Rachat de prêt immo avec PTZ : obligation de rachetter le ptz ?

Aristide

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Bonjour,

Ci-dessus je vous ai dit que ce courtier me semblait "très léger" professionnellement parlant.......Je le trouve de plus en plus nul.

Même si cette loi contenait une telle disposition, de toute façon elle ne vous concernerait pas puisque votre PTZ date de 2011.

Si vous voulez vous amuser, demandez lui donc de vous fournir - avec ses références - le texte exact de la prétendue disposition de la loi ALUR sur les rachats de PTZ.

Cdt
 

Kiroha

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Bonjour,

La question s'adresse principalement à Aristide puisqu'il maitrise apparemment le sujet ;)

Nous avons fait l'acquisition en Décembre 2010 d'une Habitation principale neuve et nous avons donc sollicité les établissements bancaires. A l'époque le Crédit Immobilier de France était alors la plus intéressante. Nous avons alors souscrit un PTZ de 24000€ et un autre prêt standard de 120000€.

Aujourd'hui les conditions sont intéressantes et nous avons solliciter d'autres établissements bancaires afin d'effectuer un rachat du crédit de 120000€ afin de gagner 3 ans sur la durée totale de notre prêt. Les banques n'y ont opposé aucun refus mais le Crédit Immobilier de France lui oui bien évidemment. Leur réponse habituelle étant que si nous clôturons le prêt principal, nous devons aussi clore le PTZ sur lequel il reste plus de 20000€.

Ne voulant pas me laisser faire, la banquière non plus (des fois on tombe sur de bon conseiller) et puisque aucune condition générale m'y oblige (j'ai relu l'ensemble de celles-ci), celle-ci à remonter aux services juridiques de la dite banque qui nous à retourner le texte que vous avez stipulé en première page, a savoir que comme notre prêt date d'avant l'arrêté du 25 Mai 2011, le CIF ne peut pas s'opposer à notre remboursement anticipé de notre prêt principal tout en lui laissant le PTZ.

J'ai de plus moi même arpenté le WEB et j'ai trouvé une question alors posé par Mr François Brottes le 2 Aout 1999 (N°33698 au Journal Officiel) aux ministère du logement et pour lequel on lui à répondu :
Le prêt à taux zéro, qui est destiné aux personnes physiques qui acquièrent un logement en vue de l'occuper à titre de résidence principale, constitue une avance remboursable ne portant pas intérêt, complémentaire à un ou plusieurs prêts immobiliers concourant au financement de l'opération. Le prêt à taux zéro possède une autonomie complète pour participer au financement d'une opération d'accession à la propriété, même si sa gestion doit être coordonnée avec les autres prêts immobiliers. Conformément aux dispositions de l'arrêté interministériel du 2 octobre 1995 relatif aux conditions d'octroi du prêt à taux zéro, les conditions de remboursement sont déterminées de façon définitive au stade de l'émission de l'offre de prêt. Selon les dispositions de l'article R. 317-6 du code de la construction et de l'habitation, l'obligation de remboursement intégral du capital restant dû de l'avance existe uniquement dans le cas d'une mutation entre vifs du logement financé. Aucune disposition de la réglementation afférente au prêt à taux zéro ne peut faire obstacle au remboursement préalable, du ou des prêts principaux, concourant au financement de l'opération. A cet égard, il n'est pas fait de distinction selon que le remboursement anticipé, du ou des prêts principaux, est dû à la mise en place d'un prêt substitutif par l'établissement d'origine, à un rachat par un établissement tiers ou à un apport personnel effectué par l'emprunteur. Une clause contractuelle qui comporterait une exigence de remboursement préalable du prêt à taux zéro en cas de remboursement anticipé, partiel ou total, du ou des prêts principaux constituerait une condition limitative de l'exercice du droit au remboursement par anticipation tel qu'institué à l'article L. 312-21 du code de la consommation. Or, ces dispositions étant d'ordre public en vertu de l'article L. 313-16 du même code, il ne peut y être dérogé par des conventions particulières. Non seulement de telles conventions ne peuvent être directement contraires aux dispositions légales impératives, mais elles ne peuvent pas davantages avoir pour effet de placer l'emprunteur dans une situation moins favorable que celle prévue par la loi. L'exécution du contrat par l'emprunteur ne peut pas valoir renonciation à la protection de dispositions d'ordre public. Dans ces conditions et sous réserve de l'appréciation souveraine du juge du contrat, la stipulation contractuelle prévoyant le remboursement préalable du prêt à taux zéro revêt un caractère illicite. A défaut de parvenir à un accord avec l'établissement de crédit concerné, l'emprunteur pourra saisir le juge du contrat d'une action en nullité.
Ma question arrive enfin :) :

Suis-je dans mon droit d'obliger le crédit immobilier de France à accepter ma demande de remboursement de mon prêt principal tout en lui laissant le PTZ ?

Je vous remercie par avance pour votre réponse.

