Questions sur la transition entre la vente et l'achat d'un bien immobilier

#1
Bonjour à tou(te)s,

Je me permets de vous écrire pour avoir vos conseils concernant la transition entre la vente d'un bien immobilier et l'achat d'un autre bien.
Ma femme et moi sommes allés voir les banques qui nous ont parlé de prêt relais, prêt achat-revente...etc... et je vous avoue que nous n'avons pas été convaincus.

Situation actuelle :

Nous avons acheté une maison pour laquelle il nous reste 5 ans de crédit et nous avons le projet de déménager pour acheter plus grand.
Après avoir fait nos calculs, nous pensons pouvoir rembourser intégralement notre crédit dans 3 ans (nous n'avons pas d'IRA à payer dans ce cas).

Hypothèses pour vendre et acheter en limitant les risques :

Hypothèse 1 : notre banque nous a indiqué que la solution la moins risquée consistait à vendre notre bien actuel, récupérer les fonds et louer le temps que nous trouvions notre bonheur.

Le problème est que ma femme est assistante maternelle et louer pose beaucoup de problèmes notamment :
- l'interdiction par certaines assurances de loyers impayés d'exercer une activité pro dans un logement loué
- difficultés à trouver une location dans notre ville
- risque que les parents ne fassent plus garder leur enfant si on change 2 fois de logement...

Nous avons donc mis de côté cette hypothèse.

Hypothèse 2 :
C'est celle que nous privilégions.
Nous souhaitons vendre notre maison une fois que nous aurons soldé notre prêt immobilier actuel (dans environ 3 ans) pour en acheter une autre plus cher sans passer par un prêt relais ou prêt achat-revente.

Question 1 : d'après notre notaire, nous ne pouvons signer une promesse d'achat tant que nous n'avons pas signé une promesse de vente. Est-ce vrai ?

Question 2 : si nous signons une promesse de vente suivi d'une promesse d'achat, que se passe-t-il si nos acheteurs se rétractent dans les 10 jours ou n'obtiennent pas leur prêt ? Est-on tout de même obligé d'acheter la maison pour laquelle nous avons signé une promesse d'achat ou est-ce considéré comme un cas de force majeure ?
J'ai lu que nous pouvions insérer une clause dans l'acte de vente indiquant qu'on n'achètera pas la maison si nos acheteurs n'achètent pas la nôtre. A priori, peu de notaires acceptent d'insérer cette clause.

Question 3 : après avoir signé ma promesse de vente et ma promesse d'achat, je prendrai rendez-vous à la banque pour financer la nouvelle maison. Dans ce cas, est-ce que la banque acceptera de financer cette nouvelle maison en prenant en compte l'intégralité du montant de la vente indiqué sur le compromis ou feront-ils comme pour un prêt relais à savoir prendre 70% du montant de la vente indiqué sur la promesse de vente ?

Question 4 : notre but serait de signer le même jour la vente de notre maison et l'achat de l'autre. Est-ce possible ? Comment cela se passe-t-il ?

En vous remerciant pour vos réponses,
Romain
 

dodo1

Contributeur régulier
#2
Hypothèse 1 : notre banque nous a indiqué que la solution la moins risquée consistait à vendre notre bien actuel, récupérer les fonds et louer le temps que nous trouvions notre bonheur.

Le problème est que ma femme est assistante maternelle et louer pose beaucoup de problèmes notamment :
- l'interdiction par certaines assurances de loyers impayés d'exercer une activité pro dans un logement loué
- difficultés à trouver une location dans notre ville
- risque que les parents ne fassent plus garder leur enfant si on change 2 fois de logement...
C'est sur qu'il vaut mieux vendre avant d'acheté un nouveau bien.
Je ne vois pas ou est le problème pour une assistante maternelle d'exercé dans un logement loué du moment que celui ci répond au norme pour l'obtention de l'agrément.
Il est clair que si vous ne déménagez pas a coté de votre RP actuel, il y a un risque de perdre vos contrats actuel.
 

hargneux

Contributeur régulier
#3
Le problème est est ce que vous pouvez acheter le nouveau bien sans vendre le 1 er ?
Si OUI, pas de problème
Si NON, comment financer la différence ?
Soit vous empruntez la totalité du nouveau bien et lors de la vente du 1 er et vous faites un remboursement anticipé du montant de la vente. Cela suppose que votre capacité d'endettement soit possible.
Soit vous faites un crédit relais, sachant que, si vous vendez avant vous annulez le crédit relais, si vous n'avez pas vendu vous avez la sécurité de pouvoir acheter quand même.


