SCI IS et approvisionnement de compte

[Jak1n]

Bonjour à tous,

Je suis en cours de constitution d'une SCI à l'IS pour l'achat d'un premier bien en vue de me constituer un patrimoine. J'ai parcouru le forum mais je n'ai pas trouvé de réponse à la question que je me pose.

Je me suis rapproché de ma banque pour obtenir un emprunt couvrant la totalité de mon achat (le bien + les frais de notaire). A titre personnel, elle serait prête à m'accorder un prêt sur 15 ans à 0,85% d'intérêt ce qui me parait bien. Je n'ai pas encore de certitude sur le taux qu'elle va me proposer au titre de la SCI mais je doute que cela soit mieux disant que la proposition à titre personnel.

Hors, après avoir calculé sur la base du taux à titre personnel, compte tenu des différents frais associés à la gestion du bien, je serais à peine à l'équilibre sur le compte durant la durée du prêt.

Si je n'obtiens pas de meilleur taux pour la SCI, je devrais donc, normalement, avoir des découverts qui vont s'accumuler durant la durée du prêt. Mais je crains que la banque ne soit pas tout à fait d'accord pour que ces découverts s'amoncellent surtout si je subis durant la durée du prêt des périodes inoccupation du bien. Je vais donc devoir renflouer le compte de la SCI pour éviter cette situation.

Ma question : Comment puis je légalement transférer de l'argent de mon compte perso vers le compte société ? Y a t il des mécanismes spécifiques qui me permettent de "défiscaliser" ou d'obtenir un avantages vis à vis de mes impots personnels ?

Merci d'avance pour vos réponses.

 

[Buffeto]

Bonjour à tous,


Ma question : Comment puis je légalement transférer de l'argent de mon compte perso vers le compte société ? Y a t il des mécanismes spécifiques qui me permettent de "défiscaliser" ou d'obtenir un avantages vis à vis de mes impots personnels ?

pas de souci tu peux faire des apports en compte . ça va te créer un compte courant créditeur ...en somme la SCI te devra de l'argent personnellement .
c'est une avance en trésorerie que tu vas consentir à la SCI et qu'elle devra un jour te rembourser .

 

[Jak1n]

Ok, c'est intéressant, cela veut dire que je crée de la dette vis à vis de mon compte, comment dois je le formaliser pour garantir légalement que je puisse me "servir" à un instant donné sur le compte société sans être impacté en terme d'impots ou de taxe ?

 

[jmi12]

Comme indiqué par buffeto, vous pourrez faire des avances en compte-courant à la société et ces avances pourront être rémunérées.
La procédure comptable de constatation de l’avance est on ne peut plus simple : débit d’un compte de trésorerie par le crédit du compte 455-Associés comptes courants.
Au plan juridique, les avances et leur rémunération doivent avoir été prévues dans les statuts ou dans une convention conclue ultérieurement entre l’associé prêteur et la société bénéficiaire, ladite convention étant présentée à l’AG annuelle pour approbation. Les intérêts des avances en compte-courant sont déductibles des résultats sociaux, pour autant que le capital social ait été libéré, dans la limite de la moyenne des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises d'une durée initiale supérieure à deux ans (1.36% pour le 2ème trimestre 2019, étant précisé que les taux sont publiés sur le net ou dans toutes les revues spécialisées). La société doit aussi déposer, annuellement, la déclaration des contrats de prêt n° 2062 à la date de dépôt de sa déclaration de résultats.
La contrepartie de la déduction des résultats sociaux est l’imposition au PFU de 30% (prélèvements sociaux inclus) entre les mains de l’associé, au titre de l’année d’inscription en compte-courant.

 

[jmi12]

Bien entendu, si vous ne faites pas rémunérer les avances, il n'y a aucune déduction des résultats de la société et aucune imposition pour l'associé, notamment lors de la récupération partielle ou totales des avances.

 

[moietmoi]

Bonjour,

je n'ai pas encore de certitude sur le taux qu'elle va me proposer au titre de la SCI mais je doute que cela soit mieux disant que la proposition à titre personnel.

Normalement le conseiller qui s'en occupe n'est pas le même, puisque une sci is fait un emprunt professionnel et non pas pas un emprunt immobilier,; les taux ne seront normalement pas du tout les mêmes; l'une des astuces utilisées par les emprunteurs , c est d'opter pour l'is après avoir obtenu le prêt demandé en sci ir; Légalement l'option peut se faire par la suite; il faut bien sûr le faire dans les formes, avec des statuts ir et une décision d'assemblée ir/is; et il ne faut pas tromper la banque sur les intentions

Mais je crains que la banque ne soit pas tout à fait d'accord pour que ces découverts s'amoncellent surtout si je subis durant la durée du prêt des périodes inoccupation du bien. Je vais donc devoir renflouer le compte de la SCI pour éviter cette situation.

bien sûr les banques préfèrent voir des comptes en positifs, cependant , en terme d'immobilier locatif, sauf une mode récente due au taux très bas et des opérations spécifiques, il y a toujours un manque à gagner; les banques le savent et ce qui compte c'est votre capacité d'endettement (et des autres associés) et la perennité des revenus; le risque locatif étant traité par la banque par un coéfficient affectant le loyer prévu; 70 à 80% du loyer

 

[Buffeto]

un article ce matin sur ce sujet :
Comptes courants d'associés : taux maximal d'intérêts déductibles :
Pour le troisième trimestre 2019, le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises, d'une durée initiale supérieure à deux ans, s'élève à 1,32 %.

 

[Jak1n]

c est d'opter pour l'is après avoir obtenu le prêt demandé en sci ir; Légalement l'option peut se faire par la suite; il faut bien sûr le faire dans les formes, avec des statuts ir et une décision d'assemblée ir/is; et il ne faut pas tromper la banque sur les intentions

Dans le cadre de la création de la SCI, je suis passé par une officine du web (Legalstart). Je ne suis pas sur que le modification des statuts soit intégré dans les statuts.

Comment puis je procéder à cette modification (ajouter de nouveaux statuts, les modifier, etc....) ? Je fais une AG avec mon associé, un PV d'AG et les satuts sont modifiés ?

 

[Jak1n]

Bon, suite à plusieurs recherches, je pense avoir trouvé réponse à mes dernières questions. Merci pour votre aide sur les précédents points.

 

[jmi12]

Dans le cadre de la création de la SCI, je suis passé par une officine du web (Legalstart). Je ne suis pas sur que le modification des statuts soit intégré dans les statuts.

Comment puis je procéder à cette modification (ajouter de nouveaux statuts, les modifier, etc....) ? Je fais une AG avec mon associé, un PV d'AG et les satuts sont modifiés ?

Si les statuts n'évoquent pas le régime fiscal de la SCI, il n'y a pas lieu, à mon humble avis, de procéder à la modification des statuts. La modification du régime fiscal devrait être décidée par une AG préalable constatée dans un PV. L'article 239 du CGI prévoit que l'option doit être exercée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés.
Si les statuts font référence au régime fiscal de la SCI et donc à la transparence fiscale, s'agissant du régime d'imposition de droit commun des SCI, il faudrait en effet modifier les statuts en procédant à une AG à caractère exceptionnel dont un exemplaire devrait vraisemblablement être transmis au greffe du Tribunal de commerce. Votre conseil juridique vous en dira plus et vous donnera la liste de vos obligations juridiques.