Réduire différé Prêt à taux zéro

[Chrysaor]

Bonjour tout le monde,

J'ai pour projet l'acquisition d'un appartement VEFA en zone A comme habitation principale, je remplis les conditions pour être éligible au PTZ.
Le coût du projet s'élève à 200 000 € frais de notaire compris. Je voulais faire un apport de 80 000€ et emprunter les 120 000€ restant sous cette forme:
- prêt classique de 60 000€ que j'aimerais rembourser sur 12 ans (144 mois). (mensualités de 420 euros environ) 32% endettement
- PTZ de 60 000€ que j'aimerai rembourser sur 10 ans ( 120 mois ). (mensualités de 500 euros)

Or ma banque me proposer de faire un crédit classique sur 15 ans ( 180 mois, mensualités de 340 euros) 24% endettement, et de rembourser le PTZ à partir de 15 ans jusque 25 ans ( durée 10 ans)
Est il possible de rembourser d'abord le prêt classique sur 12 ans, et ensuite rembourser le PTZ dès que le crédit classique sera remboursé? Et ne pas devoir attendre un différé de 15 ans pour commencer à rembourser le PTZ? Car il risque de y'avoir un trou de 3 ans sans crédit.
Je souhaiterais rembourser le PTZ dès que le crédit classique sera remboursé

Si un membre de la communauté pouvait m'éclairer sur le sujet. Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Si je reprends la description de votre plan de financement ci-dessus, vous n'avez pas d'autres prêts dont la durée est au minimum de 15 ans ( prêt patronal, épargne-logement....)?

S'il en est bien ainsi, ce n'est pas une "possibilité" de réduire la durée du différé PTZ mais une obligation.

En effet l'article L.310-11 du code de la construction et de l'habitation (CCH) précise :

=> Troisième alinéa :
" Lorsque l'emprunteur bénéficie d'un différé de remboursement, la durée de la première période, fixée au même article L.31-10-12, ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l'opération"

Donc si vous avez un prêt complémentaire amortissable en 12 ans, la durée du différé de votre PTZ devra être limitée également à 12 ans soit, avec une durée d'amortissement de 10 ans, une durée totale de 22 ans.

Mais il est possible d'aller plus loin dans le raisonnement et l'optimisation.

Puisque vous aurez un PTZ de 60.000€ amortissable sur 120 mois cela signifie que votre capacité de remboursement est d'au moins 500€/mois.

=> Pourquoi ne pas envisager un prêt complémentaire en calculant une durée compatible avec une mensualité d'environ 500€ ?

A titre d'exemples

1) - Avec un taux de 2,50% une mensualité de ~/~500€ réduit la durée à 138 mois => 6 mois de gagnés.
2) - Avec un taux de 2,00% une mensualité de ~/~500€ réduit la durée à 134 mois => 10 mois de gagnés.

Bien entendu, dans chaque cas de figure, la durée du différé PTZ doit être ajustée.

Et vous auriez une mensualité quasi constante pendant toute la durée (= lissage).

A vous de voir !

De toutes façon la réduction de la durée du différé est toujours possible avec des conditions ainsi que précisé au quatrième alinéa de l'article du CCH ci-dessus indique :

"La durée de la première période de remboursement peut-être réduite à la demande de l'emprunteur sans pouvoir être inférieure à quatre ans"

=> Pour cette réduction du différé, attestation dont modèle en ANNEXE III de l'arrêté du 30 décembre 2010 à remplir et signer - Votre banque doit être en mesure de vous la procurer.

Cdt

 

[Chrysaor]

Bonsoir,

Je vous remercie pour votre réponse rapide. Vous avez pu m'éclairer sur ce sujet

Actuellement ma capacité de remboursement s'élève plutôt à 450 euros par mois d'après le banquier, c'est pour cela qu'il m'a proposé d'amortir le crédit sur 12 ans ( 420 euros environ sans l'assurance), en étant optimiste, ma situation professionnelle va surement évoluer et ma capacité de remboursement va probablement augmenter, c'est pour cela qu'il m'a proposé de rembourser le PTZ avec des mensualités de 500 euros.

A titre personnel, j'aurai aimé pouvoir amortir le prêt classique sur 10 ans ( 120 mois), avec des mensualités s'élevant à 500 euros environ hors assurance, et ensuite rembourser le PTZ sur 10 ans, avec des mensualités constantes de 500 euros hors assurance.
Ma durée de remboursement souhaitée étant de 20 ans.
Mais pour cela, il faudrait que j'augmente ma capacité de remboursement afin de pouvoir atteindre les +/- 500 euros de remboursement du crédit principal.

 

[titif0u]

Bonjour,

@Aristide (ou tout autre personne compétente), j'aurais besoin de vos lumières sur le PTZ.
Je mets cela ici pour éviter de créer un post exprès mais je pense que cela va être indispensable..