"d'après notre notaire, nous ne pouvons signer une promesse d'achat tant que nous n'avons pas signé une promesse de vente. Est-ce vrai ? "
Juridiquement, non rien ne vous en empêche mais vous prenez le risque de ne pas pouvoir financer votre nouvelle acquisition. C'est donc plus une question de bon sens.

"que se passe-t-il si nos acheteurs se rétractent dans les 10 jours ou n'obtiennent pas leur prêt ? Est-on tout de même obligé d'acheter la maison pour laquelle nous avons signé une promesse d'achat ou est-ce considéré comme un cas de force majeure ? "

Vous êtes le bec dans l'eau. Oui vous êtes obligé d'acheter, dans ce cas vous voyez tout l'intérêt d'un crédit relais. Je ne pense pas qu'il s'agisse d'une force majeure

"
J'ai lu que nous pouvions insérer une clause dans l'acte de vente indiquant qu'on n'achètera pas la maison si nos acheteurs n'achètent pas la nôtre. A priori, peu de notaires acceptent d'insérer cette clause."

Une telle clause doit aussi avoir l'assentiment du vendeur. Dans cette hypothèse c'est lui qui supporte le risque et il serait stupide de sa part d'accepter de prendre en charge vos problèmes. Vous aurez surement du mal à faire "avaler" cette particularité à votre vendeur.

PS il y a un post sur la rédaction de clauses du compromis, vous pourrez vous y reporter utilement.


"après avoir signé ma promesse de vente et ma promesse d'achat, je prendrai rendez-vous à la banque pour financer la nouvelle maison. Dans ce cas, est-ce que la banque acceptera de financer cette nouvelle maison en prenant en compte l'intégralité du montant de la vente indiqué sur le compromis ou feront-ils comme pour un prêt relais à savoir prendre 70% du montant de la vente indiqué sur la promesse de vente ? "

Avec une simple promesse, il y aura une décote variable suivant les banques. Si vous pouvez produire le contrat de prêt accepté de votre acheteur la banque pourra aller jusqu'à la quasi intégralité du montant (suivant les banques)


"notre but serait de signer le même jour la vente de notre maison et l'achat de l'autre. Est-ce possible ? Comment cela se passe-t-il ? "

Les ventes en chaine sont courantes mais il faut que vous vendiez avant de signer l'acquisition.
C'est plus pratique si tout se passe chez le même notaire mais une fois votre vente faite le notaire fait un virement du montant à l'autre notaire afin que vous puissiez signer l'acquisition
 
#4
Bonjour,

Tout d’abord, merci pour vos réponses.
L’objectif est d’acheter une maison plus grande mais de rester dans la même ville ou acheter dans une ville limitrophe.

Pour répondre à dodo1, le problème lié au métier d’assistante maternelle est plutôt lié aux parents et non à l’obtention de l’agrément. En effet, il n’y a quasiment pas de location de maison dans notre ville. Nous habitons actuellement dans un quartier constitué essentiellement de maisons, les appartements sont éloignés de notre lieu d’habitation et les parents cherchent principalement des assistantes maternelles habitant en maison.
Le fait de louer un appartement veut dire s’éloigner un peu de notre périmètre géographique, perdre les contrats et avoir des difficultés à retrouver des enfants à garder tant que nous n’aurons pas acheter une nouvelle maison.

Pour répondre à hargneux :

oui nous devons vendre le bien avant d’en acheter un nouveau car notre apport viendra exclusivement de la vente de notre bien actuel.
D’après ce que j’ai lu et compris, le fait que les acheteurs se rétractent dans les 10 jours ou n’obtiennent pas le prêt ne semble effectivement pas un cas de force majeure et nous sommes donc obligés d’acheter la maison pour laquelle nous avons signé un compromis.

