Questions sur : déclaration statut LMNP + factures des achats

[Buffeto]

séniors - hôtelière - ou étudiante ?

Sénior ...........ce n'est pas de la chance ....c'est une étude préalable au choix du mode d'investissement , de la solidité du gestionnaire et des ses objectifs à long terme ......

je ne me suis pas jeté sur le 1er LMNP venu comme beaucoup le font .

 

[solstice]

Sénior ...........ce n'est pas de la chance ....c'est une étude préalable au choix du mode d'investissement , de la solidité du gestionnaire et des ses objectifs à long terme ......

je ne me suis pas jeté sur le 1er LMNP venu comme beaucoup le font .

Malheureusement c'est souvent le cas. On est alléché par des "rendements mirobolants" et on paie trop cher le bien. Les loyers exprimés en prix/m2 montreraient le risque. On annonce 4% de rendement sur un bien de 22 m2 qu'on paiera 6 ou 7000€/m2. Ce qui fera 22*7000=154000 . Le rendement promis de 4 % (ce qui ne paraît pas exorbitant) donnera 154000*0.04=6160 soit 513 par mois. Mais converti en un loyer au m2 on constatera que ça fait : 513/22=23,31/m2 ce qui ne me semble pas tenable en province . Vous connaissez sans doute la pratique des "fonds de concours" ?

 

[Buffeto]

on paie trop cher le bien.

bien sur mais de même je vois des Pinel à coté de chez moi à près de 5K/M2 alors que dans l'ancien les prix sont aux alentours de la moitié .
perso je ne pinelise pas à ce prix sur ce lieu et pourtant .....ils partent comme des petits pains . et dans 10 ans au moment de la revente avec MV on va entendre les gogos venir se plaindre qu'ils ont été abusés .....ce n'est pas faute de l'avoir écrit de nombreuses fois mais l'appât de la défisc bien vendue par des commerciaux hyper convaincants à des "petits " contribuables qui ne voient pas plus loin que leur petite économie d'impôt , est trop fort .
soit . que chacun assume ses choix .
et quitte à passer pour un rabat-joie j'assume sans problème le fait de dire que la défisc ne s'adresse pas aux petits contribuables ( ceux qui payent un IR inférieur à 10K€ ) . ceux là feraient mieux de s'enrichir quitte à payer plus d'IR plutôt que de vouloir à tout prix ( c'est le cas de le dire ) défiscaliser .

Vous connaissez sans doute la pratique des "fonds de concours" ?

oui ce sont les sommes versées par le promoteur à l'exploitant pour gonfler artificiellement la rentabilité de l'investissement .

 

[solstice]

bien sur mais de même je vois des Pinel à coté de chez moi à près de 5K/M2 alors que dans l'ancien les prix sont aux alentours de la moitié .
perso je ne pinelise pas à ce prix sur ce lieu et pourtant .....ils partent comme des petits pains . et dans 10 ans au moment de la revente avec MV on va entendre les gogos venir se plaindre qu'ils ont été abusés .....ce n'est pas faute de l'avoir écrit de nombreuses fois mais l'appât de la défisc bien vendue par des commerciaux hyper convaincants à des "petits " contribuables qui ne voient pas plus loin que leur petite économie d'impôt , est trop fort .
soit . que chacun assume ses choix .
et quitte à passer pour un rabat-joie j'assume sans problème le fait de dire que la défisc ne s'adresse pas aux petits contribuables ( ceux qui payent un IR inférieur à 10K€ ) . ceux là feraient mieux de s'enrichir quitte à payer plus d'IR plutôt que de vouloir à tout prix ( c'est le cas de le dire ) défiscaliser .




oui ce sont les sommes versées par le promoteur à l'exploitant pour gonfler artificiellement la rentabilité de l'investissement .

En somme on "rembourse" progressivement à l'investisseur une partie de l'excès du prix qu'il a payé pour alimenter le fonds de concours en lui laissant croire qu'il bénéficie d'une super rentabilité. Et au bout de la 1ère période de 9 ans , quand le fonds de concours sera épuisé, on lui dit qu'il faut tout réviser à la baisse.

L'investisseur "lamda" n'est pas un professionnel. On peut facilement lui faire avaler des sornettes bien emballées dans des argumentations techniques et fiscales. C'est pour cela qu'à mon sens il faut absolument compléter la législation en particulier sur le statut de l'exploitant. Le risque ultime étant qu'un exploitant mal intentionné peut, en gérant volontairement mal la résidence pendant quelques années pousser les investisseurs à vendre à vil prix et ainsi mettre la main sur la résidence. (j'ai vu le cas où l'exploitant a demandé à des investisseurs s'ils étaient prêts à lui vendre leur(s) lot(s) à moins de la moitié du prix d'achat) .

 

[Buffeto]

C'est pour cela qu'à mon sens il faut absolument compléter la législation

possible mais il s'agit de choix politiques .

y'a t'il un chemin entre la liberté d'entreprendre et l'économie dirigée à la chinoise ?

 

[moietmoi]

bien sur mais de même je vois des Pinel à coté de chez moi à près de 5K/M2

En cette fin d'année, je vais marquer mon point de divergence: tu parles de Pinel? à combien est vendu le neuf non ANRU (donc à tva pleine),au même endroit?...au même prix je suppose.... donc la question n'est pas de mettre en Pinel ou pas sur la feuille fiscale, mais le prix du neuf.

.ils partent comme des petits pains

Sans doute pour avoir le permis de construire le promoteur a du s'engager à vendre au moins 50% à des habitants et pas à des bailleurs;il y a donc des habitants qui sont prêts à payer ce prix...

perso je ne pinelise pas à ce prix sur ce lieu

sage décision....

.ce n'est pas faute de l'avoir écrit de nombreuses fois mais l'appât de la défisc bien vendue par des commerciaux hyper convaincants à des "petits " contribuables qui ne voient pas plus loin que leur petite économie d'impôt , est trop fort .

La suppression de la Zone B2 pour les Pinel, et la révision de la zone B1( ceci prévu dans le projet de loi de finance 2018) a été abandonnée en partie dans la loi votée, par peur de "faire du mal à l'immobilier"; laissant les investisseurs ignorants aux mains des vendeurs sans scrupules

Malheureusement c'est souvent le cas. On est alléché par des "rendements mirobolants" et on paie trop cher le bien. Les loyers exprimés en prix/m2 montreraient le risque. On annonce 4% de rendement sur un bien de 22 m2 qu'on paiera 6 ou 7000€/m2. Ce qui fera 22*7000=154000 . Le rendement promis de 4 % (ce qui ne paraît pas exorbitant) donnera 154000*0.04=6160 soit 513 par mois. Mais converti en un loyer au m2 on constatera que ça fait : 513/22=23,31/m2

une bonne mise en garde, tout en modulant la surface, par le fait que souvent on achète des m² de parties communes; un studio de 22m² dans un immeuble classique ne peut pas être comparé à 22m² dans une résidence étudiante ayant une cafétéria, une laverie, une salle bibloithèque; 22m² pourra facilement correspondre à 10 ou 20% de plus...Ceci n'empèche pas qu'il faut garder la cohérence entre le loyer et le marché local