Quel type de pret en Pinel

[Gollum]

Bonjour, Venant de finir de payer mon crédit sur ma résidence principal, je veux acheter un appartement en Pinel. Je veux financer 100% avec un pret immobilier. Les interets peuvent etre déduits des loyers mais je commencerais a rembourser le crédit et payer les intérets avant la livraison de l'appartement. Dans ce cas je ne pourrais pas les déduire des loyers que je percevrai seulement un an plutard une fois le logement livré. Savez-vous s'il y a un type de pret particulier qui peut permettre de payer les intérets a partir de la remise des clés seulement? Si oui ce type de pret est il plus avantageux qu'un pret classique?
Merci d'avance

 

[moietmoi]

Bonjour,

Les interets peuvent etre déduits des loyers mais je commencerais a rembourser le crédit et payer les intérets avant la livraison de l'appartement.

Tout à fait, en tout cas dans la plupart des cas , vous aurez à payer des intérêts, en général pas le capital;
et vous remplirez la 2044(feuille de déclaration des revenus fonciers) dès l'année de signature, sur laquelle vous mentionnerez les intérêts payés, qui se stockeront et viendront s'imputer sur la 2044 de l'année suivante.... ce ne sera pas perdu..

Savez-vous s'il y a un type de pret particulier qui peut permettre de payer les intérets a partir de la remise des clés seulement?

oui, bien sûr, les prêts dit "a différé total", répondent à la demande, mais en général, ils sont plutôt souscrits par préoccupation de trésorerie( pour ne rien avoir à payer pendant la construction) , car ce type de crédit a un coût légèrement supérieur au "même" crédit sans le différé total,
Les banques ont chacune leur technique de calcul en fonction du type de différé ou d'anticipation(interne-externe) ( la période considéré fait partie, ou ne fait pas partie de la durée nominal du crédit )
Mais grosso modo si vous empruntez 100ke à 2%, avec un différé total de 2 ans , la banque calculera le crédit sur une base de 104 ke à emprunter; et vous ne commencerez à rembourser le crédit qu'au bout de 2 ans ou à la livraison, en fonction du premier atteint;

 

[Gollum]

Merci beaucoup pour cette réponse très clair. 2 questions que je me pose:
- Le déficit foncier que je vais reporter sur le formulaire 2044 pourra se cumuler avec les charges en déduction des interets ulterieurs et charges des futurs loyers. Si ca dépasse le montant des loyers, est-ce que je pourrait les reporter encore sur les années suivantes? Jusqu'a 10 ans?
- la durée du pret définie court-elle bien a partir du premier versement du VEFA?
Cdlt

 

[moietmoi]

- Le déficit foncier que je vais reporter sur le formulaire 2044 pourra se cumuler avec les charges en déduction des interets ulterieurs et charges des futurs loyers. Si ca dépasse le montant des loyers, est-ce que je pourrait les reporter encore sur les années suivantes? Jusqu'a 10 ans?

La situation est un peu différente si vous avez déjà du locatif en revenu foncier ou pas;
Sans revenu foncier autre: le déficit dû aux intérêts et le déficit dû aux charges d'exploitation se traite un peu différemment, mais effectivement il y a imputation sur votre revenu global( pour le déficit courant,- intégrant les intérêts d'emprunts jusqu'à hauteur des loyers -jusqu'à 10700 euros) ou report sur vos revenus fonciers futurs(pour le déficit qui excède 10700 euros et les intérêts d'emprunts excédant le loyer)
et cette partie non imputée sur votre revenu global est donc imputable sur vos revenus fonciers futurs pendant 10 ans;
Pour en comprendre le mécanisme le mieux est de remplir au brouillon 2 2044(s) fictives successives
et comme référence
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html

donc les intérêts non imputables la première année viendront gonfler ce déficit imputable sur le bilan de revenu foncier positif des années suivantes

- la durée du pret définie court-elle bien a partir du premier versement du VEFA?

Si votre question est: dans le cas d'un différé total, et dans le cas ou le crédit couvre à 100% le montant de l'acquisition, y aura t il une échéance à payer? la réponse est, il n'y en a pas, à part la mensualité d'assurance ADI (sauf accord de la banque et de l'assurance pour un report)
vous aurez tout de même sans doute une demande de la banque et du notaire pour le déblocage des fonds , mais transparent pour votre trésorerie;
Si votre question est plutôt axée sur le juridique..je suis comme notre ex-ministre de l'intérieur face à la limitation à 80km- joker- concernant la date exacte de prise d'effet du contrat; (signature de l'offre-acte authentique...)

 

[Gollum]

Je suis novice en investissement et je n'ai donc pas d'autres revenus locatifs. Je reporterai donc les deficits sur les autres suivantes (jusqu'a 10 ans).
Pour ma 2nde question, je n'ai pas été assez clair: je me basais sur le cas des interets intercalaires NON différes. Dans ce cas, est-ce que la durée du pret (20ans) commence au moment du 1er versement (correspondant a une partie seulement de la somme empruntée sachant que seul les interets intercalaires seront payés) ou bien, une fois que la totalité de la somme emprunté aura étaé versé au promoteur?

 

[moietmoi]

je n'ai donc pas d'autres revenus locatifs. Je reporterai donc les deficits sur les autres suivantes (jusqu'a 10 ans).

Concernant ces intérêts d'emprunt là, ceux qui sont débités alors qu'il n'y a pas de recette(loyer) pendant la même période,(n-1) ils sont effectivement stockés et viennent gonfler le déficit imputable l'année suivante ( ou après) sur le revenu foncier, une fois fait le calcul du revenu foncier de cette même année ;

je me basais sur le cas des interets intercalaires NON différes. Dans ce cas, est-ce que la durée du pret (20ans) commence au moment du 1er versement (correspondant a une partie seulement de la somme empruntée sachant que seul les interets intercalaires seront payés) ou bien, une fois que la totalité de la somme emprunté aura étaé versé au promoteur?

Dans le cas d'intérêts intercalaires effectivement appelés et versés, je ne connais pas de technique externe-interne,permettant le choix;
La durée du crédit , par exemple 20 ans, commençant lors de la livraison du bien, le remboursement des mensualités pleine (comprenant intérêts et capital) se fait alors bien sur 20 ans; une fois la période des intercalaires finie, le signal, étant donné par vous à la banque lors de la livraison;

La situation à laquelle vous faites allusion, est courante lors de l'intégration des intercalaires avec anticipation ou différé total en externe ou interne (20+2) ou (20-2)

Si Aristide passe par là, il pourra certainement préciser les possibilités interne/externe pour les périodes d'anticipation/différé

 

[Gollum]

Concernant ces intérêts d'emprunt là, ceux qui sont débités alors qu'il n'y a pas de recette(loyer) pendant la même période,(n-1) ils sont effectivement stockés et viennent gonfler le déficit imputable l'année suivante ( ou après) sur le revenu foncier, une fois fait le calcul du revenu foncier de cette même année ;




Dans le cas d'intérêts intercalaires effectivement appelés et versés, je ne connais pas de technique externe-interne,permettant le choix;
La durée du crédit , par exemple 20 ans, commençant lors de la livraison du bien, le remboursement des mensualités pleine (comprenant intérêts et capital) se fait alors bien sur 20 ans; une fois la période des intercalaires finie, le signal, étant donné par vous à la banque lors de la livraison;

La situation à laquelle vous faites allusion, est courante lors de l'intégration des intercalaires avec anticipation ou différé total en externe ou interne (20+2) ou (20-2)

Si Aristide passe par là, il pourra certainement préciser les possibilités interne/externe pour les périodes d'anticipation/différé

MERCI+++