Rachat Prêt Etudiant avec Prêt Immo ?

[JMback]

Délirant ! il va surtout foncer au forum "surendettement"..... mais ce qui va le sauver c'est qu'aucune banque n'acceptera de le financer. heureusement pour lui. qu'il paye ses dettes et qu'il épargne, ça lui fera un apport pour dans quelques années quand il pourra vraiment acheter un bien immo

Aie aie, je ne prèfère ne rien dire

 

[JMback]

je pense que vous êtes excessif dans votre propos


il paie 650 de loyer + 445 de prêt étudiant soit 1095 € par mois.

s'il trouve un logement pour 120.000€ de cout total à financer , il ajoute les 17.000 en rachat et monte un dossier à 137.000 €

celà lui donne assurance comprise une mensu de l'ordre de 756€ en tout en pour tout

il est a 36 % mais il y a un reste à vivre de 1344 € ce qui est supérieur au reste a vivre éxigé par les banque POUR UN COUPLE.

c'est tout a fait jouable surtout si son profil de carrière est interessant pour l'avenir.


bien cordialement

Entièrement d'accord!

 

[ICF62]

le plus délicat étant, selon le lieu , de trouver un bien pour 120.000€ tout compris soit :

prix de vente: 104.000€
notaire : 8000 € ( barème A1 2007 )
agence immo : 6000 €
garantie : 1464 € ( ippd + hypo conv.)
dossier bque : 500 € ( peut être ramené à 0 € )

bien sur c'est en gros.
si on trouve un bien sans passer par agence on augmente le prix de vente à 109.000 €

et en rajoutant le rachat prêt étudiant : 137.000 €

de toute façon qui ne tente rien n'a rien.................


bien cordialement

 

[Eric57150]

Et les frais de notaire ? il les emprunte aussi ? et les frais de commission de l'AI ? il les emprunte aussi ? etc....

 

[Eric57150]

et pour la taxe foncière il fera un revolving à 18 % ?

 

[Eric57150]

pour info un site intéressant : www.lesbanquiers.com

où vous y trouverez le copier/coller suivant :

Témoignage de banquier : les prêts sur 30 ans
Écrit par Le banquier masqué
08-09-2007

Les banques françaises prêtent aujourd'hui sur 30 ans à de jeunes couples sans apport pour l'achat de leur résidence principale.

Quand j'ai eu mon premier job dans le secteur bancaire en 2002, la banque dans laquelle je bossais prêtait au maxi sur 15 ans et exigeait un apport minimum. On envoyait nos clients qui voulaient emprunter sur 20 ans vers des organismes spécialisés.

5 ans après, on a multplié la durée par 2 et oublié l'apport. Normal, car celui qui est obligé d'emprunter sur 30 ans n'a bien souvent aucune épargne.
Les clients candidats emprunteurs ont le profil suivant (dans le Jura):
-moins de 30 ans
-2 salaires (1 emploi type bac +2 à 1300 euros net/mois * 13, 1 emploi non qualifié à 1000 euros net/mois * 12)


-Question des clients : combien on peut emprunter au maximum?
-Réponse du banquier, au maxi, sur 30 ans, vous pouvez rembourser 723 euros par mois (assurance comprise). Et donc emprunter environ 150 000 euros.
Vous avez de l'apport?"
-Oui on a ouvert 2 PEL il y'a 6 mois, on a déjà 600 euros de côté chacun.
(Super, ça va payer la moitié des frais d'hypothèque.)
-Voyez-vous Messieurs les clients, ce qui m'ennuie, c'est que vous payez un loyer de 500 euros aujourd'hui et que depuis 4 ans, vous n'avez épargné que 1200 euros. Comment allez-vous faire pour rembourser un prêt qui va vous faire sortir 250 euros de plus par mois?
De plus, vous avez tous les deux besoin d'une voiture pour aller travailler, comment allez vous faire pour changer de voiture dans les 5 ans qui viennent? MME a une 206 essence qui totalise 70 000 kms et la 309 GTI de M a déjà 16 ans.
-On va faire le tour des courtiers et changer de banque !!$¨^^!! (censuré) de banquier qui ne prête qu'aux riches!!! Vous voulez empêcher les jeunes français de devenir propriétaires comme le Président l'a dit à la télé!

(Eh oui... Il y'a encore un an, les clients faisaient le tour des banques, maintenant ils font le tour des courtiers. Et problème, les banques recoivent de plusieurs courtiers à la fois les mêmes dossiers de clients identiques, ce qui pose la question : à quel courtier je donne la commission? Si je donne à l'un, l'autre va me bouder et ne plus m'envoyer de client, ce qui serait dommage, je vais devoir me bouger et sortir de mon bureau pour aller chercher de nouveaux clients. Si je coupe la poire en deux, ils vont tous les deux me dire qu'ils ne veulent pas faire la poire...
C'est pourquoi je vais prochainement m'installer comme courtier en courtiers!)

