Rachat crédit résidence principale + Projet locatif ou locatif saisonnier, votre avis

[tonym]

Bonjour à tous,

Ma situation :
Marié, 1 enfant, 2 CDI, 4000€ net/mois de revenu pour le foyer répartis de façon égale + épargne de 10000€. Tranche marginale de 14% et fin des crédit d’impôt cette année.
Ajouter 500€ net/mois d'activité secondaire en Auto-Ent depuis 01/01/2013 qui ne semblent pas compter pour le crédit.
Propriétaire RP rénovée avec autofinancement des travaux d'ou le peu d'épargne actuel.
Objectif : 1200€ max dans nos échéances.

Projet : Je souhaite faire un rachat de crédit RP, aujourd'hui 1050€/mois au total (Prêt taux fixe + PTZ + 2 PTE) et 13 ans restants, soit 24000€ d'intérêts.

2 solutions gagner en intérêt ou en capacité de remboursement

1 : Diminuer la durée (13 -> 10) et augmenter mes mensualités : 1140€/mois et 15000€ de coût (intérêts + IRA)
Gain de 9000€ sur le coût de mon crédit RP et capacité de remboursement restant de 60€ !

2 : Allonger la durée (13 -> 15) et baisser les mensualités : 810€/mois et 24000€ de coût (intérêts + IRA)
Gain sur le coût de mon crédit RP et capacité de remboursement restant de 390€ !

Première question qu'en pensez vous, ai-je le bon raisonnement, j'ai une préférence pour la solution 2 que feriez vous?

Seconde question, si j'opte pour la solution 2

Pour un appart de 70000€ loué à l'année 450€/mois avec un crédit sur 15ans à 500€/mois malgré ma capacité de remboursement restante de 390€ la banque serait OK car elle comptabilise 70% des loyers dans le calcul de la capacité de remboursement globale.

En revanche si j'achète proche de la mer pour faire résidence secondaire et location saisonnière. Est ce que les loyers de la location seront comptabilisé pour calcul de la capacité de remboursement globale?

Si les loyers comptent : 12sem/an à 450€ en moyenne soit 450€ en mensualisé, donc une capacité globale de 390€+450€ soit 840€/mois je peux donc emprunter 100-115000€/15 ans

S'ils ne comptent pas : je dois faire avec ma capacité restante soit 390€/mois sur 15 ans ou 20 ans donc un maximum de 55000 ou 70000€

Ce n'est plus du tout la même chose :-/

Je n'ai pas trouvé de réponse à ma deuxième question sur le net

Merci d'avance pour vos conseils et réponses
A bientôt

 

[tonym]

Bonjour,

J'ai fais modifié mon post (merci fred) car au vu du nombre de lectures et du nombre de réponses il semble qu'il n'était pas clair.

Désolé !

 

[ZRR_pigeon]

je ne suis pas trop fan de rallonger un credit RP pour faire de la place pour un pret locatif...
le racheter pour le raccourcir, et reduire la durée, pour pouvoir faire du locatif franco les mains libres dans quelques années me semble plus indiqué.

ca dépend aussi de votre age. Dans 10 ans, pourrez vous emprunter sur 15 ans ? c'est a dire avez-vous moins de 35 ans ?

 

[tonym]

Merci pour ton avis sur la première question

Oui nous pourrions, nous avons 33 et 32 ans.

Je ne sais pas si cela à un impact mais d'ici 10 ans nous aurons aussi quelques rentrées d'argent familiales, pour un total de ~20-30k.

Ps : un avis sur la seconde question?

 

[ZRR_pigeon]

Ps : un avis sur la seconde question?

ben comme j'ai choisi la 1ere parce que la 2eme me semble farfelue, je ne répond pas à la 2e.

C'est un peu comme si vous me disiez:"
- je suis en avion au dessus du Mont Blanc et j'ai deux choix possibles :
1/ Est-ce que je reste dans l'avion ?
2/ Est-ce que je saute de l'avion sans parachute ?
si je choisis 2/, est-ce qu'il faut que je mette des gants ?"

 

[tonym]

Je comprends mais j'aurais bien aimé avoir une réponse sur le financement locatif saisonnier ne serait ce que pour savoir parce que j'ai pas mal cherché mais je n'ai rien trouvé et je ne dois pas être le seul à me poser cette question. Peut être que je n'utilise pas les bons mots..

Merci tout de même pour ton temps