Question sur montage SCI à l'IS : pas de plus value ?

mathieu620

Contributeur
Bonsoir à tous,

j'aurai besoin de votre analyse et avis sur le montage suivant :

J'ai créé une SCI à l'IS en début d'année dans laquelle il y a un bien qui est loué.

J'ai aujourd'hui l'opportunité d'acquérir un bien, un T2 dans une ville étudiante, pour les sommes suivantes:

Achat : 30 000 €
Frais d'acquisition: 4000 € environ
Travaux: 5000 €
Frais bancaire: 1000 €

Total projet: 40 000 € et valeur après rénovation intérieure: entre 45 000 et 50 000 €

L'objectif serait donc de réaliser un achat - revente et de dégager une petite plus value.

Or, si je le fais en nom propre, je prends de plein fouet la taxation de 36,2 % donc si on prend:

Valeur totale d'acquisition retenue = 39 000 €
Vente éventuelle à 47 000 €
Plus value = 8000 €
Impôt sur la plus value = 2896 €
Gain personnel = 5104 €

Savez-vous s'il est possible de le faire avec la SCI à l'IS:

8000 € de plus value qui viennent s'ajouter au résultat annuel (déjà en négatif)
Mais s'il est possible de déduire des charges les frais d'acte et les travaux alors il n'y a plus de plus value taxable ?
Les 8000 € resteraient donc dans la trésorerie de la SCI et pourraient servir d'apport pour d'autres projets.


Pouvez-vous m'éclairer sur cette idée svp ?

Je n'ai jamais fait d'opération d'achat revente, j'ai donc peut-être écrit des bêtises, si tel est le cas veuillez m'en excuser.

Merci !
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
, j'ai donc peut-être écrit des bêtises,
je ne peux pas dire si s'en sont ( et dalila ? ) mais ton estimation de revente me semble bien optimiste à court -moyen terme sauf à ce que le prix auquel tu l'achètes soit nettement en dessous du prix du marché local.
 

mathieu620

Contributeur
je ne peux pas dire si s'en sont ( et dalila ? ) mais ton estimation de revente me semble bien optimiste à court -moyen terme sauf à ce que le prix auquel tu l'achètes soit nettement en dessous du prix du marché local.
Bonsoir, oui c'est effectivement en dessous du marché.

Concernant le montage indiqué, avez-vous une réponse à m'apporter svp ?
 

jmi12

Contributeur régulier
Bonsoir à tous,

j'aurai besoin de votre analyse et avis sur le montage suivant :

J'ai créé une SCI à l'IS en début d'année dans laquelle il y a un bien qui est loué.

J'ai aujourd'hui l'opportunité d'acquérir un bien, un T2 dans une ville étudiante, pour les sommes suivantes:

Achat : 30 000 €
Frais d'acquisition: 4000 € environ
Travaux: 5000 €
Frais bancaire: 1000 €

Total projet: 40 000 € et valeur après rénovation intérieure: entre 45 000 et 50 000 €

L'objectif serait donc de réaliser un achat - revente et de dégager une petite plus value.

Or, si je le fais en nom propre, je prends de plein fouet la taxation de 36,2 % donc si on prend:

Valeur totale d'acquisition retenue = 39 000 €
Vente éventuelle à 47 000 €
Plus value = 8000 €
Impôt sur la plus value = 2896 €
Gain personnel = 5104 €

Savez-vous s'il est possible de le faire avec la SCI à l'IS:

8000 € de plus value qui viennent s'ajouter au résultat annuel (déjà en négatif)
Mais s'il est possible de déduire des charges les frais d'acte et les travaux alors il n'y a plus de plus value taxable ?
Les 8000 € resteraient donc dans la trésorerie de la SCI et pourraient servir d'apport pour d'autres projets.


Pouvez-vous m'éclairer sur cette idée svp ?

Je n'ai jamais fait d'opération d'achat revente, j'ai donc peut-être écrit des bêtises, si tel est le cas veuillez m'en excuser.