Les clients reviennent vous voir 3 mois après avec un compromis de vente signé à 150 000 euros pour une belle maison situé à 53 kms de leur lieu de travail et avec travaux (qu'ils feront le week-end en piochant dans le crédit revolging à 16% souscrit chez Castorama). Royalement, avec l'esprit humaniste qui les caractérise, l'agent immobilier a revu sa commission à la baisse (de 12000 euros, il est passé à 9900 euros).
Au début il a bien rigolé l'agent immobilier, encore des clients qui cherchaient une maison avec du terrain mais pas trop, proche des commerces, des écoles, des transports, d'une piscine olympique, d'un bowling, hors lotissement et surtout sans voisin ni route à proximité. Finalement il leur a trouvé la perle rare, un bien idéal jeune couple : une maison mitoyenne de 70 m2 à côté de la nationale 73.

Les parents seront appelés au secours pour payer les frais de notaire qu'ils n'avaient pas prévu et qui remettent en cause le projet de leur vie. Le Président veut une France de propriétaires coûte que coûte.

Chose étonnante, ils achètent au montant qu'ils peuvent emprunter. Le vendeur doit aligner son prix sur la capacité d'emprunt de l'acheteur. Et ça ne marche que dans un seul sens car le vendeur "ne brade pas son bien, c'est une question de principe".

Ce qui se traduit dans la pratique par : "j'en veux 250 000 euros mais je peux baisser jusqu'à 220 000 euros. Autrement dit, si je trouve un pigeon qui peut emprunter 250 000 euros, je me gave... Et c'est normal, j'ai acheté en 78 pour 400 000 francs à un taux de 9% (et une inflation de 12... avec les hausses de salaire indexés dessus). J'ai habilement su faire fructifier mon patrimoine en changeant la chaudière au mazout en 91 et j'ai remplacé mes fenêtres en bois par du PVC double vitrage en 96. Et j'ai posé 11m2 de parquet flottant dans la chambre des parents, j'avais profité d'une promotion chez Leroy Merlin au printemps 2004."

Finalement dans l'histoire tout le monde est content et tout est bien qui finit bien.
Le courtier a touché 1500 euros de commissions.
L'agent immobilier a touché 9900 euros de commissions.
Le notaire a pris 12000 euros de frais.
La conservation des hypothèque a encaissé 2300 euros.
Castorama vient de fidéliser un jeune couple de bricoleurs forcés avec une réserve d'argent pour payer les carreaux et les rouleaux de papier peint.
Le banquier sait qu'il vient de faire n'importe quoi mais se rassure en se disant qu'il a une hypothèque, que le taux d'endettement est de 33.33%, en plus le dossier était dans sa délégation et quand ça partira au contentieux, il aura déjà changé d'agence deux fois. Ce qui le gène, c'est d'avoir financé ses 300 euros de frais de dossier par son propre prêt. On lui avait dit en formation crédit que c'était pas bien.

Quand au jeune couple, il n'a habité la maison que deux ans, le temps que la séparation de corps soit prononcée par le juge. De toute façon, il y'avait trop de travaux. Ils ont bien fait de revendre à un autre jeune couple qui pouvait emprunter 180 000 euros.

Finalement, on se retrouve dans la même situation que lorsque les banques prêtaient sur 15 ans.


Le banquier masqué

 

[ICF62]

Et les frais de notaire ? il les emprunte aussi ? et les frais de commission de l'AI ? il les emprunte aussi ? etc....

lisez donc le détail de mon décompte.

bien sur que l'on peut financer dans toutes les banques ( sauf 1 qui ne finance pas les frais de notaires) l'ensemble de l'opération y compris notaire, agent immo et m^me les frais de dossiers banque.

j'ai précisé que pour un emprunt de 120.000 € la valeur du bien était autour de 104.000 € les restant étant frais notaire, AI , garantie et frais dossier banque ( s'il y en a).

c'est très fréquent et en langage bancaire c'est ce que l'on appelle un financement à 115%

celà ne pose aucun problème à un banquier.

bien cordialement

 

[ICF62]

et pour la taxe foncière il fera un revolving à 18 % ?

et vous oubliez les charges de co propriété s'il achète un appart dans un immeuble.

nous ne savons m^me pas où il habite.

nous traitons du cadre général.

exemple : dans la somme, à 20 km d'amiens j'ai des clients, célibataires qui fontconstruire sur lotissement communal à 120.000 terrain et frais inclus des petites maisons F3.
bien sur terrain à 10€ le m2 par la commune.

sur paris à ce prix là on est sur un studio en banlieue je pense ( je ne connais pas le marché parisien ).

donc on vulgarise et après le client peut faire son approche personnelle.

je n'ai rien à vendre je réponds aux questions.

bien cordialement

 

[ICF62]

pour info un site intéressant : www.lesbanquiers.com

où vous y trouverez le copier/coller suivant :

Témoignage de banquier : les prêts sur 30 ans
Écrit par Le banquier masqué
08-09-2007


Les clients candidats emprunteurs ont le profil suivant (dans le Jura):
-moins de 30 ans
-2 salaires (1 emploi type bac +2 à 1300 euros net/mois * 13, 1 emploi non qualifié à 1000 euros net/mois * 12)


-Question des clients : combien on peut emprunter au maximum?
-Réponse du banquier, au maxi, sur 30 ans, vous pouvez rembourser 723 euros par mois (assurance comprise). Et donc emprunter environ 150 000 euros.-


On va faire le tour des courtiers et changer de banque !!$¨^^!! (censuré) de banquier qui ne prête qu'aux riches!!! Vous voulez empêcher les jeunes français de devenir propriétaires comme le Président l'a dit à la télé!

