Question assurance emprunteur

#1
Bonjour,

Je vous présente rapidement mon projet d'achat de résidence principale :
- Achat d'un appartement à 590K€ à 2 (avec ma femme)
- Apport de 250K€ et emprunt de 378K€ sur 25 ans
- J'ai déja fait appel à ma banque historique (Crédit Agricole) pour une proposition de prêt : ok avec un taux à 1.5%
- J'ai fait appel à un courtier en prêt pour comparer avec les autres banques (ce dernier me dit que je devrais avoir 1.4%)
- On doit signer le compromis le 17/10

Bref niveau prêt tout roule, aucun problème à l'horizon. Seulement voila, un sujet auquel nous n'avions pas du tout penser : l'assurance du prêt. Vue que nous sommes en bonne santé avec ma femme nous n'avions pas réfléchi à ce sujet, sauf que je commence à sérieusement m'inquiéter sur ce point :
- De mon coté j'ai fait 2 traitements contre l'anxiété (le premier suite a la naissance de mon 1er enfant + punaises de lit et le 2ème en ce moment suite cancer de ma mère et cet achat qui est relativement stressant). A noter que j'ai seulement eu 1 semaine d'arrêt pour le 1er arrêt et 0 pour le 2ème (a noter que je n'ai jamais pris le traitement). Toujours me concernant j'ai eu un calcul rénal il y a 5 ans avec une hospitalisation pour l'extraire, mais rien depuis (pas de traitement, pas de séquelle RAS)
- Du coté de ma femme : Hypo Thyroidie sous controle + Opération pour enfoncement du plateau tibial (genou) il y a 9 ans et pour laquelle elle n'a plus aucune séquelle (elle a un courrier de la CPAM qui indique qu'elle est totalement guérie depuis 8 ans)

Bref à première vue cela ne semblait pas poser de problème à mes yeux, mais en cherchant sur Internet je me rend compte que notre dossier pourrait être "compliqué" et nous interdire toute délégation, et surtout nous ouvrir la voie à une surprime non maîtrisée qui pourrait mettre en danger notre budget.

Du coté de ma banquière, elle se montre forcément très rassurante en me disant qu'au pire j'aurais une exclusion et une petite surprime, mais qu'elle ne peut pas me garantir que mes mensualités ne seront pas 300€ plus élevé que prévue (!!!!), d'autant qu'elle n'est pas en mesure de m'obtenir une réponse avant la fin de la période de rétractation (il lui faut le compromis pour lancer le dossier). Sa proposition actuelle donne environ 52€ d'assurance pour moi et 34€ pour ma femme (avec répartition 60/40). Le seuil a partir duquel je remettrais en cause mon achat est de 100€ (mais impossible de le savoir avant)

De mon coté j'ai commencé à éplucher tous les assureurs, pour l'un d'eux, les questions posées me permettent de ne pas aborder mes période de stress (donc évacuer le problème psy /dos), mais reste mon calcul rénal et le genou de ma femme (apparemment la Thyroide n'est pas un problème chez les femmes).

Du coup j'en arrive à mes questions (si vous avez eu le courage de tout lire) :) :
1) Dans le cas ou un assureur tiers exclu la couverture ITT / IPT sur le genou de ma femme je peux dire adieux à la délégation ?
2) Existe t-il des banque qui accepte des délégations avec exclusions ?
3) Est-il normal de ne pas connaitre ses mensualités a +/- 300€ mois avant la fin de la période de rétractation ? (Perso cela me dépasse que ce soit possible :()
4) Selon vous et vos expériences, notre dossier est-il à "risque" (dans le sens surprime de 300% sur chaque tête possible voir AREAS) ?
5) Dans le cas ou ma banque exclu psy / dos + genou de ma femme, pourrais je faire une délégation à posteriori sur la même base ?
6) Est-il possible de faire une délégation sur 1 seul co-emprunteur ? En relisant l'offre de prêt je n'ai pas vue de point l'interdisant.