Si je résume, concernant le notaire, c’est à peu près clair :
Peu de chances d’insérer une clause indiquant que nous n’achèterons pas le bien si nos acheteurs n’achètent pas notre propre maison.
Possibilité de vendre et acheter le même jour à condition que la vente ait lieu en premier.
Une fois la vente faite, le notaire fait un virement à l’autre notaire pour pouvoir acheter => OK mais si je vends par exemple ma maison 300 000€ et que je ne souhaite pas verser l’intégralité de cette somme pour l’achat de ma maison (car j’ai par exemple un capital restant dû à rembourser à ma banque pour le prêt de ma maison que j’ai vendu), est-ce que le notaire peut faire un virement par exemple de 250 000€ au notaire du vendeur et un virement de 50 000€ à moi ? Je pense que oui mais je préfère poser la question.

Concernant la banque et l’offre de prêt, certains points restent flous :
Si je fournis simplement une promesse de vente, il y aura une décote du montant de la vente de ma maison. Par conséquent, si je vends par exemple ma maison 300 000€ pour en acheter une autre à 400 000€ (j’ai remboursé l’intégralité de mon prêt), au lieu de me faire une simulation pour un prêt de 100 000€ (différence entre le prix d’achat et le prix de vente), la banque me fera une simulation sur 190 000€ (400 000€ - 70% des 300 000€) => la durée du prêt sera donc allongé et le taux d’intérêt plus élevé.

C’est la double peine pour moi car non seulement je paierai les intérêts du prêt-relais mais en plus, même si je vends ma maison 300 000€ et que je fais un remboursement anticipé de 90 000€ à la banque (différence entre le prix réel de vente et le prix de la décote de la banque), mon prêt restera toujours sur la durée initiale avec le taux d’intérêt initial.
Concernant ma banque actuelle, seul le coût mensuel de mon prêt sera diminué. Si je souhaite abaisser la durée, il considère que c’est un nouveau prêt donc je devrai repayer une caution.

Autres questions :

Si je rembourse intégralement mon prêt actuel avant de vendre et d’acheter une nouvelle maison, le prêt achat-revente n’a aucun intérêt ?
Seul le crédit relais me serait proposé ?

Y’a-t-il donc un moyen d’éviter le prêt relais et de pouvoir vendre et acheter le même jour ? Vous l’aurez compris, le prêt relais me fait peur !

Merci pour vos réponses,
Romain
 

Manu215

Contributeur régulier
#5
La cause majeure de vos questions consiste en la rédaction des promesses de vente.
Vous avez donc deux promesses :
- une promesse de vente de votre bien actuel
- une promesse d'achat de votre bien futur.

En toute logique, un notaire n'accepterait pas d'établir une promesse de vente avec la condition suspensive sur la vente d'un autre bien. Les conditions suspensives, en général, sont l'octroi d'un prêt facilement quantifiables en terme de timing (généralement 2 mois qui sont inclus dans les 3 mois de rédaction des actes du notaire), ce qui n'est pas le cas pour la vente d'un bien immobilier où le délai de vente est très aléatoire.

En fait, pour éviter d'avoir à faire un crédit relais ou de déménager transitoirement en location, il faudrait procéder dans l'ordre :
1) signer la promesse de vente de votre bien actuel
2) attendre que votre acquéreur ait obtenu son prêt, s'il en a un (d'où l'importance de connaître la solvabilité de votre acquéreur) et ainsi s'assurer que la vente aura bien lieu
3) signer la promesse d'achat de votre bien futur, en ayant déjà bien entamé les recherches de prêt auprès des banques, de telle sorte que l'édition de l'offre ne tarde pas trop... Mais ça, c'est très aléatoire selon les banques.

Après, il faut jongler avec les dates pour être sûr que vous ne soyez pas à la rue, ne serait-ce qu'une semaine et s'arranger avec les différents notaires, acquéreurs et vendeurs, car vous n'êtes pas seul dans l'histoire, eux aussi ont sûrement des délais qu'ils voudront respecter.
C'est très acrobatique et risqué.

La solution la plus sereine pour vous est effectivement de prendre un crédit relais et de déménager une fois que vous aurez les clés de votre futur bien. Le seul inconvénient est que vous payerez des intérêts tant que vous n'aurez pas vendu votre bien actuel. Si vous avez un acquéreur qui peut patienter un peu, c'est la meilleure solution.
 

dodo1

Contributeur régulier
#6
les parents cherchent principalement des assistantes maternelles habitant en maison.
Je connais un peu la problématique et je trouve que vos employeurs sont très exigents.
Personnellement je suivrais les conseils de votre banquier qui consiste à vendre et louer un autre logement car partir sur un prêt relais avec votre conjointe assistante maternelle, je trouve ça très risqué financièrement, sauf bien sûr si votre revenu vous permet d'assumer seul le nouveau crédit.
 

