Rupture période de préfinancement

[moietmoi]

Bonjour,

Une offre de crédit est sur 240 mois, dont une période de préfinancement(capital et intérêts) possible de 24 mois pour un achat en VEFA
pendant cette période, seuls seront prélevés les frais d'assurance;
Lors de la rupture de la période,(livraison du bien) il y a option de:
- soit payer les intérêts sans avoir d'IRA
- soit cumuler les intérêts non payés et ceux ci sont donc rajoutés au montant initial du crédit et l'échéance est recalculée au taux prévu,
j'ai 2 questions:
la première qui est indépendante des offres considérées:
Dans l'option où l'on cumule les intérêts non payés ,pour recalculer le crédit sur la somme totale, la durée à considérer pour les intérêts est elle obligatoirement par année? préfinancement prévu du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021; livraison 30 septembre 2020; intérêts intercalaire non payés mais cumulés : 9 mois; le calcul se fera sur somme empruntée+9mois d'intercalaires ou somme empruntée+ 12 mois d'intercalaires; puisque dans ce cas il s'agira par la suite de payer des intérêts sur les intérêts...
2eme question:
Dans les 2 cas ,le recalcule du crédit se fait sur la période de 216 mois ou bien sur la période de 240- la période effective de préfinancement?
merci
CDLT

 

[moietmoi]

Bonjour, au cas où.... l'un des spécialistes "crédits" passe par là? il a en avance mes remerciements

 

[Aristide]

Bonjour moietmoi;

Je reviendrai te voir demain

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Lors de la rupture de la période,(livraison du bien) il y a option de:
- soit payer les intérêts sans avoir d'IRA

Je ne vois pas pourquoi il y aurait une IRA ?
Cette indemnité n'est possible que s'il y a remboursement anticipé.
Or dans le cas que tu évoques tu feras des appels de fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échéancier prévu.

Au pire, si tu décidais de faire un apport supérieur à celui initialement prévu tu demaderais à ta banque de procéder à un abandon de solde mais il ne s'agirait pas là d'un remboursement anticipé; donc pas d'IRA due.

A moins que ta banque "triche" et exige la mise à disposition totale des fonds pour, ensuite, procéder à un remboursement anticipé et - au passage - encaisser une IRA.

Il semblerait que certaines pratiquent ainsi mais ce n'est pas normal car aucun appel de fonds en relation avec l'avancement du chantier n'est produit.

- soit cumuler les intérêts non payés et ceux ci sont donc rajoutés au montant initial du crédit et l'échéance est recalculée au taux prévu,

C'est donc un préfinancement avec différé total encore appelé franchise.

j'ai 2 questions:
la première qui est indépendante des offres considérées:
Dans l'option où l'on cumule les intérêts non payés ,pour recalculer le crédit sur la somme totale, la durée à considérer pour les intérêts est elle obligatoirement par année? préfinancement prévu du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021; livraison 30 septembre 2020; intérêts intercalaire non payés mais cumulés : 9 mois; le calcul se fera sur somme empruntée+9mois d'intercalaires ou somme empruntée+ 12 mois d'intercalaires; puisque dans ce cas il s'agira par la suite de payer des intérêts sur les intérêts...

Généralement ce type de différé est un différé externe encore appelé anticipation.
Ce peut-être un différé externe (= anticipation) partiel encore dit "de capital" où l'emprunteur paie chaque mois les intérêts et les primes d'assurances.

Mais dan ton cas il s'agit sans doute d'un différé externe (= anticipation) total encore dit "avec franchise" où tu ne paieras que les primes ADI (certaines banques permettent aussi de les différer comme les intérêts mais c'est très rare).

Le code civil (art 1154 ancienne codif - 1343-2 nouvelle codif) prévoit que :

"Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière"

Attention: il est dit "pour" une année entière et non pas "depuis" une année entière

=> Donc dans ce cas:

intérêts intercalaire non payés mais cumulés : 9 mois;

= pas de capitalisation possible.
La banque devra attendre le 31 décembre 2020 pour capitaliser les intérêts dus pour la 1ère année entière.
Même principe pour la seconde année.

