[SCI] - Parts sociales

Bonjour/bonsoir,

Suite à un entretien avec un conseiller financier, et à sa mise en lumière de l'achat via une SCI, je me suis posée plusieurs questions et le retour d'une amie comptable me semble peu envisageable, mais peut être est ce bien le cas, c'est pourquoi je me permets de vous consulter ce jour.

Mon mari et moi même avons un projet d'acquisition. Une maison dans l'ancien sur un terrain pour lequel il est possible d'effectuer une division parcellaire. De ce fait, nous souhaiterions acheter ce bien pour louer la maison existante et faire de la maison neuve notre résidence principale.

Ce projet étant trop important en terme de budget pour un achat immobilier en tant que particuliers, la solution d'une constitution de SCI nous a été proposée par la banque.
Des dires du conseiller, il serait possible de créer une SCI avec pour mon mari 45% des parts sociales, 45% pour moi également et les 10% restants à repartir entre les autres associés. Puis nous devrons leur racheter leurs parts sociales.

C'est là que le problème se pose. En effet, si les parts sociales détenues sont comme décrites précédemment, lors de la demande de prêt, les revenus des associés sont comptabilisés dans leur totalité. Sachant que seuls mon mari et moi même allons prendre en charge le remboursement du prêt, les parts sociales sont elles réévaluée à hauteur de la prise en compte des revenus de chaque associés lors du prêt ou restent elles inchangées ?
Je m'explique peut être mieux par la suite, le montant du prêt est de 600000€. Mon mari détient 45% soit 270000€, même chose pour ma part. Le 3ème associé détient 5%, soit 30000€, le 4ème en détient 3% soit 18000€ et le dernier 2%, soit 12000€. Nous devrons donc leur racheter leurs parts à cette hauteur ?
Est ce bien ce calcul là, ou par exemple l'un des associés a des revenus bien supérieurs aux autres, et cela rassure la banque pour le prêt. Et de ce fait, ses parts sociales sont réévaluées à 50%, nous devrons donc lui racheter à hauteur de 300000€, sachant qu'il ne supporte en aucun cas le prêt immobilier ?

D'autre part, y a t'il des particularités quant aux assurances à souscrire pour ce type d'emprunt ?

Merci, bonne journée/soirée
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
Nous devrons donc leur racheter leurs parts à cette hauteur ?
comptablement , les choses sont bien plus complexes que ca....

la valeur comptable dépend de l'état d'avancement des dettes de la SCI

c'est un peu délicat de prendre des associés " étrangers " dans une SCI qui détient ton propre logement .qui sont ces étrangers ?
 

Triaslau

Contributeur régulier
La sci pour résidence principale est en général une mauvaise idée car vous perdez tous les avantages fiscaux de la RP.
 

paal

Top contributeur
Bonjour/bonsoir,

Suite à un entretien avec un conseiller financier, et à sa mise en lumière de l'achat via une SCI, je me suis posée plusieurs questions et le retour d'une amie comptable me semble peu envisageable, mais peut être est ce bien le cas, c'est pourquoi je me permets de vous consulter ce jour.

Mon mari et moi même avons un projet d'acquisition. Une maison dans l'ancien sur un terrain pour lequel il est possible d'effectuer une division parcellaire. De ce fait, nous souhaiterions acheter ce bien pour louer la maison existante et faire de la maison neuve notre résidence principale.
Juste là, ça va, même si, comme indiqué ci-avant, le recours à une SCI pour l'acquisition d'une résidence principale par un couple, n'est pas la meilleure idée qui soit ...

Ce projet étant trop important en terme de budget pour un achat immobilier en tant que particuliers, la solution d'une constitution de SCI nous a été proposée par la banque.
Des dires du conseiller, il serait possible de créer une SCI avec pour mon mari 45% des parts sociales, 45% pour moi également et les 10% restants à repartir entre les autres associés.
Puis nous devrons leur racheter leurs parts sociales.
Si je comprends bien, et sur l'acquisition d'un bien de 600 KE (tout de même !), tout se passerait bien jusqu'à 540 Ke, et le problème ne viendrait que du manque de financement des 60 KE restants ?

