Au gré de mes ballades sur ce même site, c'est une conversion qui s'est reproduite plusieurs fois ici, voilà ce que j'ai glané :
"Le bail conclu entre propriétaire et locataire (l’exploitant) est un bail commercial. Un bail commercial, défini par les articles L145-1 et suivants du code de commerce est conclu avec un locataire exerçant une activité professionnelle....
.......Le locataire (ici : MLHR) a le droit, sauf stipulation contraire contenue dans le bail, de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (Article L145-4 du code de commerce). Le congé doit être obligatoirement donné par voie extra judiciaire (huissier) avec préavis de 6 mois dénoncé unilatéralement par le locataire.
DONC ATTENDEZ LES TROIS ANS ET LA DENONCIATION PAR MLHR DE FACON LEGALE SELON LA PROCEDURE
En cas de non renouvellement, par le bailleur, du bail à son terme, le bailleur devra au preneur une indemnité d’éviction égale au préjudice causé au preneur par le non renouvellement. Si son montant n’est pas prévu dans le bail, il sera conclu à l’amiable, à défaut par le tribunal.
DONC ATTENTION A TOUTE MODIFICATION DU BAIL QUI POURRAIT APPARAITRE COMME A L'INITIATIVE DU BAILLEUR.
Cette dernière clause est destinée à protéger la valeur commerciale de l’activité développée par le preneur dans le local appartenant au bailleur.
Ces clauses ne permettent en pratique que deux possibilités de revente, si le délai de location de 9 ans est respecté :
- Soit une revente dans le cadre du bail renouvelé après 9 ans, l’acheteur louant dans le cadre du bail renouvelé,
- Soit une revente après non renouvellement du bail.
DONC LES PROPRIETAIRES SERONT EN MEILLEURE POSTURE EN CAS DE DENOCIATION DU BAIL PAR MLHR
Les clauses du bail à vérifier de près sont :
- Les clauses de renoncement à donner congé
- Les clauses d’indexation du loyer
- Les clauses relatives à la possibilité de cession de bail
- Les clauses relatives aux frais et charges de fonctionnement
A vérifier également :
- La solidité financière de la société d’exploitation preneuse à bail
- L’expérience du métier de cette même société
- La cohérence économique du projet vue du côté de l’exploitant (fréquentation, concurrence, nombre de lits aux alentours, importance des facteurs conjoncturels, etc...)
- La cohérence du prix TTC par rapport à ce qui se pratique en neuf aux alentours, en dehors de la loi Demessine, en tenant compte néanmoins de la plus value apportée par des équipements complémentaires faisant partie de la résidence (piscine, sauna, etc...)
Tous ces éléments sont très importants car ce sont les seuls qui pourront permettre d’assurer dans le temps la pérennité du projet. En effet, le bail commercial protège plus le locataire que le propriétaire et si le projet n’est pas suffisamment sécurisé et économiquement viable, la société locataire pourra :
- Donner congé à l’issue de la 1ère période triennale ou vous menacer de le faire pour faire baisser les loyers ou vous imposer des charges qui normalement lui incombent.
- Céder son bail à n’importe quelle structure destinée à arrêter l’opération et qui pourra déposer le bilan pour vous laisser sans gestionnaire.
- Si le projet n’est pas économiquement viable on peut même craindre le dépôt de bilan, voire la liquidation de l’exploitant.
LES JARDINS DE RAMEL SONT VIABLES, BIEN SITUES ET BIEN EQUIPES POUR LA REVENTE, NE PANIQUEZ PAS
Les conséquences d’une absence de gestionnaire sont très dures pour les propriétaires, car dans le cas d’une absence de location, outre la perte financière due à l’absence de loyer, ils devront normalement faire face au remboursement auprès du trésor public de la réduction d’impôt ainsi que de la TVA sur le prix d’achat.
DONC PRENDRE CONTACT AVEC PIERREVAL OU AUTRE, AU CAS OU MLHR SERAIT LIQUIDEE, ET POUR FAIRE PRESSION SUR MLHR SI ELLE NE VEUT PAS PERDRE UNE RESIDENCE RENTABLE, QUOIQU'ELLE EN DISE
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