Rachat de prêt immo avec PTZ : obligation de rachetter le ptz ?

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Bonjour à tous,

je viens d'aller voir un courtier pour faire racheter mon prêt immo, souscrit au Crédit Agricole il y a 2 ans (4,05% sur 20ans à l'ouverture). J'ai aussi un PTZ, souscrit en même temps pour le même appart.
L'idée serait de faire racheter mon prêt principal par une nouvelle banque et continuer à payer mon PTZ au Crédit Agricole.

Mais le courtier m'a dit qu'il était obligé de "racheter toutes les lignes" : prêt + PTZ.
Du coup ça me fait passer 10 000€ de 0 à 2,4%.
Sur le total j'y gagne avec le passage de 4,05 à 2,5% mais ça aurait pu être mieux..

Est-ce une magouille du courtier ou est-ce vraiment une obligation ?

Merci d'avance pour vos avis !
Cyril

 

[Aristide]

Bonjour,

Non; au plan réglementaire ce n'est pas une obligation.

Au contraire - votre PTZ étant postérieur au 1er juin 2011 - la loi permet le contraire :

Remboursement anticipé du PTZ+ / Arrêté du 25 mai 2011
https://blog.cbanque.com/aristide/27/remboursement-anticipe-du-ptz-arrete-du-25-mai-2011/

...........sauf si une disposition spécifique de votre offre/contrat prévoit que le remboursement sur le prêt complémentaire entraîne un remboursement au prorata des soldes dus tant sur le PTZ que sur ledit prêt complémentaire.

Je vous suggère donc de d'abord lire le billet de mon blog ci-dessus traitant du sujet (ainsi que les nombreux commentaires) et de vérifier ce qui est prévu dans les clauses "Remboursement anticipé" de votre offre/contrat.

Au delà de ces aspects juridico réglementaires il faut aussi considérer les aspects pratiques.

Si la banque qui vous a consenti ces deux prêts a inscrit une garantie réelle immobilière (privilège prêteur de deniers "PPD" et/ou hypothèque) sur votre bien et que le PTZ soit maintenu alors que le complémentaire serait repris par un concurrent, cette garantie réelle immobilière restera inscrite en premier rang au profit de la banque initiale.

Il n'est donc pas certain que votre seconde banque accepte d'intervenir en seconde rang.

Par ailleurs si vous faites reprendre les deux crédits le même problème pourrait se poser en ce sens que, même les prêts remboursés en totalité - sans formalités spécifiques - cette garantie réelle immobilière restera toujours inscrite en premier rang au profit de la banque initiale pour la durée de votre prêt le plus long augmentée de un an.

Normalement, puisque l'encours sera devenu nul du fait du remboursemnt anticipé, votre nouvelle banque devrait pouvoir se satisfaire du second rang.

Mais il est des Établissements qui refusent ce qui obligerait à une mainlevée hypothécaire de votre ancienne banque (= frais) et une nouvelle réinscription en premier rang de votre nouvelle banque (= frais).

Cdt

 

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Merci pour votre réponse complète.

Votre billet cité plus haut concerne le PTZ+. Je ne sais pas si mon PTZ est "+" ou pas (souscrit en février 2012).

L'argument avancé par le courtier était légal, et en aucun cas lié au contrat du prêt (qu'il n'a pas regardé d'ailleurs). JE vois un second courtier ce soir, je vais lui demander son avis.

Concernant le point plus pratique de la caution : c'est un sujet que je ne maîtrise pas malheureusement, et j'avoue être un peu perdu. Pour moi j'avais une caution à mon ancienne banque (caution CAMCA) qui était perdue en cas de rachat et qui était simplement "remplacée" par la caution de la nouvelle banque.
Les frais devant bien sûr s'équilibrer par le gain en taux du nouveau crédit..

A priori aucune hypothèque sur mon bien, seulement la caution CAMCA, enfin de ce que j'en ai compris...

 

[Aristide]

Votre billet cité plus haut concerne le PTZ+. Je ne sais pas si mon PTZ est "+" ou pas (souscrit en février 2012).

Il concerne tous les PTZ depuis 2011.

L'argument avancé par le courtier était légal, et en aucun cas lié au contrat du prêt (qu'il n'a pas regardé d'ailleurs).

???Connait-il l'arrêté du 25 mai 2011 ?

Concernant le point plus pratique de la caution : c'est un sujet que je ne maîtrise pas malheureusement, et j'avoue être un peu perdu. Pour moi j'avais une caution à mon ancienne banque (caution CAMCA) qui était perdue en cas de rachat et qui était simplement "remplacée" par la caution de la nouvelle banque.Les frais devant bien sûr s'équilibrer par le gain en taux du nouveau crédit..A priori aucune hypothèque sur mon bien, seulement la caution CAMCA, enfin de ce que j'en ai compris...

