REF : USUFRUITIER ET AMORTISSEMENT LMNP

lacdu

Membre
Bonjour, amis du forum ;
Je suis propriétaire de meublés que je loue à bail à une société qui gère des résidences-services ; dans mon testament, j’ai indiqué que je donnais la nue-propriété de ces biens à mes enfants (d’un précédent mariage), et l’usufruit à ma (deuxième) femme ; or je viens de lire que « l’usufruit n’est ni valorisable ni amortissable s’il n’est pas à durée déterminée et c’est l’usufruitier et non le nu propriétaire qui déclare les revenus en son nom. L’usufruitier ne peut amortir la nue-propriété du bien ».
Dans la mesure où ces appartements sont donnés à bail, donc à durée déterminée , pensez vous que ma (future ?) veuve pourrait, en prenant le statut LMNP, profiter de l’amortissement de ces biens ?
Merci d’avance pour votre aide !
Salutations distinguées.
 
Bonjour, ami..
Pas mal d'aspects dans ce cas concret, je me demande si à lui tout seul, il ne pourrait pas être un examen de droit; et je ne me crois pas capable de corriger un tel sujet, mais éventuellement de donner des pistes...

baux commerciaux, propriété dans le couple, statut fiscal lmnp, et démembrement lié à un décès et testament...et enfants d'un premier lit....
Je suis propriétaire de meublés
mais
à ma (deuxième) femme

Donc à qui sont ces biens? sont ce des biens propres, payés, acquis avant tout mariage? sont-ce des biens acquis pendant le 2eme mariage, en régime de séparation?
l'exercice se fait il à titre individuel? avec un po(i) ou bien, est ce une activité de la communauté avec un Pcmb (formulaires d'activité)

Dans le cas le plus simple, d'activité lmnp individuelle, le décès entraine la cessation d'activité ( au niveau civil et fiscal)
Cependant le bail lui , continue avec les ayants droits, et la propriété ( à supposer que ce sont de biens propres) transmise suivant le testament;
Effectivement il n'est pas possible d'amortir le bien dans ce cas de démembrement, cependant une sarl de famille ou une société en participation peut aider à résoudre l'exploitation.
Dans ce cas, il faudra changer le bailleur, non seulement par la substitution légale des héritiers ,mais par le changement du titulaire du bail( sarl de famille ou societe en participation et non pas individu, la sarl réunissant la nue pro et l'usfruit)

Dans la mesure où ces appartements sont donnés à bail, donc à durée déterminée , pensez vous que ma (future ?) veuve pourrait, en prenant le statut LMNP, profiter de l’amortissement de ces biens ?
non le bail et l'usufruit sont 2 choses totalement distinctes; le bail étant l'une de manière de jouir de l'usufruit. et même en allant plus loin , le bail commercial n'est pas, par essence même pas un bail à durée déterminé puisque pour sa rupture, il y a une indemnité à payer;

En absence de solution familiale, les revenus sont à déclarer en lmnp, mais sans amortissement du bien. Comme cela est tout à fait possible lorsque l'on n' inscrit pas â l 'actif de l 'entreprise le bien immobilier. Les charges déductibles étant un peu restreintes car seules sont deductibles celles liées à la location et non à la possesion.
 
Dernière modification:
Sans vouloir me prononcer sur l’aspect successoral de la situation envisagée, aspect pour lequel moietmoi a donné plusieurs pistes, je voudrais juste apporter une précision au plan purement fiscal relative à l’amortissement d’un usufruit viager. La doctrine administrative admet, sur la base d’une jurisprudence ancienne du conseil d’Etat (CE n° 08153 du 04/04/1979) qu’un élément incorporel de l’actif immobilisé, tel qu’un droit d’usufruit, puisse faire l’objet d’amortissements, s’il est prévisible, dès sa création ou son acquisition, que ses effets bénéfiques sur l’exploitation prendront fin nécessairement à une date déterminée. C’est bien le cas pour l’usufruit à durée limitée dont l’amortissement est admis, sans difficulté.
Par contre, l’administration est toujours réticente à admettre l’amortissement de l’usufruit viager, parce qu’elle considère, à tort selon moi, que la durée des effets bénéfiques sur l’exploitation ne peut être déterminée s’agissant d’un usufruit viager.
La position administrative a été contredite par un arrêt CE du 24/04/2019, n° 419912 dont la logique est implacable et dont les contribuables peuvent se prévaloir en attendant que la doctrine soit rapportée, ce qui ne devrait pas manquer d’arriver.
Dans la mesure où, au terme du règlement de la succession de notre ami Lacdu, l’usufruit des locaux loués meublés serait transmis à sa veuve, je ne vois pas pourquoi ladite veuve ne pourrait pas amortir son droit d’usufruit sur la base de son espérance de vie à la date de la transmission, comme prévu par la jurisprudence précitée.
C-joint lien vers le site Legifrance et l’arrêt précité, ainis qu’une chronique de Francis Lefebvre à ce sujet :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000038420445
https://www.efl.fr/actualites/fisca...l?ref=ui-d2e312bf-bdf9-44d4-8f19-319caf95250e
 
Bonsoir amis,
merci pour vos rapides et argumentées et denses réponses ! je vous en suis très reconnaissant ! je ne suis pas du tout connaisseur du droit et vais avoir besoin d'un peu de temps pour digérer vos enseignements; ça tombe bien , je pars en vacances ce soir ! je me permettrai éventuellement de revenir vers vous.
Juste un précision oubliée précédemment: ces appartements sont un bien propre pour moi; mes enfants sont nés d'un précédent mariage, et je n'ai pas eu d'enfants avec ma femme actuelle; je désire donc (au cas où...) transmettre l'usufruit à ma femme mais la nue-propriété à mes enfants.
meilleures salutations.
 
vais avoir besoin d'un peu de temps pour digérer vos enseignements
en résumé: votre entreprise lmnp sera fermée; les impots et taxe du prorata de l'exercice payés;le bail sera conservé,la propriété sera transférée conformément au testament; les revenus de la location seront à déclarés par une nouvelle entreprise lmnp au nom de votre femme, et la comptabilité fiscale de ces revenus sera faite avec un amortissement spécifique, non pas du bien, mais de la valeur de l'usufruit, sur une durée et un rythme comptatible avec l'espérance de vie de l'usufruitière;
 
Bonjour Moietmoi; merci bien sincèrement pour votre réponse extrêmement précise ! à présent c'est clair dans ma tête, et ça me rassure !
Je file prendre mon avion !
meillleures salutations
 
Retour
Haut