Cédric
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Je suppose que vous avez lu le billet de mon blog consacré à ce sujet ?

Dans l'affirmative vous avez vu :
1) L’article L.312-21 du code de la consommation qui précise :
« L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation……. »

2) – L’avis de l’Asemblée Nationale d’août 1999 qui, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, indiquait que la banque ne pouvait exiger le remboursement du PTZ en priorité par rapport aux autres.

3) – Suite au rapport Lefebvre, en août 2008, l’engagement N° 9 de la Fédération Bancaire Française de prévoir des remboursements anticipés aux prorata des capitaux restant dus, engagement qui allait donc à l’encontre des deux premiers textes.

L’arrêté du 25 mai 2011 relatif au « Prêt à Taux Zéro + » (PTZ+) vient mettre un terme à cette contradiction en fixant les règles de remboursement anticipé de ce nouveau PTZ.

..........

https://blog.cbanque.com/aristide/27/remboursement-anticipe-du-ptz-arrete-du-25-mai-2011/
Quant à la question parlementaire du 2 août 1999 que vous relatez (également point N°2 de mon billet ci-dessus), comme c'est très souvent le cas, la réponse n'est qu'un avis ministériel non contraignant puisque donnée sous cette réserve......d'importance :

Dans ces conditions et sous réserve de l'appréciation souveraine du juge du contrat, la stipulation contractuelle prévoyant le remboursement préalable du prêt à taux zéro revêt un caractère illicite. A défaut de parvenir à un accord avec l'établissement de crédit concerné, l'emprunteur pourra saisir le juge du contrat d'une action en nullité.
La réponse à votre question est donc là; ce sont les termes de votre contrat qui font foi.

Mais, même si vous obtenez gain de cause, il est possible que vous rencontriez un autre problème en ce sens que le CI refusera très probablement pas de céder son premier rang hypothécaire.......ce que votre nouvelle banque n'acceptera peut-être pas ?

Cdt
 

Kiroha

Nouveau membre
Bonsoir,

Je viens donner des nouvelles de mon cas :) ! Le Crédit Immobilier m'a répondu que si je souhaitai effectuer le rachat du prêt principal, je devrais le faire suivant "la règle de proportionnalité qui à été conforté par la jurisprudence notamment par l'arrêt de la cour d'appel de COLMAR du 11 mai 2006 qui traitait du remboursement anticipé d'un Prêt à Taux Zéro et admise par la représentation parlementaire dans le cadre du rapport de Monsieur LEFEVRE du 26 Mars 2008 proposition N°9.

Ai-je d'autre corde à mon arc en sachant que mon prêt date d'avant 2011 et qu'aucune clause de proportionnalité n'apparait dans mes conditions générale de ventes. D'autant plus que je n'ai pas été avertit de nouvelle conditions et encore moins signé de nouvelles !

Je ne veux pas me laisser voler par le Crédit Immobilier qui me propose un taux fixe à 3% alors que ma banque me propose aujourd'hui un taux inférieur à 2.8% ! Tout en sachant que le PTZ est un crédit d'état, ils ont déjà touché les intérêts !

Merci par avance pour l'aide :)
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Dans le cas d'espèce traité par la Cour d'Appel de Colmar l'offre de prêt - devenue contrat après l'acceptation des emprunteurs - prévoyait bien qu'en cas de remboursement anticipé ce serait les prêts "aux taux les plus faibles' qui devraient être remboursés en priorité.

Arrêt de la Cour d’Appel de COLMAR, 1ère chambre civile, 25 février 2004

Voir http://www.clauses-abusives.fr/juris/cac040225.pdf
S'il n'en est pas ainsi dans votre offre/contrat la référence de votre banque à ce jugement ne tient donc pas.

Dans ce jugement de Colmar, les "préconisations" du rapport LEFEVRE ne sont pas évoquées mais, par contre, une réponse ministérielle complètement contraire y est citée. Or, à juste titre, la Cour rappelle qu'une réponse ministérielle n'est qu'un avis qui n'a pas de valeur légale. D'ailleurs ces réponses ministérielles sont toujours données "sous réserve de l'appréciation souveraines des tribunaux".

Ce qui s'applique dans un sens pour une réponse ministérielle s'impose donc de la même façon à des "préconisations" d'un rapport parlementaire qui va dans l'autre sens.

J'ajouterais que - à mon sens - par rapport à la validité de cette clause au regard de l'article L.312-21 du code de la consommation qui est d'ordre public (***) , l'argumentation de la Cour d'Appel semble discutable.

(***) Une loi d'ordre public ne peut être contredite par une convention (= contrat) entre les parties

Il ne m'apparaît donc pas évident qu'un recours en cassation aurait abouti à la même conclusion.Mais ce n'est qu'une interrogation.

En tout cas, toujours à mon avis, puisque votre contrat ne mentionne rien qui permettrait le remboursement du PTZ en priorité, vous semblez bien en droit de ne pas l'accepter.

Cdt
 
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