PTZ ou prêt classique + prêt travaux ?

paulinefb

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#1
Bonjour, je suis sur le point d'acheter une maison qui nécessitera des travaux. Environ 20 000€ avec réfection cuisine et sdb y compris les meubles pour avoir quelque chose de plutôt pas mal, en faisant appel à des artisans pour l'essentiel.

La maison est à 130 000€ + frais annexes (notaire,hypothèque..) 14 000€.

Nous souhaitons un emprunt total c'est à dire qui finance toute l'opération achat + notaire, sans apport. Nous avons 5 000 € d'épargne que nous souhaitons conserver

Le courtier par simulation nous estime environ 750€ de mensualités sur 20 ans.

Reste ensuite à financer les 20 000 € de travaux qui sont idéalement nécessaires, mais qui pourraient être revus à la baisse si besoin, en faisant nous mêmes, au fur et à mesure et pas des trucs de ouf ... ce qui n'est en soi pas non plus un énorme problème. Je pense que l'on pourrait s'en sortir pour 10-15 000 € ...

Le courtier nous a cependant conseillé de passer par un prêt à taux zéro avec du coup l'obligation de faire au minimum 45 000 € de travaux, avec ce budget la maison serait top.

La mensualité serait de 700€ environ sur 25 ans. C'est à dire qu'au final le prêt nous reviendrait beaucoup moins cher...

Nous prévoyons éventuellement de revendre d'ici 3-4 ans au plus tôt (5 ans si PTZ) car projet de départ à l'étranger. Cet investissement immobilier nous permettrait de dépenser nos loyers en mensualité de crédit, soit quelque chose qui pourrait potentiellement nous apporter un capital à la revente .. Les travaux effectués valoriseront la maison et notre but est bien évidemment de faire une plus value. La maison pourra également être mise en location si besoin.

Mon mari penche plus pour l'option PTZ, arguant que l'on peut faire de fausses factures ou cacher l'electro dans les factures de cuisiniste par exemple et qu'en plus nos mensualités seront moins élevées, et le coût du crédit plus bas. Est-ce que c'est vrai ou légende urbaine ?

Cette option me fait peur, car je ne pense pas revendre la maison 190 000 €, soit la somme empruntée et que du coup on perde de l'argent et qu'on se foute dans la merde... Je verrais plutôt un emprunt classique frais de notaire + maison. Et par exemple bénéficier des offres spéciale genre payez votre cuisine en 30 fois sans frais, et faire un prêt à la conso spécial travaux qui sont proposés dans les banques... Ou intégrer les travaux directement au prêt immo. De plus nous pouvons bénéficier des diverses subventions type Anah, mais non cumulable avec PTZ.

Je n'ai pas envie de demander conseil au banquier ou au courtier car je pense que leurs avis sont biaisés par leurs propres intérêts.

Ensuite j'ai cru comprendre qu'il n'était pas recommandé de revendre rapidement car l'on aurait remboursé qu'une majorité d'intérêts pendant les premières années du prêt. Je ne comprends pas comment cela fonctionne ...

Ce que je vois c'est que, je revends ma maison 5 ans après mettons au pire 165 000 € mais objectivement 175 000 € me paraît objectif en étant toutefois consciente des fluctuations du marché et je sais bien qu'il n'est pas vraiment possible d'estimer quoi que ce soit à l'avance. Mais si jamais il y a un crash immo et que l'on souhaite vendre ne serait-ce que pour faire une opération neutre j'ai peur que l'on soit en difficulté dans l'hypothèse du prêt PTZ comparé à l'autre.

Option 1 : Emprunt 130 000 € maison + 14 000 € frais + 45 000 € Travaux pour bénéficier du PTZ = 190 000 € avec mensualité de 700 € - - Chaque année je rembourse 8 400 , au bout de 5 ans j'ai remboursé : 42 000 €. Je dois donc rendre à la banque 148 000 €. J'ai gagné 17 000 € - frais remboursement anticipé blabla ..