Si c'est une caution CAMCA elle serait maintenue sur le PTZ dans votre banque initiale si votre contrat vous permet de le conserver.Le complémentaire étant remboursé cette caution tomberait sur cette partie; votre nouvelle banque prendra alors une autre garantie (caution autre Organisme ou garantie réelle immobilière).Cdt

 

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Il concerne tous les PTZ depuis 2011.

Ok.

Connait-il l'arrêté du 25 mai 2011 ?

Il faut croire que non, il m'a dit qu'une nouvelle loi venait de tomber en juillet.. mais a parru très évasif sur le nom de la loi quand je le lui ai demandé en rendez-vous. Je vais lui demander par mail, il sera peut être plus précis.

Si c'est une caution CAMCA elle serait maintenue sur le PTZ dans votre banque initiale si votre contrat vous permet de le conserver.
Le complémentaire étant remboursé cette caution tomberait sur cette partie; votre nouvelle banque prendra alors une autre garantie (caution autre Organisme ou garantie réelle immobilière).

Effectivement, cela paraît logique. C'est très clair maintenant, merci pour vos réponses.
Je vais reboucler avec le courtier d'hier et avoir l'avis du courtier de ce soir.

 

[Aristide]

Il faut croire que non, il m'a dit qu'une nouvelle loi venait de tomber en juillet.. mais a parru très évasif sur le nom de la loi quand je le lui ai demandé en rendez-vous. Je vais lui demander par mail, il sera peut être plus précis.

???A ma connaissance une nouvelle disposition qui était initialement prévue à partir du premier juillet 2014 concernait "l'éco-prêt à taux zéro"; donc les travaux d'économie d'énergie et non pas le PTZ construction.......donc encore moins le rachat de PTZ.La nouveauté était l'obligation de faire intervenir des artisans/entreprises labellisés "RGE" (= Reconnu Grenelle Environnement).Je dis "était" car - toujours à ma connaissance - cette disposition est repoussée au 1er septembre cependant que le label "RGE" reçoit désormais la traduction « Reconnu Garant de l’Environnement ».......mais toujours rien à voir avec le rachat de PTZ.Cdt

 

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Je viens d'aller voir un 2ème courtier, et il m'a dit qu'il aurait plus de marge de négo en incluant les 10k de PTZ dans un prêt global à rembourser. Donc pas de question de loi pour le 2nd courtier, seulement une marge de négo (les banques "sont plus frileuses à racheter un seul des 2 prêts car elles ne sont pas certaines qu'on va rester chez elles en gardant un prêt dans une autre banque (le PTZ en l’occurrence)" voilà son explication...

Je gagne quand même sur le tout mais bon c'est quand même pas tip top.. et il ne semble pas être très motivé à l'idée de proposer seulement mon prêt sans le PTZ.

 

[Aristide]

Ouais...!!!...???

Deux questions/suggestions :

1) - Avez vous songé à solliciter votre banque actuelle pour une renégociation (ou un rachat interne mais, à priori, la renégociation serait préférable) ?

A toute fins utile voir :

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/15/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-1ere-partie/

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/14/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-2eme-partie/

2) - Faute d'obtenir satisfaction dans votre banque actuelle, ne pourriez vous pas solliciter vous même d'autres banques sans être tributaire de courtiers ?

(Le 1er me semble "très léger" professionnellement parlant alors que vous dîtes que le second "ne semble pas être très motivé à l'idée de proposer seulement mon prêt sans le PTZ" donc à défendre vos intérêts...!!!...???)

Cdt

 

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j'ai essayé avant toute chose. Mon banquier m'a dit pouvoir avoir un taux "correct". Ca fait 2 mois, malgrés mes relances il ne me répond pas ou me dit qu'il n'y a pas encore de réponse du siège.
D'où mes démarches au près des courtiers.

Je vais effectivement aller voir d'autres banques, voir ce qu'ils peuvent me proposer. merci du conseil.

 

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Mais le courtier m'a dit qu'il était obligé de "racheter toutes les lignes" : prêt + PTZ.

Le courtier vient de me répondre : "Bonjour Monsieur, Il me semble qu’il s’agisse d’un volet de la Loi Alur, à vérifier Monsieur."Pourtant je ne vois rien qui touche les prêts dans cette loi : http://www.service-public.fr/actualites/003027.html