Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur

Bonjour,

Les frais d'acte d'acquisition notariés n'ont pas à être intégré dans le calcul du TEG pour trois raisons :

1) - Il concerne l'achat du bien immobilier et non pas le crédit
2) - Ces frais ne sont pas rendus obligatoires par la banque
3) - L'acquéreur les paierait même s'il payait cette acquisition sur ses propres deniers et donc sans crédit.

Ce sont les frais d'acte notariés liés à une inscription de garantie réelle qui sont à prendre en considération mais il convient encore de distinguer le TEG indiqué par la banque dans son offre de prêt et celui indiqué par la notaire dans l'acte authentique.

Concernant l'offre de prêt l'article L.313-1 du code de la consommation précise :

"....

Toutefois, pour l'application des articles L.312-4 à L.312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

...."

Par contre, au niveau de l'acte notarié les frais liés aux garanties sont connues avec précision puisque c'est le notaire qui les calcule; il doit donc les intégrer dans le TEG qu'il mentionne dans son acte authentique.

Cdt

Les sites de l'AFUB et de l'UFC sont donc hyper ambigus sur ce point bien précis.

Ma question est donc la suivante: pour un logement de plus de 5 ans, de 299K euros, comment savoir quel est le montant des frais de garantie (PPD dans mon cas) d'une part et le montant des honoraires de notaires liés à cette garantie d'autre part?

Car je sais que j'ai payé 5000 euros et des bananes en toute de notaire, mais après, pour savoir ce qui correspond à la rédaction de l'acte et ce qui correspond aux garanties, c'est "coton"...

Et par contre, la clause dans les conditions générales selon laquelle l'octroi du crédit est lié à la production d'un acte notarié implique l'intervention d'un notaire, non?

Je dis ça, j'en sais rien :oops:
 
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Aristide

Top contributeur
Les sites de l'AFUB et de l'UFC sont donc hyper ambigus sur ce point bien précis.

Ma question est donc la suivante: pour un logement de plus de 5 ans, de 299K euros, comment savoir quel est le montant des frais de garantie (PPD dans mon cas) d'une part et le montant des honoraires de notaires liés à cette garantie d'autre part?

Car je sais que j'ai payé 5000 euros et des bananes en toute de notaire, mais après, pour savoir ce qui correspond à la rédaction de l'acte et ce qui correspond aux garanties, c'est "coton"...
C'est votre notaire qui peux vous fournir le détail des différents frais les uns concernant l'acquisition lers autres concernant l'incriprition du PPD.

Et par contre, la clause dans les conditions générales selon laquelle l'octroi du crédit est lié à la production d'un acte notarié implique l'intervention d'un notaire, non?
La banque vous demande la copie de l'acte car c'est le justificatif de l'objet du crédit et donc de l'emploi des fonds.

Ce n'est pas de son fait si un acte d'acquisition doit être rédigé par un officié ministériel (= notaire) ni qu'il y aura une grosse part des frais en taxes et une petite part d'honoraires.

La production de cet acte d'acquisition n'oblige pas l'intégration desdits frais dans le calcul du TEG;

L'article L.313-1 du code de la consommation cite bien " les charges liées aux garanties".

Cdt
 
L'article L.313-1 du code de la consommation cite bien " les charges liées aux garanties".

Cdt
Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat

Bon, c'est pas grave... Je pensais avoir trouvé un truc, mais on peut pas gagner à chaque fois :(

J'vais quand même relancer mon notaire pour avoir le détail de ce que je lui ai réglé...

Sinon, niveau assurance incendie, son coût ne doit être intégré que si elle est rendue obligatoire dans les conditions générales?

Car j'ai remarqué aujourd'hui que l'assurance incendie n'est pas abordée dans les conditions générales mais est rendue obligatoire dans l'acte de vente chez le notaire...

Merci pour tes réponses en tous cas ;)
 

Aristide

Top contributeur

Sinon, niveau assurance incendie, son coût ne doit être intégré que si elle est rendue obligatoire dans les conditions générales?

Car j'ai remarqué aujourd'hui que l'assurance incendie n'est pas abordée dans les conditions générales mais est rendue obligatoire dans l'acte de vente chez le notaire...


Pour que l'assurance incendie soit comprise dans le TEG de l'offre de prêt, il faut qu'elle soit stipulée obligatoire dans cette offre de prêt.

Cdt
 

ilive

Membre
Bonsoir

comme j'entends bcp de média parler de ces teg, je me suis replongé dans mon offre de pret.
mon credit, composé de 3 prets lissés (1 ptz, 1 pret sur 15ans, 1 pret sur 20ans) a été signé en juin 2011.

Dans les documents recus, je n'ai aucun document donnant le TEG global ; j'ai par contre 3 fiches européennes d'information standardisés qui elles donnent le TEG sur chacun des prets. Est ce normal ?
De plus, je suis passé par un courtier (dont les honoraires étaient de 750euros) et ces honoraires ne sont pas indiqués sur les fiches d'info standardisée. Aurait elle du y etre ?

merci
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
comme j'entends bcp de média parler de ces teg, je me suis replongé dans mon offre de pret.
mon credit, composé de 3 prets lissés (1 ptz, 1 pret sur 15ans, 1 pret sur 20ans) a été signé en juin 2011.