Mais supposons que le chantier avance plus vite que prévu (pas très réaliste comme hypothèse suivant les retours d'expérience) et que la livraison intervienne fin septembre 2021 soit 9 mois après la première capitalisation
Eh bien, dans ce cas de figure il ne peut y avoir aucune capitalisation.

La banque va cependant procéder à ce qu'en jargon technique l'on appelle "la consolidation" c'est à dire le passage en amortissement sur la base du montant capitalisé au 31/12/2020.

Mais les intérêts dus pour les 9 mois de 2021 auront été stockés dans un compteur et ce sont ces intérêts qui seront payés en priorité jusqu'à ce que ledit compteur soit vide.

Suivant les banques, il en résulte deux possibilités:
+ Soit, à échéance égale, la durée d'amortissement est allongée de quelques mois
+ Soit à durée égale, le montant de l'échéance est augmenté en tant que de besoin.

2eme question:
Dans les 2 cas ,le recalcule du crédit se fait sur la période de 216 mois ou bien sur la période de 240- la période effective de préfinancement?

Si capitalisation par année entière l'amortissement se fait sur la durée prévue initialement au contrat (240 mois)
Si compteur d'intérêts voir explication ci-dessus.

A toutes fins utiles:

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...erne-amortissement-immediat.11342/#post-83937

Réflexions sur l’anatocisme et l’amortissement négatif – Questions aux juristes.
http://blog.cbanque.com/aristide/97...amortissement-negatif-questions-aux-juristes/

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,
merci de cette réponse,
je pensais bien que tu pouvais m'éclairer.. car les documents des banques sont souvent obscurs même lorsque l'on a quelques années d'expériences et regorgent, pour certains de contradictions; j'y viendrais peut être plus tard, mais je reste focus(version Moneyvox) ou concentré ( Cbanque) sur mon interrogation:
d'abord une remarque:

A moins que ta banque "triche" et exige la mise à disposition totale des fonds pour, ensuite, procéder à un remboursement anticipé et - au passage - encaisser une IRA.

c'est quasi cela, mais en moins grave, car sur le principe effectivement, il faut bien attendre la mise à disposition totale, et c'est là que le choix est offert: soit payer...sans ira, soit les échéances ou durée sont recalculées;

mais ce n'est pas l'essentiel:
je me place dans ton hypothèse

... supposons que le chantier avance plus vite que prévu (pas très réaliste comme hypothèse suivant les retours d'expérience) et que la livraison intervienne fin septembre 2021 soit 9 mois après la première capitalisation
Eh bien, dans ce cas de figure il ne peut y avoir aucune capitalisation.

je comprends bien, aucune capitalisation pour les 9 mois.. d'accord.
c'est pour cela que

La banque va cependant procéder à ce qu'en jargon technique l'on appelle "la consolidation" c'est à dire le passage en amortissement sur la base du montant capitalisé au 31/12/2020.

tout à fait ok;

Mais les intérêts dus pour les 9 mois de 2021 auront été stockés dans un compteur et ce sont ces intérêts qui seront payés en priorité jusqu'à ce que ledit compteur soit vide.

et c'est là que je me pose la question sur le comment?
car tu dis:

Suivant les banques, il en résulte deux possibilités:
+
+ Soit à durée égale, le montant de l'échéance est augmenté en tant que de besoin.

Dans ce cas, comment est calculée cette augmentation de l'échéance? ou pour reprendre ta phrase : comment sont "payés en priorité jusqu'à ce que ledit compteur soit vide"
Prenons le fait que ce compteur soit à 2000 euros; la mensualité recalculée avec la capitalisation de la première année est de 1000 euros; Comment le paiement de ces intérêts cumulées(2000 euros) se trouve débité à l'emprunteur, sans pour autant que ces intrérêts ne soient porteurs d'intérêts( contraire au code civil);

CLDT

 

[Aristide]

Dans ce cas, comment est calculée cette augmentation de l'échéance? ou pour reprendre ta phrase : comment sont "payés en priorité jusqu'à ce que ledit compteur soit vide"
Prenons le fait que ce compteur soit à 2000 euros; la mensualité recalculée avec la capitalisation de la première année est de 1000 euros; Comment le paiement de ces intérêts cumulées(2000 euros) se trouve débité à l'emprunteur, sans pour autant que ces intrérêts ne soient porteurs d'intérêts( contraire au code civil);

Au moment du passage en amortissement le montant réellement dû est la somme de :
+ Toutes les mises à disposition de fonds à cette date,
+ Les intérêts capitalisés au terme de la dernière année entière courue,
+ Dans le cas de figure que tu évoques, le total des intérêts stockés dans le compteur.

