Que faire avec une capacité d'emprunt de 130000€ en région parisienne ?

siming

Membre
Bonjour à tous.

Nous possédons déjà moi et mon épouse un appartement en région parisienne, d’une valeur de 200000€ environ, pour un crédit immobilier qui se termine en 2034. Notre capacité d’emprunt est de 13000€ environ (avec une marge de sécurité incluse, calculs effectués avec un conseiller de Meilleurtaux.com), taux d’endettement de 20% d’après 2 conseillers indépendants en gestion de patrimoine.
Nous souhaiterions profiter de notre capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier, soit sous la forme d’un achat pour faire du locatif, soit sous la forme de SCPI.

Si nous optons pour du locatif, en incluant les revenus locatifs notre capacité d’emprunt monterait à 150000 voire 160000€ environ (d’après un conseiller en gestion de patrimoine).
Mais en région parisienne, très compliqué de trouver du neuf à ce prix-là, ou alors ce sera un studio, ou un bien qui ne sera probablement pas bien situé. Peut-être qu’un studio neuf bien situé se louerait bien, je ne sais pas. Nous souhaiterions dans l’idéal acheter du côté de Marne la Vallée, mais à voir.
Un conseiller en gestion de patrimoine nous a recommandé du neuf, mais comme leur cabinet se rémunère sur les clients qu’ils apportent à leurs promoteurs, on ne peut pas leur faire confiance. Les deux autres cabinets en gestion de patrimoine non plus, car ils veulent simplement vous refiler leurs produits (via leurs partenaires). Je ne parle pas de Meilleurtaux.com mais des 3 autres cabinets que j’ai rencontrés. Ce sont davantage des commerciaux que des conseillers.
Bref. Nous pourrions opter pour de l’ancien, mais il y aurait sûrement des travaux, y compris des travaux non prévus lors de l’achat (il y a toujours des surprises), il faudrait le mettre aux normes peut-être également, comme l’électricité par exemple, etc. Nous délèguerions la gestion locative à une agence, cela me paraît indispensable. Mais fiscalement, ce ne serait peut-être pas l’idéal d’acheter dans l’ancien, ou peut-être en le louant meublé ?
A voir pour un studio également, si ce serait intéressant ou pas, car je souhaiterais peut-être prendre davantage de sécurité, les conseillers en gestion de patrimoine ne calculent pas des dépenses comme l’achat d’une nouvelle voiture par exemple (d’occasion malgré tout), remplacement de machines à laver, voyages occasionnels, etc. Bref, les loisirs et la vie quotidienne quand même J
130000€ me paraîtrait plus raisonnable.

Autre solution : investir dans des SCPI. Question : quelle somme avec une capacité d’emprunt de 130000€ ? Car je ne vais quand même pas mettre 130000€ en SCPI, ce serait un peu risqué, mais je me trompe peut-être. En même temps, plus on met plus cela rapporte, en principe, sauf si le marché immobilier devient défavorable. Et c’est là où se portent mes craintes, car ce n’est pas sécurisé les SCPI, même si c’est plus fiable, plus stable que des actions. Je ne sais pas si 50000€ serait déjà un bon investissement ou pas en SCPI. Et puis, il y a aussi le coût du crédit pour acheter ces SCPI, les frais d’entrée, la fiscalité. Tout ceci casse le rendement.
On peut optimiser en achetant des SCPI à l’étranger, comme en Allemagne par exemple où je profiterais d’une fiscalité plus avantageuse sans subir une double-imposition, mais est-ce que cela resterait suffisamment rentable malgré tout ?

Autre possibilité que j’ai vue sur Internet : acheter des SCPI en assurance-vie, pour bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie. A condition de choisir une assurance-vie qui reverse la totalité (ou presque) des revenus locatifs obtenus par rapport à votre part, et à condition que les frais de gestion ne soient pas trop élevés. Il y a Netlife de Spirica qui a l’air intéressante et propose une quinzaine de SCPI. Mais je ne sais pas si leurs SCPI sont de bonnes SCPI ou pas.

Bref. Désolé pour le roman que je viens de vous écrire, mais j’ai envie d’investir en prenant un minimum de risques, car il s’agit de grosses sommes d’argent et sur toute une vie même.
Merci à vous d’avance pour vos conseils, votre avis.