Là, j'ai un pue de mal à suivre, car lorsque l'on peut financer 90% d'un bien de ce niveau, il doit y avoir d'autres solutions, quitte à revoir l'étalement du financement ...

Vous devriez aller consulter la concurrence bancaire, et y rechercher une autre solution ...

D'autre part, y a t'il des particularités quant aux assurances à souscrire pour ce type d'emprunt ?

Merci, bonne journée/soirée
Il y a surtout une autre solution à trouver, car cette incursion de gens fortunés dans une SCI, alors qu'ils ne sont détenir que 10% de ladite SCI, ne me dit rien qui vaille, surtout qu'en plus, ce n'est pas une solution appropriée ...
 

hargneux

Top contributeur
J'ai un peu de mal à suivre, si je résume ce que j'ai compris :
Vous voulez acheter un bien mais vous ne ne pouvez pas l'acquérir seuls.
Vous constituez une SCI avec des tiers dont les revenus s'ajouteront aux vôtres pour obtenir le prêt
Une fois le prêt obtenu vous rachetez les parts des tiers.
Tout ça sur les conseils de votre conseiller bancaire.


Effectivement la banque va étudier le prêt en fonction de l"ensemble des revenus et demandera aux associés de se porter caution.
Dès lors le rachat des parts n'annulera pas la caution des associés.
Comment racheterez vous les parts si vous n'avez pas la trésorerie ?
 

moietmoi

Top contributeur
Ce projet étant trop important en terme de budget pour un achat immobilier en tant que particuliers, la solution d'une constitution de SCI nous a été proposée par la banque.
je pense qu c' est là le problème
votre conseiller a tort; la sci n'augmente en aucun cas la possibilité de financement, et elle complique le dossier de financement;
Cependant la sci peut présenter des avantages quant aux rachats de parts qui sont globalement moins taxés que si l'achat se fait en indivision;
soit les acheteurs(quelqu'ils soient) sont "bancables" soit il ne le sont pas;

votre montage me semble bancale et pas bancable car:
Puis nous devrons leur racheter leurs parts sociales
nous devrons donc lui racheter à hauteur de 300000€,
avec quel argent????????? si vous avez déjà l'argent tout se montage est inutile, et si vous n'avez pas l'argent, vous espèrez que la banque vous le prête, en plus de l'emprunt initial? alors pourquoi ne pas tout emprunter dès le début?
 
comptablement , les choses sont bien plus complexes que ca....

la valeur comptable dépend de l'état d'avancement des dettes de la SCI

c'est un peu délicat de prendre des associés " étrangers " dans une SCI qui détient ton propre logement .qui sont ces étrangers ?
Bonjour, et merci pour votre réponse rapide.

Je me doute que comptablement il y a plus de complexité sinon nous serions tous à même des pouvoir gérer tout cela, mais heureusement des personnes en ont fait leur spécialité et nous facilitent de ce fait la tâche :)

Les associés seraient mon père, le père de mon mari et son beau-père
 
La sci pour résidence principale est en général une mauvaise idée car vous perdez tous les avantages fiscaux de la RP.
Bonjour et merci de votre réponse rapide.

Pouvez vous expliciter? J'ai demandé et l'on m'a affirmé qu'en cas de revente de la résidence principale, il n'y aurait pas de taxes supplémentaires
 
Juste là, ça va, même si, comme indiqué ci-avant, le recours à une SCI pour l'acquisition d'une résidence principale par un couple, n'est pas la meilleure idée qui soit ...


Si je comprends bien, et sur l'acquisition d'un bien de 600 KE (tout de même !), tout se passerait bien jusqu'à 540 Ke, et le problème ne viendrait que du manque de financement des 60 KE restants ?

Là, j'ai un pue de mal à suivre, car lorsque l'on peut financer 90% d'un bien de ce niveau, il doit y avoir d'autres solutions, quitte à revoir l'étalement du financement ...

