Refus de prêt - Réalisation/non réalisation de la clause suspensive - Questions aux juristes.

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Cas d’école soumis à nos intervenants juristes mais sur la base d’un cas réel développé dans ce lien :

Résumé de la situation :

=> Un acquéreur et un vendeur signent un compromis avec une clause suspensive d’obtention d’un crédit à 1,50% avec une date limite pour la demande de prêt.

=> Il semble que le compromis ne prévoie pas l’obligation pour l’acquéreur/emprunteur de solliciter plusieurs banques ; l’on retiendra cette hypothèse pour ce cas d’école.

=> Dans le respect du délai convenu les emprunteurs rencontrent leur banque qui :
+ Fait une simulation/proposition au taux de 1,85% alors que le compromis mentionne 1,50%,
+ Confirme cette proposition par e-mail
+ Mais refuse d’instruire un dossier de demande de crédit en bonne et due forme au taux de 1,50% prévu audit compromis,
+ Ce qui exclut donc l’émission d’une offre de prêt
+ Et cette banque refuse aussi par ailleurs d’adresser une lettre de refus formelle au taux de 1,50%.

Quid de la récupération par les acquéreurs de l’acompte/dépôt de garantie/indemnité d’immobilisation ?

Cdt
 

virmach

Membre
bonjour Aristide,
Lors de mon achat le notaire m'avait dit de faire une simulation de prêt à la banque avec le taux expressément indiqué sur le compromis pour que la clause suspensive soit valable.
Donc si j'indique 1,50% au compromis je dois démarcher les banques en demandant un taux inférieur ou égal pour que ma clause suspensive soit valable.
Je ne sais pas ce que ça vaut, mais j'ai procédé ainsi en suivant les conseils du notaire.
 

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,
je me suis déjà exprimé dans une autre file sur cette question, d'un point de vue personnel, basé essentiellement sur le bon sens (et un peu sur une certaine pratique judiciaire).
Tout d'abord, lorsqu'un vendeur et un acquéreur signe un compromis, cela signifie que l'acquéreur est intéressé par le bien au prix convenu et que le vendeur accepte de vendre à cet acquéreur au prix convenu.
Il me semble que c'est un postulat de départ sur lequel n'importe quel juge se baserait pour fonder sa décision.
Dès lors, il importe de vérifier si l'acquéreur a bien mis en oeuvre tous les moyens à sa disposition pour obtenir les conditions d'un prêt permettant de lever la clause suspensive.
De ce point de vue, la fourniture d'une seule simulation de sa propre banque, non conforme à la clause suspensive, ne me semble pas être suffisante pour lui permettre de se dégager de son engagement.
Mais, comme d'habitude, il n'est pas exclu que des considérations extérieures puissent faire pencher la balance de l'autre côté.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Lors de mon achat le notaire m'avait dit de faire une simulation de prêt à la banque avec le taux expressément indiqué sur le compromis pour que la clause suspensive soit valable.
Donc si j'indique 1,50% au compromis je dois démarcher les banques en demandant un taux inférieur ou égal pour que ma clause suspensive soit valable.
Dans ce cas, suivant ce que j'ai pu lire sur divers sites, afin de ne pas risquer de litige avec le vendeur, la clause à prévoir au compromis est "....avec un taux de 1,50% maximum" ou encore "...avec un taux inférieur ou au plus égal à 1,50%".

Cdt
 

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,
Bonjour,
Dans ce cas, suivant ce que j'ai pu lire sur divers sites, afin de ne pas risquer de litige avec le vendeur, la clause à prévoir au compromis est "....avec un taux de 1,50% maximum" ou encore "...avec un taux inférieur ou au plus égal à 1,50%".
Cdt
Que ce soit marqué ou pas, c'est forcément sous entendu.
 

Aristide

Top contributeur
D'une part si, comme je l'avais fait, vous faites des recherches sur le net vous verrez que ce n'est pas aussi évident.
D'autre part "si cela va sans dire, cela ira encore mieux en le disant" (Talleyrand).
 

virmach

Membre
Oui quand c'est écrit 1.50% c'est sous-entendu maxi, on peut trouver moins si on peut :) Cela dit oui c'est tjs mieux de tout écrire de nos jours.
 

agra07

Contributeur régulier
Bonsoir,
La question n'était pas de savoir s'il valait mieux que ce soit écrit ou pas mais:
"Quid de la récupération par les acquéreurs de l’acompte/dépôt de garantie/indemnité d’immobilisation ?"
J'ai donné un avis circonstancié en p4, maintenant chacun est libre de penser ce qu'il veut.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Aucune réponse satisfaisante n'a été donnée dans la situation évoquée avec cette question initiale.

Par ailleurs, dans l'affaire dont lien ci-dessous, bien que la clause suspensive du compromis prévoit clairement - puisque écrit en toutes lettres - "un taux maximum de 4,75%", la cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel qui avait débouté le vendeur qui estimait ladite clause suspensive réalisée car l'acquéreur avait sollicité un crédit au taux de seulement 4,20% mais qui lui avait été refusé.

Ici le taux maximum n'était pas supposé puisqu'il était clairement indiqué.
Et 4,20% étant bien inférieur à ce maximum ces prétendus sages n'hésitent cependant pas à motiver leur arrêt en écrivant " que Mme Y... avait sollicité de la banque BNP Paribas un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse".

A n'y rien comprendre !!!

Dans une affaire, une promesse de vente avait été signée sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt au taux maximum de 4,75 %. L'acheteur a ensuite demandé une simulation à sa banque, mais sur la base d'un taux de 4,20 %. Le crédit immobilier lui a été refusé. Suite à cette décision, l'acquéreur a invoqué la condition suspensive du compromis de vente pour ne subir aucune pénalité. Mécontent, le vendeur a saisi le tribunal pour que la condition suspensive soit considérée comme réalisée et que la pénalité prévue pour non-signature du contrat de vente soit appliquée.
Pour les juges d'appel, "le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constitue pas une faute".

Cette position est contredite par la Cour de cassation qui estime que l'acquéreur a commis une faute en sollicitant auprès de la banque un prêt à un taux qui ne correspondait pas aux caractéristiques du compromis de vente.

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1548000/immobilier-gare-au-taux-du-pret-prevu-dans-le-compromis-de-vente

http://leparticulier.lefigaro.fr/upload/docs/application/pdf/2013-11/cass_civ_3_du_20_11_2013_n_12-29.021_compromis_de_vente_taux_du_pret_refus_banque_clause_penale.pdf
Cdt
 
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