Revenus fonciers au réel, année fiscale blanche et travaux

[Buffeto]

Or de ce que je comprends, ce report ne servira à rien en 2018

et oui Mickaêl , l'année blanche n'est pas aussi favorable que ca pour tout le monde

Ce serait alors un revenu exceptionnel (puisque double prime sur 2018) et j'en absorbe une partie avec mon report foncier ?

c'est sans doute une idée à creuser . je ne suis pas un grand spécialiste de l'année fiscale blanche mais j'ai peur que des déficits fonciers ne puissent pas s'imputer sur des revenus exceptionnels ....mais il est possible que je me trompe ...à voir avec nos amis fonctionnaires des impôts .

 

[Gorbatchev]

Merci pour ta réponse, ô grand modérateur !

 

[moietmoi]

En quelques mots: j'ai acheté un bien en 2017, avec travaux pour le mettre en location

Bonjour,
ok

j'ai totalement effacé les revenus fonciers de 2017

donc les travaux ont été faits et en plus il y a eu un locataire une partie de 2017

Sur ma déclaration 2018

celle faite en ce moment sur les revenus de 2017,

plus les 10700€ d'autres revenus

crée un report de -15000€ pour 2018.

donc le déficit foncier restant, après voir épongé les loyers touchés en 2017 , était de 25700 euros( en négligeant pour l'instant les subtilités des intérêts d'emprunts)
Ta déclaration faite en 2018 (en ce moment) laisse apparaître un report imputable sur les revenus fonciers des années suivantes (donc loyers de 2018 et suivantes) de 15 000 euros;
Donc , concernant tes revenus fonciers touchés en 2018, il y aura ton revenu foncier propre à 2018(tu as indiqué 13 000) duquel tu déduira 13 000( venant du déficit de 15 000 reportables ); il restera -2000 à reporter sur tes revenus fonciers de 2019;

Donc on pourrait penser que les 13 000 utilisés ,le sont en vain, car de toute façon le CIMR serait venu compenser l'impôt dû;

Mais comme le revenu foncier ordinaire 2018 sera défini par le plus haut des revenus fonciers de 2016 et 2017,(zéro dans ton cas, alors qu'il y a location en 2017), si le déficit reportable en 2018 n'était pas utilisé à hauteur de 13 000 pour rendre nul ton revenu foncier imposable, ton revenu foncier 2018 aurais été nettement supérieur(13 000) et imposé à ce titre en revenu extra ordinaire, avec la possibilité de recours en montrant que tes revenus 2019 et 2020 sont au moins égaux au revenu de 2018; Tout le monde me suit?
voilà la lecture que j'en ai...

 

[Gorbatchev]

Merci pour cet hypothese intéressante, moietmoi.
Ta reformulation de ma situation est exacte, à ceci près qu'avant 2017, les revenus n'étaient pas nuls, car j'avais déjà un autre bien, mais le raisonnement doit rester le même.
Je ne suis tout de meme pas sur que la notion de "revenu extraordinaire" introduite pour l'année 2018 s'applique aux revenus fonciers. Ca vaut le coup que je présente cela au fisc je pense.

 

[moietmoi]

e ne suis tout de meme pas sur que la notion de "revenu extraordinaire" introduite pour l'année 2018 s'applique aux revenus fonciers.

si bien sûr.... avec le fait que si l'activité de location commence en 2018, comme une activité de libéral par exemple, alors ce n'est pas du revenu extraordinaire; qu'en est il lorsque déjà bailleur, on rajoute un bien en 2018? je ne sais pas; mais le tien a été rajouté en 2017 si je ne trompe pas?

Ca vaut le coup que je présente cela au fisc je pense.

je pense aussi, en ayant bien fait le schéma avant, pour défendre le plus favorable à ton cas....

 

[Buffeto]

Merci pour ta réponse, ô grand modérateur !

tiens j'ai trouvé ca si tu veux .....

 

[Gorbatchev]

tiens j'ai trouvé ca si tu veux .....

Ca traite de 2018 et 2019. Mon probleme est entre 2017 et 2018. Je n'ai pas de travaux sur 2018, seulement un report de déficit de 2017. Donc pas possible de moyenner en 2019.

si bien sûr.... avec le fait que si l'activité de location commence en 2018, comme une activité de libéral par exemple, alors ce n'est pas du revenu extraordinaire; qu'en est il lorsque déjà bailleur, on rajoute un bien en 2018? je ne sais pas; mais le tien a été rajouté en 2017 si je ne trompe pas?

Oui rajouté en 2017. Donc si je résume il faut que je fasse comprendre au fisc que le revenu de 2018 n'est pas extraordinaire, ce que je pourrais prouver en 2019 et après puisque ce niveau de revenu va perdurer ensuite. Mais il faut qu'ils admettent que le report de mon déficit de 2017 sur 2018 est lui, extraordinaire, pour qu'ils me fassent une remise, alors que je n'aurais pas d'autre revenus exceptionnels sur 2018 (sauf cette idée tordue d'avancer ma prime 2019). Je vois quand meme mal le fisc me donner de l'argent pour 2018 alors que je ne payerai aucun impot sur cette année là.
Mais je vais tenter l'approche par téléphone, pour voir ce que l'on me répond....

 

[Pendragon]

Bonjour à tous, à mon tour de faire appel à votre compréhension de l'année blanche concernant les revenus locatifs.
J'ai lu toute la file n y compris le rectificatif du monde
http://www.lemonde.fr/argent/articl...avaux-pour-les-bailleurs_5273970_1657007.html

Mais soit le journaliste n'a rien compris , soit c'est moi. Dans l'article le journaliste dit :" Ne pas faire de travaux en 2018 et attendre 2019 pour les faire est la pire des solutions : les contribuables ne pourront déduire en 2019 que la moitié de leur montant !"

car j'ai un cas concret qui se présente : Un locataire me demande de changer deux fenetres simple vitrage (assimilable à des travaux pilotables).

Si j'ai compris :
Je le fais en 2018 : Lors de la déclaration que je ferai en 2019, je déduis ces travaux de mes revenus des loyers, mais finalement on s'en fiche puisque je ne payerai pas d'impots sur les revenus locatifs percus en 2018 du fait de l'année blanche.
Ensuite sur la déclaration que je ferai en 2020, je déduirai 50% des travaux de ces deux fenêtres sur les revenus des loyers percus en 2019.

Maintenant, si je fais ces travaux en 2019 :,sur la declaration que je ferai en 2020, je deduirai 50% des travaux de ces deux fenetres sur les revenus des loyers de 2019, ce qui revient au même !!

La seule différence que je vois, c'est que déduire 100% de travaux en 2018 induira un revenu imposable 2018 moins élevé , mais qu'est ce que cela va influencer ?

Merci de vos lumières !!!

 

[Pendragon]

Bon, après recoupement à droite et à gauche, en effet aucun intérêt de faire les travaux en 2018, sauf si ces travaux aurait induit un déficit foncier reportable.(donc déficit >10700e).

Je vais donc,"négocier" avec le locataire pour changer les fenêtres en Janvier 2020 ou Janvier 2019 au pire des cas.