de tacite renouvellement périodique, ainsi que les conditions dans lesquelles il sera possible de mettre fin à l'indivision ?

Cette convention portant alors sur un bien immobilier, l'intervention d'un notaire semble appropriée ...
 
#9
Bonjour,

Merci pour ces éléments de réflexion moietmoi : cela rejoint les conclusions auxquelles j'étais arrivé.

Envisagez vous de faire payer un loyer à votre soeur, pour la moitié de la maison qu'elle occupera et qui vous appartient?et dans ce cas de payer les impots liés à ce revenu?
Si non, il est possible qu'une sci soit une solution possible , les statuts prévoyant que la résidence principale de l'un des associés puisse être établie gratuitement dans le bien déténu par la sci; (à voir avec un notaire ou un fiscaliste)
Oui, il est prévu que ma soeur me verse effectivement un loyer. Sans cela, financièrement, l'opération n'était pas viable.

Cet arrangement a-t-il vocation à se trouver formalisé, sous forme d'une convention d'indivision volontaire, prévoyant une durée et une clause de tacite renouvellement périodique, ainsi que les conditions dans lesquelles il sera possible de mettre fin à l'indivision ?

Cette convention portant alors sur un bien immobilier, l'intervention d'un notaire semble appropriée ...
Jusqu'à présent, je n'ai pas envisagé de convention d'indivision, l'objectif étant de consacrer un maximum de $$ à la rénovation, et d'éviter les tracasseries administratives "inutiles".

La formalisation de cette clause ne me semble pas une priorité : garder cette maison présente, pour nous deux, des contraintes et des avantages. Si l'un des deux se trouvait en difficulté, l'autre aurait du mal à assumer seul. Je sais que la vie va comme elle veut, et qu'on ne sait pas de quoi demain sera fait. Mais je pense que même dans les difficultés l'un ne contraindra pas l'autre.

Au pire : j'imagine qu'il sera possible de créer la SCI à posteriori, même en cas de présence d'un crédit souscrit à titre particulier ?
 
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