Vous devriez aller consulter la concurrence bancaire, et y rechercher une autre solution ...


Il y a surtout une autre solution à trouver, car cette incursion de gens fortunés dans une SCI, alors qu'ils ne sont détenir que 10% de ladite SCI, ne me dit rien qui vaille, surtout qu'en plus, ce n'est pas une solution appropriée ...
Bonjour, je vous remercie pour votre réponse rapide.

Alors non, je me suis très certainement mal expliquée.

Mon mari et moi même ne pouvons financier qu'à hauteur de 250000€ pour notre résidence principale. Etant novice dans les achats immobiliers, je me suis rendue à la banque pensant que l'autre partie du bien pouvait "s'autofinancer" car une maison est existante et le terrain divisible. Nous voulions donc mettre en location le bien existant et habiter le logement neuf.

Le banquier m'a donc indiqué que les prêts immobiliers ne fonctionnaient pas de cette manière. Que de ce fait, il fallait constituer une SCI pour avoir un dossier plus solide puisque tous les associés étaient solidaires du prêt. Et donc que, même si les revenus de tel associé étaient plus importants qu'un autre, si celui-ci détenait 3% par exemple, nous devions lui racheter ses parts à hauteur de 3% de 600000€, soit 18000€. Cela est réalisable dans le sens où nous avons de l'argent de côté qui ne rentrerait pas dans l'acquisition.
Mais effectivement, si par exemple les revenus d'un associé sont de 50000€/an et que les parts sont calculées par rapport à cela (soit qu'il détient 50% par exemple), nous nous voyons mal devoir lui racheter 300000€...

Je ne sais pas si tout est bien clair encore une fois
 
J'ai un peu de mal à suivre, si je résume ce que j'ai compris :
Vous voulez acheter un bien mais vous ne ne pouvez pas l'acquérir seuls.
Vous constituez une SCI avec des tiers dont les revenus s'ajouteront aux vôtres pour obtenir le prêt
Une fois le prêt obtenu vous rachetez les parts des tiers.
Tout ça sur les conseils de votre conseiller bancaire.


Effectivement la banque va étudier le prêt en fonction de l"ensemble des revenus et demandera aux associés de se porter caution.
Dès lors le rachat des parts n'annulera pas la caution des associés.
Comment racheterez vous les parts si vous n'avez pas la trésorerie ?
Bonjour, je vous remercie d'avoir pris le temps de me répondre rapidement.

Exactement, nous ne pouvons l'acquérir seuls puisque la maison existante serait en location et le logement neuf suite à la division parcellaire serait notre résidence principale mais le montant des loyers ne rentre pas en compte pour un "autofinancement" de la partie existante du bien à la vente.

Tout à fait, les revenus de chaque associé seraient mis "en commun" pour l'obtention dudit prêt.

Exact, nous rachèterions les parts des associés autre que mon mari et moi même.

Oui, d'autant plus que je l'ai eu encore ce matin en ligne suite à cette confusion et qu'il me certifie que c'est "un arrangement pour le rachat des parts puisque familial".

Nous avons une trésorerie qui nous permet de pallier quelques années à un manquement de paiement de loyers de la part du locataire si le cas se présentait.

Nous pourrions effectivement racheter les parts sans problème si celles ci sont calculées de la sorte; à la constitution, mon mari détient 45%, moi même 45%.
Mon père détient 5%, soit 30000€, le son père en détient 3% soit 18000€ et son beaupère 2%, soit 12000€
Cela est réalisable avec notre trésorerie.

Par contre, si effectivement les parts sociales sont "revalorisées" à hauteur des revenus pris en compte pour le prêt immobilier et que de ce fait, par exemple, son beaupère ayant les plus forts revenus détient avec la "revalorisation" 50%, il ne nous sera pas possible de les lui racheter.

Pour tout vous dire je suis bien embrouillée depuis hier et je ne sais pas si mes propos sont tout à fait clairs
 
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