La mensualité sera calculée à partir de cette somme au taux conventionnel et sur le durée conventionnelle.

Mais, dans le détail de la première échéance il n'y aura que des intérêts "puisés" dans le compteur et donc aucun amortissement.
Les intérêts "normaux" seront donc calculés sur ce solde et alimenteront à leur tour ledit compteur

Puis, de nouveau, à la deuxième échéance, il n'y aura que des intérêts puisés dans ce même compteur (= pas d'amortissement) cependant que les intérêts "normaux" viendront encore s'ajouter au solde du compteur.

Et etc; etc....

Mais il faut bien voir que le montant de l'échéance ayant été augmenté, pendant toute cette phase d'apurement du compteur, les échéances considérées ne sont composées que des seuls intérêts puisés dans ledit compteur ces "sorties" seront plus élevées que les "entrées" issues des intérêts normaux.

De ce fait le solde du compteur va diminuer de mois en mois.

Et, lors du dernier mois où il ne restera qu'un reliquat d'intérêts à prendre dans ce compteur l'échéance concernée sera alors composée:
+ Dudit reliquat d'intérêts soldant le compteur
+ D'une partie d'intérêts normaux
+ D'une partie d'amortissement

Après cette échéance charnière celles à suivre seront des échéances normales d'intérêts normaux et d'amortissements.

Il n'y aura jamais eu de capitalisation des intérêts présents dans le compteur mais l'amortissement de prêt aura été retardé.

Cdt

 

[moietmoi]

merci! pas à pas, et par itérations successives tant dans le mécanisme du débit des intérêts stockés, que dans ma compréhension, je progresse..
cependant

Mais, dans le détail de la première échéance il n'y aura que des intérêts "puisés" dans le compteur et donc aucun amortissement.

Comme le diable se niche dans les détails, et que la nouvelle échéance est calculée en tenant compte de:

.....
+ Toutes les mises à disposition de fonds à cette date,
+ Les intérêts capitalisés au terme de la dernière année entière courue,
+ Dans le cas de figure que tu évoques, le total des intérêts stockés dans le compteur.
La mensualité sera calculée à partir de cette somme au taux conventionnel et sur le durée conventionnelle.

Cette nouvelle échéance comprend donc "normalement" des intérêts sur les intérêts( je ne parle que de ceux qui juridiquement n'y ont pas droit) et pour neutraliser cette "illégalité" le mécanisme par itération que tu as détaillé de manière très compréhensible est mis en place pour les premières échéances jusqu'à épuisement du stock (artificiellement augmenté par les intérêts "normaux"), méthode qui retarde l'amortissement;

Bien, mais alors, dans ces premières échéances, toutes bien composées que des intérêts, vu que la valeur de l'échéance a tenu compte de ces intérêts, ne peut on pas dire qu'il y a un pou ième d'intérêts des intérêts....? (sans rentrer dans les mathématiques, l'intégration ou les limites... )

Ceci juste pour le fun, car sur l'essentiel j'ai ma réponse; merci!!
CDLT

 

[Aristide]

Oui et non.

Ce mécanisme permet d'arriver à un solde zéro au terme contractuel; et puis il faut bien que d'une façon ou de l'autre tu les paies ces intérêts.

Mais tu pourrais très bien décider à priori d'une autre échéance à ta convenance.

Si tu choisis un montant supérieur au calcul "basic" ci-dessus tu ne pourras pas dire qu'il s'agit d'intérêts qui viennent gonfler ladite échéance; dans ce cas la durée d'amortissement serait réduite.

L'inverse pourrait s'envisager mais la durée réelle d'amortissement serait augmentée.

Cdt

 

[moietmoi]

merci; impeccable;
Cdlt