(Eh oui... Il y'a encore un an, les clients faisaient le tour des banques, maintenant ils font le tour des courtiers. Et problème, les banques recoivent de plusieurs courtiers à la fois les mêmes dossiers de clients identiques, ce qui pose la question : à quel courtier je donne la commission?


Les clients reviennent vous voir 3 mois après avec un compromis de vente signé à 150 000 euros pour une belle maison situé à 53 kms de leur lieu de travail et avec travaux (qu'ils feront le week-end en piochant dans le crédit revolging à 16% souscrit chez Castorama). Royalement, avec l'esprit humaniste qui les caractérise, l'agent immobilier a revu sa commission à la baisse (de 12000 euros, il est passé à 9900 euros).


Les parents seront appelés au secours pour payer les frais de notaire qu'ils n'avaient pas prévu et qui remettent en cause le projet de leur vie. Le Président veut une France de propriétaires coûte que coûte.

Finalement dans l'histoire tout le monde est content et tout est bien qui finit bien.
Le courtier a touché 1500 euros de commissions.
L'agent immobilier a touché 9900 euros de commissions.
Le notaire a pris 12000 euros de frais.
La conservation des hypothèque a encaissé 2300 euros.


Le banquier sait qu'il vient de faire n'importe quoi mais se rassure en se disant qu'il a une hypothèque, que le taux d'endettement est de 33.33%, en plus le dossier était dans sa délégation et quand ça partira au contentieux, il aura déjà changé d'agence deux fois. Ce qui le gène, c'est d'avoir financé ses 300 euros de frais de dossier par son propre prêt. On lui avait dit en formation crédit que c'était pas bien.


Le banquier masqué

VOUS AVEZ RAISON , quand on lit celà , le banquier qui pratique ainsi n'est q'un incompétant doublé d'un fou furieux.
ce n'est pas deux mutations qu'il aura , c'est la porte...........
( si vous croyez que les banques ne virent pas son personnel c'est que vous ne connaissez pas le monde de la banque )

j'ai relevé tout de m^me qq perles dans les dires de votre banquier masqué.
(au fait pourquoi se masquer pour cracher sur sa propre profession.
il peut démissionner fièrement . je l'ai fait plusieurs fois dans ma vie.)


1° 150.000€ sur 30 ans pour 723€ par mois !!!! il faut du 3.70% avec assurance 50/50
en plus il travaille en révisable ?????

2° quand une banque recoit le m^me dossier de la part de plusieurs courtiers, la régle est simple , et écrite, c'est le premier qui dépose qui aura la ristourne banque, les dossiers déposés ultérieurement par les autres courtiers sont refusés.

3° ils achètent à 150.000€ hors frais de notaire, garantie etc ....

et là celà prouve que le banquier décrit est incompétant car il n'aura pas précisé à ses clients que les 150.000 c'était tout compris .
en gros 116% du prix de vente net pour inclure notaire , A.I , garantie et frais dossier..

idem pour l'histoire des parents...

4° frais de notaire : pour 150.000 € le barême A1 2007 est à 10.800 €

et dans ces 10.800 € : 2060€ reviennent au notaire en rémunération et le reste à l'état ( trésor public ) au titre de la taxe sur les mutations de biens.

le notaire à un rôle de collecteur de taxes

5° une garantie hypothécaire sur 150.000€ en incluant les frais agence immo représente 1500 € et non 2300 €



bref, j'espère que ce banquier frustré à trouvé sa voie ..............

c'est je croie un cri du coeur qu'il lance en voyant des exemples de personnes dans l'embarras à cause de certains prêteurs peu scrupuleux de leur devoir de conseil.

mais de là à déplacer le texte de son contexte pour en faire un argument sur un forum de discussion ...........

à chacun de juger


bien cordialement

 

[Eric57150]

bien sur que cet étudiant peut acheter (s'il trouve un préteur) mais il va au devant de gros soucis....et le jour où il devra changer de voiture il fera un crédit (ben oui comme il n'a plus aucune capacité d'épargne puisque endetté pour son prêt immo à 30 %) on ne tardera pas à le voir sur le forum "regroupement de crédits" puis quelques temps plus tard le forum "surendettement".
je crois que cet étudiant doit bien réfléchir, se renseigner sur les conditions des prêts, sur la bulle immobilière actuelle, sur les nombreux frais annexes, sur ses futures dépenses etc....
bref acheter pour lui maintenant est pure folie, mais s'il veut y aller qu'il fonce....plus vite il sera au fond du trou plus vite il pourra rebondir, c'est peut être ça l'idée ?
au moins il aura été mis en garde