ICF62

Contributeur régulier
#7
Je connais un peu la problématique et je trouve que vos employeurs sont très exigents..
c'est vrai mais ce sont aussi eux qui paient le salaire, donc décident de l'assistante maternelle qu'ils recherchent.

maintenant concernant la vente de votre maison il suffit de mettre une durée plus longue sur la date de signature

si vous mettez 5 ou 6 mois pour le délai de signature, cela vous laisse le temps de trouver votre nouvelle maison et régler le problème du financement

bien cordialement
 
#8
Pour résumer les propos de Manu215 :
  • Je signe la promesse de vente en indiquant que la maison sera dispo dans 6 mois
  • J’harcèle le vendeur pour obtenir son accord de prêt sans être certain de l’avoir rapidement. De mémoire, je crois qu’une offre de prêt émise par une banque est valable 4 mois
  • Dès l’obtention de l’accord de prêt qui devra arriver avant la fin du 3ème mois, je pars en recherche d’une maison
  • Je trouve et je signe une promesse d’achat avant la fin du 4ème mois
  • Je recherche mon financement (pour mon précédent emprunt, cela m’a pris 1 mois) mais le plus long reste la réponse de la mairie pour le délai de préemption (en général 2 mois) et j’emménage au bout de 6 mois

Pour répondre à dodo1, les parents sont effectivement très exigeants et souvent, ils recherchent une assistante maternelle à proximité de leur domicile.
Etant donné que je n’ai pas de résidence proche de mon domicile, la location d’un appartement sera dans tous les cas éloignée de mon domicile actuel et les parents refusent souvent de faire 10 minutes de plus pour déposer leurs enfants. Je ne leur jette pas la pierre car beaucoup ont une vie réglée à la minute les jours de semaine pour ne pas rater le train, ne pas être en retard à une réunion…
 

Manu215

Contributeur régulier
#9
Pour résumer les propos de Manu215 :
  • Je signe la promesse de vente en indiquant que la maison sera dispo dans 6 mois
  • J’harcèle le vendeur pour obtenir son accord de prêt sans être certain de l’avoir rapidement. De mémoire, je crois qu’une offre de prêt émise par une banque est valable 4 mois
  • Dès l’obtention de l’accord de prêt qui devra arriver avant la fin du 3ème mois, je pars en recherche d’une maison
  • Je trouve et je signe une promesse d’achat avant la fin du 4ème mois
  • Je recherche mon financement (pour mon précédent emprunt, cela m’a pris 1 mois) mais le plus long reste la réponse de la mairie pour le délai de préemption (en général 2 mois) et j’emménage au bout de 6 mois
C'est effectivement l'idée, mais au risque de me répéter je trouve ça risqué car rien ne vous garantit que les délais seront respectés. Supposez que vous ne trouviez pas d'acquéreurs qui vous conviennent (prix systématiquement à la baisse, ou acquéreur très pressé d'emménager)? Supposez que vous ne trouviez rien qui vous convienne, le temps passe, et la signature de votre vente approche à grands pas?
Dans tous les cas, il faudrait que votre acquéreur ait un véritable coup de foudre pour votre maison, qui ferait qu'il est capable d'accepter n'importe quelles conditions ou délais. C'est possible cela dit, mais rare...:)

Très franchement, je pense que le crédit relais est la meilleure solution dans votre situation : la banque vous avancera environ 70% de la somme sur la base d'une ou plusieurs estimations faites par des agences immobilières. Certes, vous payerez des intérêts dessus, mais pour le prix d'une tranquillité d'esprit qui, justement, n'a pas de prix (je parle pour moi, ce n'est peut-être pas votre cas...;)). A vous de négocier le taux d'intérêt...
Et je ne vois pas pourquoi le crédit relais est une solution risquée. Elle est plus chère, mais c'est celle qui comporte le moins de risques.
 

dodo1

Contributeur régulier
#10
Pour répondre à dodo1, les parents sont effectivement très exigeants et souvent, ils recherchent une assistante maternelle à proximité de leur domicile.
Personnellement je connais beaucoup d'assistante maternelle qui cède a tous les exigences des parents et qui du jour au lendemain sans motif se fond licencier même en CDI.
 
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