Quelle stratégie pour un rachat de prêt ?

[zorbec]

Bonjour,

En 2011, j'ai investi dans un bien immobilier pour du locatif en scellier. J'ai financé cet investissement par un prêt que je suis en train de renégocier en ce moment. J'ai une très bonne proposition de rachat et je me pose des questions sur la stratégie à adopter.

Prêt d'origine :

Capital emprunté : 195k€
Durée : 240 mois à partir du 1/10/2011
Taux : 3.90%
Assurance : 0.20%
Au 1/08/2013 il restera 218 mensualités (1170€) pour un CRD de 183k€​

Proposition en cours de négociation :

Capital emprunté : proposition sur la base de 188k€
Durée : 240 mois
Taux : 2.2 %
Assurance : 0.20%
Garantie SACCEF =~ 2300€​

Les questions que je me pose :

• Montant à emprunter : est ce que j'ai intérêt à payer comptant les frais (environ 6000 € : IRA pour le remboursement de l'ancien prêt + nouvelle garantie SACCEF + frais ) ou de tout inclure dans dans le nouveau capital emprunté ?
• Durée :
  
  1) soit je garde une mensualité proche de ce que j'ai actuellement et je réduit la durée (en gros à 17 ans)
  2) soit je repars pour la durée maximum (20 ans) pour réduire la mensualité autant que possible.
  ​

En fonction de ces 2 paramètres, montant et durée, la mensualité peut varier de 940€ sur 240 mois à 1110€ sur 204 mois. On peut évidemment faire bouger le curseur en jouant sur ces 2 valeurs.

S'agissant d'un investissement locatif avec un dispositif de défiscalisation sur 9 ans, mon intention est de liquider le prêt après 10 ou 12 ans , donc avec l'option 1) le CRD sera d'autant plus réduit (ainsi que le coût total du prêt).

D'un autre coté, réduire ma mensualité en 2) permet de réduire mon taux d'endettement pour éventuellement relancer un autre prêt dans les années à venir (pas de projet dans l'immédiat), tout en plaçant le différentiel de mensualité par exemple sur une AV.

Merci de vos avis sur ces questionnements. Peut être que je n'aborde pas le problème de la bonne façon ? (c'est mon premier investissement immobilier). Est ce qu'il a des conséquences/avantages/inconvénients pour chacun de ces choix que je ne verrais pas ?
Toute suggestion bienvenue. Merci.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous avez 6.000€ d'IRA à payer ce n'est donc pas une renégociation mais un rachat de crédit (interne si même banque, externe si banque concurrente).

A toutes fins utiles voir :

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie) (Blog)
https://blog.cbanque.com/aristide/15/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-1ere-partie/

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/14/renegociation-ou-bien-rachat-de-credit-2eme-partie/

Cdt

 

[zorbec]

Bonsoir Aristide,

Oui il s'agit bien d'un rachat par une banque concurrente.
Dans les 6000€ de frais, j'inclus l'IRA (3500€) + la garantie SACCEF (2300€) pour le nouveau prêt + frais de dossier (300€). Je me demande donc s'il est plus avantageux de payer ces frais au comptant , ou de les ajouter intégralement au nouveau prêt en augmentant d'autant le nouveau capital emprunté.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il me semble que trois points sont à considérer :

1) - Le Taux Effectif Global du nouveau prêt.

A partir du moment où ce TEG (***) est supérieur au taux de rémunération de votre épargne il n'est pas financièrement intéressant d'emprunter plus.

(***) - Attention le TEG au sens juridique du terme ne prend en considération que les seuls frais rendus obligatoires par la banque. Par exemple si votre banque rend une assurance obligatoire à 100% alors que, pour raisons personnelles, vous souscrivez une seconde assurance facultative pour votre conjoint, cette seconde prime ne sera pas prise en compte dans le calcul de ce TEG. Or ce sont bien deux primes que vous devrez cependant payer.

Le TEG à considérer est donc le "TEG financier" c'est à dire toutes charges incluses qu'elles soient obligatoires ou facultatives.

2) - Les aspects "Prévoyance/Sécurité".

En parallèle des aspects purement financiers, votre crédit est donc assuré contre les risques de décès-invalidité ce qui incite à considérer ce fait.