J'ai un proche qui travaille actuellement sur le montage optimal avec un PTZ + un prêt principal (avec échéances lissées ou non).
Il a le droit au maximum (différé sur 15 ans / période d'amortissement de 10 ans).
J'ai cherché sur internet les modalités pour modifier ces durées avec le PTZ. J'ai seulement lu qu'on pouvait réduire la période 1 (différé) mais je n'ai en aucun vu qu'on pouvait augmenter ou diminuer la seconde période (amortissement) et je n'ai pas non plus trouvé de documentation précise sur ce sujet, ni l'article que vous avez cité qui doit en précisé les modalités.

J'ai vu que pour le PTZ+ actuellement en vigueur, selon les revenus, il y a 3 tranches/profils de références:



En savoir plus : https://www.moneyvox.fr/credit/duree-ptz-plus.php

Pourriez-vous me confirmer exactement qu'est ce qui est modifiable sur le PTZ de la tranche 1 svp ?


J'ai été en contacte avec 3 courtiers, tous ne proposaient à mon proche que des lissages sur 25 ans... car leur "logiciel" indiquaient cette durée d'office, or mon proche ne souhaite une durée maximum que sur 20 à 22 ans max...
Un des courtier lui a répondu que le lissage était possible sur 25 mais pas sur 22... ou 21... que son "logiciel bloquait" et que "mathématiquement, ce n'est pas possible".
Il lui a donc fait un montage sur 21 ans avec prêt principal sur 11 ans + 10 ans de remboursement ptz (après 11 ans de différé). Je me demande aussi si le lissage fait vraiment gagné de la capacité d'emprunt à mon proche..

Moi-même quand j'ai essayé de faire des simulations avec la calculette de Moneyvox pour les prêts lissés, je ne pouvais pas mettre 12 ans de remboursement en profil 3... ce n'était possible qu'avec des paramètres du profil 2..

PS: je sais que vous avez fait une série d'articles sur les prêts lissés et la façon d'optimiser tout cela. Je dois approfondir leur lecture et revenir si j'ai d'éventuels questions...

 

[Aristide]

Il a le droit au maximum (différé sur 15 ans / période d'amortissement de 10 ans).

J'ai cherché sur internet les modalités pour modifier ces durées avec le PTZ. J'ai seulement lu qu'on pouvait réduire la période 1 (différé) mais je n'ai en aucun vu qu'on pouvait augmenter ou diminuer la seconde période (amortissement) et je n'ai pas non plus trouvé de documentation précise sur ce sujet, ni l'article que vous avez cité qui doit en précisé les modalités.

Pourriez-vous me confirmer exactement qu'est ce qui est modifiable sur le PTZ de la tranche 1 svp ?

Il y a deux règles:

1) - La durée du différé ne peut être supérieure à la durée du prêt le plus long participant au plan de financement.

C'est bien de la durée du différé qu'il est question.

Dans votre cas le PTZ est sur 25 ans dont 15 ans de différé et 10 ans d'amortissement.
Pour obtenir un PTZ il est indispensable d'avoir en parallèle un ou plusieurs prêts complémentaires (le montant du PTZ ne peut dépasser le total desdits prêts)

Si dans votre plan de financement le prêt complémentaire le plus long n'est que de 12 ans par exemple alors le différé du PTZ ne sera aussi que de 12 ans et la durée totale sera réduite à 22 ans.

2) - L'emprunteur à la possibilité de demander la réduction de cette période de différé jusqu'à 4 ans au maximum
Dans votre cas si l'emprunteur demande à réduire à 10 ans (au lieu de 15 ans possibles) la période de différé la durée totale du PTZ sera alors réduite à 20 ans au lieu de 25 ans.

J'ai été en contacte avec 3 courtiers, tous ne proposaient à mon proche que des lissages sur 25 ans... car leur "logiciel" indiquaient cette durée d'office, or mon proche ne souhaite une durée maximum que sur 20 à 22 ans max...

C'est tout à fait possible.
Non seulement la durée du prêt long lisseur peut être sur n'importe quel nombre de mois (pas forcément années) mais, en plus, il peut y avoir un dernier mois avec une échéance partielle pour ajustement.

Pour l'exemple l'on pourrait donc avoir ue durée de ce prêt long lisseur de 288,23 mois….ou autre de ce type.

Un des courtier lui a répondu que le lissage était possible sur 25 mais pas sur 22... ou 21... que son "logiciel bloquait" et que "mathématiquement, ce n'est pas possible".

??????
N'importe quoi !!!
Comment j'arrive à le faire alors ???
Cf ci-dessus.

Il lui a donc fait un montage sur 21 ans avec prêt principal sur 11 ans + 10 ans de remboursement ptz (après 11 ans de différé). Je me demande aussi si le lissage fait vraiment gagné de la capacité d'emprunt à mon proche..

