Quel choix faire pour placer 60000e? Livrets ou immo ?

2PassaG

Contributeur régulier
En général ils achètent en mauvais état
Ceux que je connais qui font des travaux obtiennent (parfois) 14% sur leur prix d'achat+travaux, certainement pas 14% sur le prix de vente.
Il y a évidemment quelques opportunités à trouver, cela va sans dire. Mais de là à dire qu'il y en a "plein" dans une ville "parfaite", non, ça ne semble pas raisonnable (et surtout pas accessibles en 3 clics sur les sites les plus fréquentés de France)

edit: la rentabilité brute moyenne de Perpignan semble être à 8/8.5% je doute que les 14% soient "pleins".
 

Axiles

Contributeur
Selon le Revenu spécial immobilier, daté mai 2019, la rentabilité locative à Perpignan est de 7.2%. Sur un bien refait à neuf, ça devrait être moins. A noter en plus, le prix au mètre carré de la rue est de 1.2k€ selon Meilleurs Agents. Donc l'annonce est à 40% sous le prix du marché. Et date d'il y a un mois et demi.

Vous m'excuserez d'être sceptique mais je ne crois pas un instant à la véracité d'un rendement de 14% sur cet appartement comme je ne crois pas au prix affiché là. Encore plus quand le même numéro de téléphone est associé à d'autres ventes, comme celle-ci https://mapio.fr/annonce/4550052/

Parmi les explications possibles : annonce bidon pour collecter des leads, annonce de test pour sentir le marché, que sais-je

Et félicitations si vous arrivez à faire du 14% sur un bien en parfait état bien sur !
 

Axiles

Contributeur
Tiens, j'ai regardé par curiosité leboncoin. Hasard ou pas, les seules annonces dans ces prix pour la même surface sont... sur la même résidence (résidence les oiseaux). Date très proche, mise en vente par une agence. https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1584055343.htm/

Vous avez dit bizarre ? Voici l'explication : la résidence en question est un havre de dealers, qui fait la une de la presse locale https://www.lindependant.fr/2018/04/18/perpignan-les-habitants-de-la-residence-les-oiseaux-prets-a-organiser-une-marche-blanche-contre-les-trafiquants,3916679.php

Et on ne parle de pas de petits voyous mais de grande délinquance. https://www.lindependant.fr/2018/09/11/perpignan-le-gang-de-la-residence-les-oiseaux-detruit-un-mur-en-beton-arme,4694763.php




Quand on dit de se méfier de ce qui est trop beau pour être vrai.
 

Axiles

Contributeur
Comme déjà dit plus haut, vous cherchez l'impossible. Il ne s'agit pas de "trouver un autre quartier" mais partir sur une voie réaliste. Vous voulez, en investissant 50k€ maintenant en immobilier (avec donc +-10% de frais d'entrée incompressible), vous générer une capacité d'emprunt supérieure à 50k€. Déjà, avant même de poser l'équation, cela ressemble à de la magie.

Démontrons le avec un peu de maths :
- 60k€ d'investis, qui deviennent, après Frais de notaire, caution crédit logement et frais d'agence 54k€
- ces 54k€ ont, soyons fous, une rentabilité de 10% net de tout.
- cela vous fait donc 5,4k€ de revenus par an (qui passeront à 30+% dans les poches de l'état mais ignorons le par simplicité ici)
- la banque n'en prendra en compte que 70%, soit 3,8k€ annuels et 315€ mensuels
- avec un taux d'endettement de 33%, vous pourrez donc payer un royal 104€ de mensualités par mois
- la capacité d'emprunt associée à une telle mensualité, sur 25 ans, c'est 25k€

=> vous aurez donc divisé par plus de deux le montant que vous pouvez injecter dans votre nouveau projet. En partant d'hypothèses ultra optimistes comme 10% de rentabilité nette...

La meilleure solution dans votre cas reste la plus simple : investir votre capital sur un fonds €, que vous pourrez débloquer quand vous avancez sur votre projet. Le rendement sera de 2% sur un bon fonds € en ligne, et la fiscalité en cas de retrait avant les 8 ans de l'AV est finalement assez douce.
 

Olko66

Membre
Merci beaucoup pour votre analyse. En effet, j'ai 60k à placer, une AV oui c'est intéressant surtout sans frais, boursorama par exemple.
Après, les placer dans l'immo c'est un choix intelligent mais il ne faut pas oublier, comme vous le soulignez très bien, la fiscalité. Et ça fait pas plaisir.
Vous feriez quoi vous les forumeurs avec 60k, sachant que :
-J'ai déjà ma RP (studio) sans credit
-Ce studio est parfait pour de la loc courte durée, saisonnier et etudiant et j'aimerais donc l'exploiter au maxi, mais moi, en parallèle, il faut bien que je me loge aussi.
-j'ai de l'immo en nue propriété sur Paris déjà soldé (je ne touche aucun revenu dessus vu que je n'ai pas l'usufruit) et c'est une excellente chance pour plus tard (retraite etc)
 

bougiejap7

Nouveau membre
Vous n’avez jamais songé à placer à l’étranger? Moi perso je vis hors UE/Asie. Avec 50,000 € on peut avoir bien plus qu’un studio en France..
 
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