Dans les documents recus, je n'ai aucun document donnant le TEG global ; j'ai par contre 3 fiches européennes d'information standardisés qui elles donnent le TEG sur chacun des prets. Est ce normal ?
S'agissant d'un prêt immobilier vous aves dû recevoir par la poste une offre de prêt mentionnant notamment le TEG de chaque prêt. Vous avez dû réfléchir pendant au minimum 10 jours et retourner cette offre acceptée à votre banque également par voie postale.

Hélas le "TEG d'ensemble" tous prêts confondu n'est pas prévu la réglementation

De plus, je suis passé par un courtier (dont les honoraires étaient de 750euros) et ces honoraires ne sont pas indiqués sur les fiches d'info standardisée. Aurait elle du y etre ?
A ma connaissance ces fiches ne sont obligatoires que pour la prêts à la consommation.

et pour les assurances décès-invalidité des prêt immobiliers à partir du 27 janvier 2014.

Mais ces commissions doivent être comprises dans le TEG.

Article L313-1 code consommation

Modifié par LOI n°2010-737 du 1er juillet 2010 - art. 12


Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels

....

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069565&idArticle=LEGIARTI000006292489&dateTexte=&categorieLien=cid
Cdt
 

ilive

Membre
merci pour vos réponses.
je pensais que le texte que vous citez était aussi valable pour les prets immobiliers (d'où mon interrogation sur l'absence de la prise en compte des honoraires du courtier)
 

Elisa

Nouveau membre
Bonsoir,

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec votre remarque concernant la sanction en cas d'erreur de TEG dans l'acte notarié. En effet, la sanction n'est pas la nullité du prêt mais la nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel et substitution du taux conventionnel par le taux d'intérêt légal.
En outre, les frais de notaire et de garantie doivent faire l'objet d'une estimation dans l'offre de prêt. Les juridictions condamnent les banques lorsque ces montants n'y figurent pas.
Cordialement
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec votre remarque concernant la sanction en cas d'erreur de TEG dans l'acte notarié. En effet, la sanction n'est pas la nullité du prêt mais la nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel et substitution du taux conventionnel par le taux d'intérêt légal.
Oui

Quoique Elaphus fasse aussi mention de la possible nullité du contrat si l'erreur est de nature à vicier le consentement.

Rappelons les grandes lignes d’une défense (demande reconventionnelle ou de nullité du contrat) ou d’une action possible face à un prêt irrégulier :

- nullité du contrat (erreur viciant le consentement) ou nullité de la clause d’intérêt (acte notarié) ;

- demande de déchéance du prêteur du droit aux intérêts du fait des vices de l’offre;

- mise en cause de la responsabilité bancaire (demande de dommages et intérêts).
https://www.cbanque.com/forums/fil/quand-la-banque-perd-le-droit-aux-interets-mise-au-point-sur-la-decheance-du-preteur.15336/post-119037#post-119037
La nullité non pas du contrat mais de la convention d'intérêts vaut pour les prêts pro et pour l’offre, elle est considéré comme plus avantageuse pour l’emprunteur que la nullité du contrat entier, qui obligerait à rembourser le prêt.
https://www.cbanque.com/forums/fil/quand-la-banque-perd-le-droit-aux-interets-mise-au-point-sur-la-decheance-du-preteur.15336/post-131476#post-131476
En outre, les frais de notaire et de garantie doivent faire l'objet d'une estimation dans l'offre de prêt. Les juridictions condamnent les banques lorsque ces montants n'y figurent pas.
Article L312-8 code consommation

Modifié par LOI n°2010-737 du 1er juillet 2010 - art. 21

L'offre définie à l'article précédent :

4° Enonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ;
Cet article fait bien état des "suretés réelles" et "d'évaluation de leur coût" mais aucunement des frais d'acte d'acquisition notariés communément appelé (à tort) frais de notaire ?

Et ces dits "frais de notaire" ne "conditionnement pas la conclusion du prêt" contrairement à la prise de garantie.

Cdt
 

Elisa

Nouveau membre
Bonjour,


Oui

Quoique Elaphus fasse aussi mention de la possible nullité du contrat si l'erreur est de nature à vicier le consentement.

Cet article fait bien état des "suretés réelles" et "d'évaluation de leur coût" mais aucunement des frais d'acte d'acquisition notariés communément appelé (à tort) frais de notaire ?

Et ces dits "frais de notaire" ne "conditionnement pas la conclusion du prêt" contrairement à la prise de garantie.

Cdt


Oui évidemment, il est possible de demander la nullité du contrat mais les conditions sont beaucoup plus strictes, puisqu'il faut prouver l'erreur ou le dol et la preuve est plus difficile à rapporter.


Oui je suis d'accord, les frais de notaire sont dus même en l'absence de prêt. Ce sont bien les frais de garantie même si la jurisprudence parle de frais de notaire et de garantie.
 
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