Désolé pour le pavé, en espérant que certaines personne aient le courage de tout lire (y) voire de calmer certaines de mes inquiétudes (ou pas :p).

Merci encore d'avance !
 

Aristide

Top contributeur
#2
Bonjour,

Du coup j'en arrive à mes questions (si vous avez eu le courage de tout lire) :) :
1) Dans le cas ou un assureur tiers exclu la couverture ITT / IPT sur le genou de ma femme je peux dire adieux à la délégation ?
2) Existe t-il des banque qui accepte des délégations avec exclusions ?
Dans le contexte actuel de concurrence exacerbée, pour être tout à fait honnête et direct, il semble probable que si l'assurance proposée ne couvre pas les mêmes risques que ceux qui auraient été couverts par l'assurance groupe de votre banque elle refusera la délégation.

Stratégiquement parlant je pense qu'il serait préférable de d'abord instruire un dossier d'assurance groupe dans votre banque et, ensuite, éventuellement, voir pour une délégation. Dans le cadre de la loi Hamon vous avez un an; dans celui de la loi Sapin II (amendement Bourquin) , moyennant un préavis de 2 mois, vous pouvez changer d'assureur à chaque anniversaire du contrat.

3) Est-il normal de ne pas connaitre ses mensualités a +/- 300€ mois avant la fin de la période de rétractation ? (Perso cela me dépasse que ce soit possible :()
Le problème c'est le délai de réponse de l'assurance.
Soit vous attendez et vous connaissez exactement prime et contreparties assurées.
Soit le dossier suit son cours avec une réserve au niveau de l'assurance.

4) Selon vous et vos expériences, notre dossier est-il à "risque" (dans le sens surprime de 300% sur chaque tête possible voir AREAS) ?
Une prime multipliée par trois, je ne sais pas.

Mais les décisions possibles sont:
+ Pas de restriction, pas de surprime
+ Pas de restriction mais surprime
+ Restrictions sans surprime
+ Restrictions et surprime
+ Refus

5) Dans le cas ou ma banque exclu psy / dos + genou de ma femme, pourrais je faire une délégation à posteriori sur la même base ?
Voir ci-dessus (un an ou/et tous les anniversaires)
Mais avec les mêmes règles.

6) Est-il possible de faire une délégation sur 1 seul co-emprunteur ? En relisant l'offre de prêt je n'ai pas vue de point l'interdisant.
En théorie, dans l'absolu, ce ne doit pas être impossible.
En pratique je ne suis pas certain que cela se fasse vraiment.

Si ICF62 passe par là peut-être peut-il compléter, confirmer ou infirmer ?;)

Cdt
 
#3
Merci beaucoup de votre réponse très rapide (surtout un dimanche :))

Vous confirmer donc mes inquiétudes :(. Si je comprend bien j'ai 3 possibilités :
- Faire le tour des assureurs en ligne en remplissant un maximum de questionnaire de santé en espérant en trouver un qui ne me fera pas d'exclusion (démarches en cours)
- Signer avec ma banque et attendre sa proposition, quitte à avoir une surprime qui assommerait notre budget (ou pas ... :)) et potentiellement aucun moyen de changer d'assurance en cours
- Abandonner notre projet immo et rester locataire à vie.

Après, ma banquière m'a également dit qu'il était possible de modifier les quotités si l'un de nous était plus à risque que l'autre (par exemple passer de 60/40 à 90/10). De toute manière je ne pense jamais solliciter mon assureur, même en cas d'IPT (nous le mettrions en location pour partir sur plus petit)
 

Aristide

Top contributeur
#4
- Signer avec ma banque et attendre sa proposition, quitte à avoir une surprime qui assommerait notre budget (ou pas ... :)) et potentiellement aucun moyen de changer d'assurance en cours
Dans cette hypothèse vous sauriez quelles éventuelles exclusions votre banque appliquerait.