J'ai déjà expliqué à de multiples reprises que si imposer des durées pour, par calcul, en déduire une/des échéance(s) permet un "lissage simple" ce n'est pas la bonne façon pour obtenir un lissage optimisé.

Et, encore moins, dans les "montages gigognes" à échéances lissées

=> n fois répétita, la bonne démarche est la suivante:
1) - Calculer = définir l'échéance globale (assurances comprises si possible) cible c'est à dire celle que l'emprunteur veut/peut payer et acceptable par la banque eu égard à sa capacité de remboursement.

2) - Fonction de la hiérarchie des taux proposés par la banque (paliers de durées avec taux associés) et du besoin à financer calculer les durées optimales qui permettent la meilleure combinaison "Durées/taux/Montants".

=> Dans cette démarche ce ne sont plus les durées qui sont imposées ni les échéances calculées.
=> C'est l'inverse puisque c'est l'échéance cible qui est imposée et les durées optimales calculées

=> Et plus les durées sont courtes :

+ Plus les taux d'intérêt sont faibles
+ Donc moins les intérêts payés sont élevés (Effet taux + effet durées).
+ Plus le montant des primes d'assurances est réduit (effet durées réduites).

=> Donc coût du crédit optimisé en réduction

PS: je sais que vous avez fait une série d'articles sur les prêts lissés et la façon d'optimiser tout cela. Je dois approfondir leur lecture et revenir si j'ai d'éventuels questions...

A toutes fins utile ci-joint billet concerné de mon blog:

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

Lissage_Echéances-4

https://blog.cbanque.com/aristide/8...-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/

L'applicatif "Lissage_Echéances-4" permet un lissage simple direct après renseignements adaptés au cas considéré.

Il permet aussi un lissage optimisé en utilisant l'option "Procédure d'optimisation du plan de financement" = clic sur bouton "optimisation" toujours après avoir renseigné comme il se soit les cellules matérialisées en vert.

Cdt

 

[titif0u]

Merci pour tous ces éléments Aristide, une autre petite question concernant le cumul d'un prêt principal et de prêt complémentaire PTZ et Action Logement;

Je sais que le montant du PTZ ne doit pas être plus elevé que le prêt principal, ma question:

Est-ce que le montant du prêt principal doit être supérieur à l'ensemble des prêt complémentaire ? Ou seulement le PTZ ?
Par exemple pour un montant à financer de 130 000 euros, est il possible d'avoir:

52K PTZ, 20K Action logement, et prêt principal de 58K...?

 

[Aristide]

Le montant du PTZ ne peut excéder le montant total des autres prêts dont la durée est égale ou supérieure à 2 ans.

Dans votre exemple 52K€ est inférieur à 78K€ donc c'est OK

Si le total Action Logement + autre était de 65.000€ vous pourriez avoir un PTZ maximum de 65.00€ si bien entendu les autres règles d calcul le permettaient.

Mais si dans votre plan de financement il y avait un apport personnel de 30.000€, le besoin résiduel de financement serait alors de 100.000€.
Dès lors le maxi PTZ serait de 50.000€ pour un total de complémentaires de 50.000€

Cdt

 

[titif0u]

Donc, pour être très clair, la réponse à ma question est non ?

Est-ce que le montant du prêt principal doit être supérieur à l'ensemble des prêt complémentaire ?

 

[titif0u]

@baboune

 

[Aristide]

Bonjour,

titif0u a dit:
Est-ce que le montant du prêt principal doit être supérieur à l'ensemble des prêt complémentaire ?

Donc, pour être très clair, la réponse à ma question est non ?

Je n'ai pas répondu directement à cette question car j'ai pensé qu'il y avait un lapsus calami.

En effet il n'y a pas de définition d'un "prêt principal" et tous les prêts qui viennent en complément du PTZ, quels qu'ils soient, sont des prêts complémentaires.

Dès lors le prêt dit "principal" faisant partie de l'ensemble des prêts complémentaires ne peut être - à lui lseul -supérieur au total dont il est une composante.

Mais si je traduis votre question en "est-ce que le prêt complémentaire "classique" doit être supérieur aux autres prêts "Action Logement + EL + autres prêts sociaux et assimilés...." ?

Cela n'a aucune importance qu'un prêt "classique" soit supérieur ou inférieur au total des autre prêts complémentaires qui - outre le PTZ - participent au plan de financement.

Pour reprendre votre exemple mais en le modifiant un peu:

ar exemple pour un montant à financer de 130 000 euros, est il possible d'avoir:
52K PTZ, 20K Action logement, et prêt principal de 58K...?

En:
=> 52.000€ PTZ, 20.000€ Action logement + 30.000 EL + prêt principal de 28.000€ = toujours OK
=> 52.000€ PTZ, 5.000€ Action logement + prêt principal de 73.000€ = toujours OK

=> La règle est "Le montant du PTZ ne peut excéder le montant total des autres prêts dont la durée est égale ou supérieure à 2 ans participant au même plan de financement".

Cdt