Sébastien
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
pour le SCPi ne mélangeons pas tout …
ce serait un peu risqué, mais je me trompe peut-être.
pas plus que le locatif en direct et meme moins puisqu'il y a une mutualisation de l'investissement sur plusieurs biens

On peut optimiser en achetant des SCPI à l’étranger, comme en Allemagne par exemple où je profiterais d’une fiscalité plus avantageuse sans subir une double-imposition, mais est-ce que cela resterait suffisamment rentable malgré tout ?
oui mais pas à crédit dans ce cas car les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles

Autre possibilité que j’ai vue sur Internet : acheter des SCPI en assurance-vie, pour bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie.
oui mais là encore pas à crédit
 
Dernière modification:

Tomas466

Contributeur régulier
Autre possibilité que j’ai vue sur Internet : acheter des SCPI en assurance-vie, pour bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie. A condition de choisir une assurance-vie qui reverse la totalité (ou presque) des revenus locatifs obtenus par rapport à votre part, et à condition que les frais de gestion ne soient pas trop élevés. Il y a Netlife de Spirica qui a l’air intéressante et propose une quinzaine de SCPI. Mais je ne sais pas si leurs SCPI sont de bonnes SCPI ou pas.
J'ai ouvert en début d'année une AV chez Spirica via mes-placements. Une remarque : le contrat est limité à 50% en SCPI, il faut donc investir dans autre chose pour l'autre moitié (ça peut être des UC, des OPCI type Dynapierre ou du fonds en euros boosté à l'immobilier). J'ai l'impression que c'est la même chose sur le contrat Netlife d'après une recherche rapide.

J'ai retenu 5 SCPI (pour diversifier encore plus !) en réalisant une analyse multi-critères personnelle et en consultant les bulletins trimestriels. Les frais d'entrée sont de l'ordre de 6% : pour 10 k€ à placer vous aurez 9,4 k€ d'investis, à comparer aux "frais de notaire" dans le cas d'une acquisition en dur qui ne doivent pas être bien différents. J'ai perçu les premiers loyers trimestriels récemment, et sous réserve que les montants se maintiennent, cela me procurera un rendement de l'ordre de 4,8% en équivalent annuel pour cette partie du contrat, bruts de frais de gestion de 0,5% annuels donc 4,3% nets, et hors fiscalité qui est celle de l'AV (0 tant qu'il n'y a pas de rachat). À comparer avec le rendement d'une acquisition immo en réel !

De mes lectures, les SCPI et OCPI accessibles via ce contrat sont jugées dans la moyenne, pas les pires mais pas les meilleures non plus. Il faut donc prendre le temps de sélectionner les plus intéressantes.
 

siming

Membre
J'ai ouvert en début d'année une AV chez Spirica via mes-placements. Une remarque : le contrat est limité à 50% en SCPI, il faut donc investir dans autre chose pour l'autre moitié (ça peut être des UC, des OPCI type Dynapierre ou du fonds en euros boosté à l'immobilier). J'ai l'impression que c'est la même chose sur le contrat Netlife d'après une recherche rapide.

J'ai retenu 5 SCPI (pour diversifier encore plus !) en réalisant une analyse multi-critères personnelle et en consultant les bulletins trimestriels. Les frais d'entrée sont de l'ordre de 6% : pour 10 k€ à placer vous aurez 9,4 k€ d'investis, à comparer aux "frais de notaire" dans le cas d'une acquisition en dur qui ne doivent pas être bien différents. J'ai perçu les premiers loyers trimestriels récemment, et sous réserve que les montants se maintiennent, cela me procurera un rendement de l'ordre de 4,8% en équivalent annuel pour cette partie du contrat, bruts de frais de gestion de 0,5% annuels donc 4,3% nets, et hors fiscalité qui est celle de l'AV (0 tant qu'il n'y a pas de rachat). À comparer avec le rendement d'une acquisition immo en réel !

De mes lectures, les SCPI et OCPI accessibles via ce contrat sont jugées dans la moyenne, pas les pires mais pas les meilleures non plus. Il faut donc prendre le temps de sélectionner les plus intéressantes.

Bonjour Tomas466, merci pour les infos. Cela me donne une bonne idée sur les SCPI en assurance-vie. Je vais voir, ça peut être intéressant quand même, même si ce n'est possible que sur 50% du contrat. Bonne soirée
 

moietmoi

Top contributeur
Nous pourrions opter pour de l’ancien
Nous délèguerions la gestion locative à une agence, cela me paraît indispensable.
Dans ce cas, pourquoi cibler la région parisienne qui n'est pas forcément de meilleur rapport?
peut-être en le louant meublé ?
Pour une metite moyenne surface, c est sans doute la meilleure solution
Mais fiscalement, ce ne serait peut-être pas l’idéal d’acheter dans l’ancien
tiens , justement on ne sait rien de ta tmi, tranche marginale d'imposition, important quand on parle d'immobilier ( et de scpi)
 

siming

Membre
Merci beaucoup d'avoir pris le temps de me conseiller, cela m'aide beaucoup pour m'orienter. Bonne journée
 
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