Dans l'année ou/et à chaque date anniversaire si vous trouvez un autre assureur dont les exclusion ne sont pas plus larges que celles de votre banque vous pourrez le proposer en délégation et votre banque n'aura pas la possibilité légale de la refuser puisque les conditions seront au minimum aquivalentes aux siennes.

Cdt
 
#5
Effectivement.

Cependant dans ma tête je pensais au cas ou ma banque ne ferais aucune exclusion mais une grosse surprime (les contrats groupes n'ont-il pas plutôt tendance à jouer la surprime plutôt que l'exclusion ?) => Du coup quasi impossible ou presque de trouver une assurance équivalente.

D'ailleurs cela m’amène à une autre question, si personne ne veut nous assurer et que le prêt est accepter (mais impossible du fait qu'il n'est pas assurer) nous perdons les 10% d’acompte sans recours ?
Et une dernière pour la route :) : puis-je souscrire 2 prêts dans 2 banques différents et me rétracter sur l'une d'elle ? Afin de voir si l'une est plus accommodante que l'autre pour l'assurance.

Je pensais ajouter une clause suspensive sur l'assurance lors du compromis, mais je doute qu'elle soit acceptée :(

Je vais donc suivre votre conseil, finaliser ma demande auprès de ma banque actuelle (Crédit Agricole) pour savoir a quelle sauce je vais ou serait manger. Je me rétracterai probablement au 9ème jour si je n'ai aucune certitude du montant de l'assurance (ce qui sera sans doute le cas), quitte à retrouver un autre appartement plus tard (j'en serais fort triste, et ma famille la première) en ayant les bonnes information, mais c'est en tombant qu'on apprend à marcher :cry:. Je suis un peu dégoûté de ne pas m'être intéressé à tout cela avant :(
 

Aristide

Top contributeur
#6
Cependant dans ma tête je pensais au cas ou ma banque ne ferais aucune exclusion mais une grosse surprime (les contrats groupes n'ont-il pas plutôt tendance à jouer la surprime plutôt que l'exclusion ?) => Du coup quasi impossible ou presque de trouver une assurance équivalente.
Ce ne sont pas les banques qui assurent; ce sont des filiales compagnies d'assurances.
Et tous les assureurs raisonnent a peu près de la même façon avec des actuaires qui calculent aussi à peu près pareil.

D'ailleurs cela m’amène à une autre question, si personne ne veut nous assurer et que le prêt est accepter (mais impossible du fait qu'il n'est pas assurer) nous perdons les 10% d’acompte sans recours ?
Non; votre compromis contient une clause suspensive "sous réserve de l'acception d'un prêt"
Vous pouvez préciser cette clause (= montant maxi - durée maxi - Taux maxi - mensualité hors assurance maxi - mensualité avec assurances maxi......)

Et une dernière pour la route :) : puis-je souscrire 2 prêts dans 2 banques différents et me rétracter sur l'une d'elle ? Afin de voir si l'une est plus accommodante que l'autre pour l'assurance.
Non seulement vous pouvez mais il ai conseillé de solliciter plusieurs offres de prêts de plusieurs banques afin de bien comparer.

Je pensais ajouter une clause suspensive sur l'assurance lors du compromis, mais je doute qu'elle soit acceptée :(
Oui, cf ci-dessus.

Je vais donc suivre votre conseil, finaliser ma demande auprès de ma banque actuelle (Crédit Agricole) pour savoir a quelle sauce je vais ou serait manger. Je me rétracterai probablement au 9ème jour si je n'ai aucune certitude du montant de l'assurance (ce qui sera sans doute le cas).
Pour votre information, dans les crédit immobiliers il n'y a pas de rétractation.
Vous avez un délai de réflexion minimum de 10 jours francs (= 10 jours entiers à compter du lendemain de la réception de l'offre de prêt). Mais une fois que vous avez retourné cette offre acceptée il n'y a pas de rétractation légalement possible sauf en accord avec la banque.