Ces deux points sont abordés dans les billets ci-dessous :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)

https://blog.cbanque.com/aristide/1...-credit-ou-bien-avec-son-epargne-1ere-partie/

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/1...un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-2e-partie/

3) - Aspects fiscaux

Vous avez précisé que ce rachat ce crédit concerne un financement de logement locatif.
A ma connaissance, la déductibilité des intérêts de vos revenus fonciers ne restera possible que dans les conditions et limites du prêt initial.

Cdt

 

[zorbec]

Bonjour Aristide,

3) - Aspects fiscaux
Vous avez précisé que ce rachat ce crédit concerne un financement de logement locatif.
A ma connaissance, la déductibilité des intérêts de vos revenus fonciers ne restera possible que dans les conditions et limites du prêt initial.

Sur ce point il faut effectivement que je fasse attention au montant des intérêts par rapport au prêt initial. Par "conditions et limites du prêt initial" , faut il comprendre que le coût total du nouveau crédit (éventuellement incluant les frais annexes) doit être inférieur au coût total de l'ancien ? A priori , ça sera le cas avec un taux très nettement inférieur.

Et sur la durée du nouveau prêt, vaut il mieux privilégier une durée courte et un CRD d'autant plus faible à une échéance d'environ 10-12 ans , ou plutôt minimiser la mensualité ?

Merci.

 

[Aristide]

Bonjour,

Sur ce point il faut effectivement que je fasse attention au montant des intérêts par rapport au prêt initial. Par "conditions et limites du prêt initial" , faut il comprendre que le coût total du nouveau crédit (éventuellement incluant les frais annexes) doit être inférieur au coût total de l'ancien ? A priori , ça sera le cas avec un taux très nettement inférieur.

Je ne suis pas un spécialiste du locatif; les experts rectifieront donc éventuellement.

En ce qui concerne les frais annexes, vous les avez déjà déduits une première fois; je pense donc que vous ne pourrez donc pas le faire une seconde fois.

Pour les intérêts il me semble qu'il faille non pas raisonner sur la globalité mais mois par mois.

Par exemple si, dans votre tableau d'amortissement initial, vous deviez payer 100€ d'intérêts pour l'échéance du mois d'août 2013 et que votre nouvel échéancier fasse état de 110€ euros d'intérêts pour ce même mois, vous ne pourrez déduire que 100€ au titre dudit mois d'août 2013.

Mais si vous ne payez réellement que 90€ dans cette même échéance du 08/2013, ce ne seront que 90€ qui pourront alors être déduits.

Et ainsi de suite mois par mois.

Une chose reste cependant à confirmer; c'est l'éventuelle déductibilité de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA).

En effet la règle était l'impossibilité de déduction mais je crois me souvenir avoir lu sur ce forum qu'une décision de justice en avait décidé autrement.

A vérifier auprès du fisc si elle a fait jurisprudence ?

Et sur la durée du nouveau prêt, vaut il mieux privilégier une durée courte et un CRD d'autant plus faible à une échéance d'environ 10-12 ans , ou plutôt minimiser la mensualité ?

Difficile de répondre sans "aligner des chiffres".

Il est clair que plus la durée est courte; moins les intérêts sont élevés.

Mais corollairement, les échéances seront aussi plus élevées et vous aurez donc un manque à gagner en intérêts plus important sur ces mensualités que vous versez à la banque au lieu de les rentabiliser à votre profit (Voir notion de coût du crédit corrigé développée dans mon blog)

Par ailleurs si les intérêts sont moins élevés c'est donc - peut-être - autant de moins que vous aurez à déduire de vos revenus fonciers.

Cdt

 

[zorbec]

A toute fin utile, voici ce que j'ai trouvé sur http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP :

1. Intérêts des emprunts substitutifs
...

110

Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt

Et un peu plus loin concernant l'IRA :

4. Frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif

220

Les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n'ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l'emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Le Conseil d'Etat a jugé que de l'indemnité de résiliation anticipée d'un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l'article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l'emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n'ont eu ni pour objet ni pour effet d'accroître la valeur d'actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l'emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658).

Ce qui confirme que l'IRA est bien déductible des revenus fonciers (aux conditions ci-dessus). Maintenant, il resterait à vérifier que le fisc admette qu'on intègre l'IRA dans le montant du prêt, et par là même qu'on déduise aussi les intérêts sur cette fraction de capital emprunté.