Merci !
Vous avez une SCI imposée à l’IS pour activité de location immobilière. Vous souhaitez effectuer une opération d’achat revente immobilière et vous vous interrogez sur la possibilité d’utiliser la SCI pour loger l’opération afin de réduire, voire éluder l’imposition sur les plus-values immobilières des particuliers.
Au plan fiscal et en application du principe d’autonomie du droit fiscal, l’opération me semble tout à fait possible et bien sûr rentable, comme vous l’avez justement évoqué.
En effet, si, comme vous le proposez, l’achat est fait avec l’intention de revendre à court terme, sans location préalable, l’opération est commerciale par nature, puisqu’il s’agit d’un achat pour revendre, avec intention spéculative donc, en vertu de l’article L110-1 2° du code de commerce.
L’immeuble acquis ne serait donc pas, dans l’hypothèse envisagée, immobilisé, mais inscrit en achat immobilier. Dans ces conditions, les charges et produits afférents à l’immeuble entreraient dans les résultats d’exploitation, de sorte que, sur les bases estimées, vous pourriez aboutir à une opération déficitaire, à une absence d’imposition à ce titre et même permettre l’imputation du solde déficitaire sur le résultat global de la SCI imposable à l’IS.

Le problème majeur, étant précisé que ce point devrait être précisé par un conseil juridique, me semble provenir du fait que la SCI ne peut pas avoir une activité commerciale, comme l’est l’activité de marchand de biens.

Il pourrait donc y avoir des difficultés juridiques, notamment avec le notaire, lors de l’achat ou de la revente de l’immeuble. Cette difficulté pourrait peut-être être contournée en louant quelques temps, afin que l’opération d’achat ne soit pas qualifiée de commerciale. Dans cette éventualité, l’immeuble serait immobilisé et la cession relèverait, s’agissant d’une société soumise à l’IS, des plus-values professionnelles à court terme dont le résultat est imposé comme toutes les opérations courantes.

Cordialement
 

moietmoi

Top contributeur
de sorte que, sur les bases estimées, vous pourriez aboutir à une opération déficitaire, à une absence d’imposition à ce titre et même permettre l’imputation du solde déficitaire sur le résultat global de la SCI imposable à l’IS.
je suivais jusqu'à cette phrase,; Dans le cadre d'une opération commerciale achat 30 000 , frais 9000 , revente 47000; je ne vois pas ou serait crée le déficit.; certes les 9000 s'imputeraient en charges dans la comptabilité, mais comment seraient intitulés les 17 000 euros? si l'opération est faisable, ne viendraient ils pas rejoindre les autres produits?
J'ai aujourd'hui l'opportunité d'acquérir un bien, un T2
y aura t -il un crédit?
 

jmi12

Contributeur régulier
jmi12 a dit:
de sorte que, sur les bases estimées, vous pourriez aboutir à une opération déficitaire, à une absence d’imposition à ce titre et même permettre l’imputation du solde déficitaire sur le résultat global de la SCI imposable à l’IS.
je suivais jusqu'à cette phrase,; Dans le cadre d'une opération commerciale achat 30 000 , frais 9000 , revente 47000; je ne vois pas ou serait crée le déficit.; certes les 9000 s'imputeraient en charges dans la comptabilité, mais comment seraient intitulés les 17 000 euros? si l'opération est faisable, ne viendraient ils pas rejoindre les autres produits?

Notre ami Mathieu a évoqué un déficit avec les frais de remise en état. C'est pour cela que j'en ai parlé. Dans tous les cas, je parlais du principe. Mathieu connait les chiffres et peu adapter. Dans l'éventualité évoquée, on n'est pas en régime de plus value-value professionnelle, mais s'agissant d'une activité commerciale de marchand de biens, de produits et de charges. Si on projette la location, on passe en plus-value professionnelle avec le régime court terme, long terme. Mais, comme je l'ai dit, il y a, me semble-t-il, un problème juridique important, à vouloir faire réaliser une opération commerciale par une SCI.
 

moietmoi

Top contributeur
Mais, comme je l'ai dit, il y a, me semble-t-il, un problème juridique important, à vouloir faire réaliser une opération commerciale par une SCI.
entièrement d'accord, et même en adoptant une solution proche de deque vous ébauchez, mise en location puis vente, il faudrait avoir tous les documents pour montrer au fisc en cas de conteole que l'intention est bien de louer et non pas de faire une opération commerciale, et que la vente après une période de location est du a un évènement nouveau, inconnu à l'origine de l'opération;
nous sommes tout à fait d'accord sur le fond; et pour ma part je ne peux que dire qu'une sas(u) ou sarl(mais la sas à un avantage si on ne distibue pas de suite sous une forme ou une autre)est plus adapté, en plus les "frais de notaire" serait moindre( (marchand de biens) et la question de la tva serait règlée;

Notre ami Mathieu a évoqué un déficit avec les frais de remise en état
c'est accessoire à la discussion, mais je ne vois nulle part cette notion de déficit dans ses propos...à part sur l'existant de la sci
 
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