Cdt
 
#7
Merci beaucoup pour vos réponses :)

Ce ne sont pas les banques qui assurent; ce sont des filiales compagnies d'assurances.
Et tous les assureurs raisonnent a peu près de la même façon avec des actuaires qui calculent aussi à peu près pareil.
Du coup j'en conclus que les cas ou la délégation n'est pas possible à posteriori est très rare ?

Non; votre compromis contient une clause suspensive "sous réserve de l'acception d'un prêt"
Vous pouvez préciser cette clause (= montant maxi - durée maxi - Taux maxi - mensualité hors assurance maxi - mensualité avec assurances maxi......)
Est-ce courant de procéder ainsi ? J'ai un fort doute que cela soit accepté par les vendeurs (déjà qu'ils demandent 10% d'acompte ...)

Pour votre information, dans les crédit immobiliers il n'y a pas de rétractation.
Vous avez un délai de réflexion minimum de 10 jours francs (= 10 jours entiers à compter du lendemain de la réception de l'offre de prêt). Mais une fois que vous avez retourné cette offre acceptée il n'y a pas de rétractation légalement possible sauf en accord avec la banque.
Je parlais du délai de rétractation de la vente et non du ou des prêts :). Du coup je ne peux accepter qu'une seule offre de pret ? Il me semble que au Crédit Agricole il faut accepter l'offre pour accéder au formulaire médical (je demanderai à ma banquière demain)

Merci encore pour votre temps et vos réponses Aristide(y)
 

Aristide

Top contributeur
#8
Du coup j'en conclus que les cas ou la délégation n'est pas possible à posteriori est très rare ?
Tout dépend de la façon dont les choses se passent.
Quand l'emprunteur sollicite directement un assureur et que les risques assurés sont moindres que ceux inclus dans l'assurance groupe de la banque, elle refuse.

Est-ce courant de procéder ainsi ?
Oui.

J'ai un fort doute que cela soit accepté par les vendeurs (déjà qu'ils demandent 10% d'acompte ...)
Question d'offres et de demandes dans le marché local.
S'il y a une forte offre pour une faible demande, non seulement les prix sont orientés à la baisse mais les vendeurs veulent d'abord vendre et et sont plus souples sur les autres conditions.

10% d'acompte/dépôt garantie/indemnité d'immobilisation est assez courant.

Je parlais du délai de rétractation de la vente et non du ou des prêts :).
OK

Du coup je ne peux accepter qu'une seule offre de pret ?
Oui, il ne faut accepter qu'une offre de prêt.

Cdt
 

dodo1

Contributeur régulier
#9
Du coup j'en arrive à mes questions (si vous avez eu le courage de tout lire) :) :
1) Dans le cas ou un assureur tiers exclu la couverture ITT / IPT sur le genou de ma femme je peux dire adieux à la délégation ?
Non par forcément car il des chances que l'assurance groupe vous exclu également.

4) Selon vous et vos expériences, notre dossier est-il à "risque" (dans le sens surprime de 300% sur chaque tête possible voir AREAS) ?
Chaque assureur a ses propres criètes.
À titre d'expérience je peux vous dire que certains assureur vont vous exlure d'autres feront des exclusions sur certaines garanties + surprime.
Au niveau des surprimes selon l'assureur cela peut aller du simple au double.
 
#10
Merci pour votre réponse dodo1.

D'un point de vue totalement subjectif, pensez vous que notre dossier soit "à risque" au vue de notre passif médical ? Je crois comprendre que vous avez une certaine expérience dans le domaine et avez du voir des profils similaires au notre passé ? :)

Je sais bien que seul un médecin conseil pourra me l'indiquer clairement, mais je voulais avoir un ressenti de personnes "du métier" (qui n'engage à rien ;)). Par ex avez vous vue des personnes avec une ancienne opération du genoux (totalement guérie et sans séquelle) passer sans surprime et sans exclusion ? Idem pour des épisodes d'anxiété (sans hospi et avec un traitement <30j)
 
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