Rachat ou pas rachat ?

goaye

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Bonjour à tous,

j'ai souscrit avec mon compagnon, en octobre 2005, un prêt immobilier pour notre résidence principale.

Voici les caractéristiques :
Montant : 146 325€
Durée : 300 mois
Assurances : 0.66 % (100% sur les 2 têtes)
Taux : 3,7138 % (taux à la souscription)
C'est un prêt à taux variable euribor 1 an +1.5 points avec un taux maxi à 4.71 % et un taux mini à 2.5 %.

En plus de ce prêt, on à bénéficié d'un prêt à taux zéro que l'on a fini de rembourser fin 2013.
Actuellement, l'encours sur le prêt est de 122 819€.

En ce moment, notre taux est au plus bas, à savoir 2,5 %, et ça nous va bien ;).
Mais on se dit que les taux vont forcement remonter et peut être même atteindre le maxi pour nous (4,71 %).


La question que l'on se pose : Est-il intéressant de faire racheter notre prêt pour passer en taux fixe, pendant qu'ils ne sont pas encore trop haut ? Je me doute bien que l'on n'aura pas du 2,5 % mais avec un peut moins de 3% (boursorama) au moins on bloque sur un taux fixe.

Merci d'avance pour vos avis.
 

Ashleen

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Bonjour,
Vous n'avez plus de prêt a taux zéro donc un prêt facilement rachetable. Votre CRD est encore conséquent, pour vérifier si un rachat est en votre faveur, il faut calculer les IRA, les frais de levée caution/hypothèque et les frais de dossiers de la nouvelle banque et ensuite comparer.
Vous trouverez sur le blog d'Aristide un post complet sur les frais et les calculs à faire. Un fichier Excel est à disposition pour une simulation.
Cordialement.
 

goaye

Membre
Tout d'abord merci pour la réponse.
Pour les IRA j'ai vu ça sur mon offre de prêt mais pour les autres frais je trouve ça ou ?

Je viens de voir que la garantie est PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS.
 
Dernière modification:

Ashleen

Membre
sur le site de Boursorama, une simulation est possible, notamment elle donne un montant approximatif de votre frais de levée. Il me semble qu'il n'y a pas de frais de dossier pour Boursorama. Mais il me semble encore qu'il demande un apport pour un retour positif de la demande.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour

La question que l'on se pose : Est-il intéressant de faire racheter notre prêt pour passer en taux fixe,
votre contrat, offre de prêt, comprend il le passage à taux fixe? car souvent les offres de prêts comprennent un paragraphe "passage à taux fixe" ,
dan ce cas pas de rcahat de prêt , mais juste l'application du contrat;
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Je viens de voir que la garantie est PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS.
Pour un rachat de crédit le privilège de prêteur de deniers (PPD) est impossible. Cette garantie réelle immobilière n'est possible que pour financer une acquisition et seulement à hauteur maximale de son prix hors frais quels qu'ils soient.

Or, dans un rachat de crédit, il n'y a pas (plus) d'acquisition; elle a été financée et payée au moyen du premier crédit objet du rachat envisagé.

Si la banque exige toujours une garantie réelle immobilière ce sera forcément un hypothèque conventionnelle qui coûtera beaucoup plus cher qu'un PPD.


notamment elle donne un montant approximatif de votre frais de levée.
Une mainlevée hypothécaire n'est pas indispensable.

S'il s'agit d'un rachat interne la banque pourra très bien s'inscrire en second rang derrière elle même; dans ce cas la mainlevée n'est aucunement justifiée.

S'il s'agit d'un rachat externe, certaines banques tiennent cependant absolument à être inscrites en premier rang bien que cela ne soit pas plus nécessaire puisque c'est le nouveau crédit qu'elle consent qui va permettre de rembourser le prêt initial. La banque initiale restera certes inscrite en premier rang mais pour un solde dû égal à 0,00 euro. Le second rang de la nouvelle banque est donc - de fait - un premier rang.

Par contre certains Établissements n'ont pas le choix car leurs statuts imposent cette inscription en premier rang.

votre contrat, offre de prêt, comprend il le passage à taux fixe? car souvent les offres de prêts comprennent un paragraphe "passage à taux fixe" ,
dan ce cas pas de rcahat de prêt , mais juste l'application du contrat;
Les deux sont possibles.

La grande différence c'est que dans l'option "Passage à taux fixe" prévue au contrat, les conditions de détermination du nouveau taux fixe sont déterminées.
Même si, en théorie, il est toujours possible de le négocier, c'est cependant plus difficile.

A l'inverse, dans un rachat, tout est négociable.

Mais le rachat entraîne des frais (Indemnité de remboursement anticipé + frais dossier + frais de garantie + éventuellement frais de mainlevée hypothécaire) alors que ce n'est pas la cas pour l'exercice de l'option "Passage à taux fixe". (Cette option peut cependant être facturée = voir contrat)

Cdt
 
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goaye

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J'ai vérifié mais je n'ai pas d'option passage à taux fixe.
Je vais quand même voir avec ma banque si c'est malgré tout possible.
 

Aristide

Top contributeur
Je vais quand même voir avec ma banque si c'est malgré tout possible.
Peu probable qu'elle accepte si l'option n'est pas mentionnée au contrat.

Ainsi qu'expliqué ci-dessus, quand cette possibilité est prévue, une clause de ce même contrat précise les conditions exactes de ce passage à taux fixe.

Cdt
 

goaye

Membre
Peu probable qu'elle accepte si l'option n'est pas mentionnée au contrat.

Ainsi qu'expliqué ci-dessus, quand cette possibilité est prévue, une clause de ce même contrat précise les conditions exactes de ce passage à taux fixe.

Cdt
Alors je vais pas avoir le choix que de changer de crèmerie;).
Merci pour ces avis éclairés.
 

Aristide

Top contributeur
Alors je vais pas avoir le choix que de changer de crèmerie;).
Possible mais ce sera alors obligatoirement un rachat externe avec tous les frais que je vous ai détaillés.

Il faudra donc que le taux (TEG) de votre nouveau crédit soit suffisamment bas pour compenser toutes ces charges supplémentaires.

Cdt
 
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