Option 2 : Emprunt 130 000 € maison + 14 000 frais - 5 000 € apport + prêts divers type paiement 30 fois sans frais ou prêt conso travaux à 1 % en minimisant au max les travaux - environ 15 000 € = 154 000 € avec environ 850 € de mensualité - Chaque année je rembourse 10 200 , au bout de 5 ans j'ai remboursé : 51 000 €. Je dois donc rendre à la banque 93 000 €. J'ai gagné 72 000 € - frais remboursement anticipé blabla ..

Les chiffres ne sont pas exacts puisque les prêts annexes ne seront sûrement que sur 24 à 48 mois, mais dans l'idée le raisonnement est juste non ? Même si du coup avec moins de travaux qu'avec le PTZ, peut-être qu'on ne vendra pas la maison 165 000 € mais pour sûr à 100 % plus de 150 000 € ne serait-ce que par rapport à l'emplacement ...

Aussi je suis nulle en math et je sens bien que mon cerveau a du mal à suivre. C'est notre 1er achat, j'ai peur de faire une bêtise, ma mère me dit que c'est une grosse erreur d'emprunter autant pour une maison qui n'en vaudra jamais autant, mon père au contraire me dit que c'est top et de foncer sur le PTZ.

Pourriez-vous m'aider svp ?
 

Aristide

Top contributeur
#2
Bonjour,

Le courtier nous a cependant conseillé de passer par un prêt à taux zéro avec du coup l'obligation de faire au minimum 45 000 € de travaux, avec ce budget la maison serait top.
Si le prix hors frais de la maison est de 130.000€ le montant minimum de travaux est de 130.000€/ 3 = 43.334€ (arrondi par excès)

=>130.000€ + 43.334€ = 173.334€
=> 173.334€ x 25% = 43.334€ (arrondi par excès)

Mon mari penche plus pour l'option PTZ, arguant que l'on peut faire de fausses factures
????
Le PTZ est un prêt réglementé dont les intérêts sont payés par l'Etat sous forme de crédit d'impôts à la banque prêteuse.

Faites donc ainsi et vous ne serez pas surprise qu'une inspection de la SFGAS, organisme mandaté par l’État pour suivre et gérer lesdits prêts réglementés - dont le PTZ - vous oblige à un remboursement anticipé immédiat.

ou cacher l'electro dans les factures de cuisiniste
Je ne vois l'intérêt de cacher l'électricité qui est une dépense finançable ?

A noter par ailleurs que dans une cuisine seuls les immeubles par destination - c'est à dire ce qui n'est pas démontable (= vendu avec la maison) - rentrent dans les dépense finançables en PTZ. Donc tous ""meubles meublants " et appareils électro ménagers ne le sont pas.

par exemple et qu'en plus nos mensualités seront moins élevées, et le coût du crédit plus bas. Est-ce que c'est vrai ou légende urbaine ?
Il est évident que, toutes choses égales par ailleurs, un prêt à taux zéro réduit le volume des intérêts à payer.

Ensuite j'ai cru comprendre qu'il n'était pas recommandé de revendre rapidement car l'on aurait remboursé qu'une majorité d'intérêts pendant les premières années du prêt. Je ne comprends pas comment cela fonctionne ...
Dans un prêt classique à échéances constantes les intérêts sont calculés tous les mois sur le capital restant dû; ces intérêts ajoutés à une part d'amortissement donnent l'échéance constante.

Au début du prêt le capital restant dû (CRD) est donc élevé et les intérêts calculés dessus le sont aussi.
Mais à chaque échéance la part d'amortissement réduit à due concurrence ledit CRD et donc également la part d'intérêts.
Au fil du temps vous avez donc:
+ La part d'amortissements qui progressent
+ Le capital restant dû qui diminue
+ La part d'intérêts calculés sur ce CRD qui diminue.

Option 1 : Emprunt 130 000 € maison + 14 000 € frais + 45 000 € Travaux pour bénéficier du PTZ = 190 000 € avec mensualité de 700 € - - Chaque année je rembourse 8 400 , au bout de 5 ans j'ai remboursé : 42 000 €. Je dois donc rendre à la banque 148 000 €. J'ai gagné 17 000 € - frais remboursement anticipé blabla ..

Option 2 : Emprunt 130 000 € maison + 14 000 frais - 5 000 € apport + prêts divers type paiement 30 fois sans frais ou prêt conso travaux à 1 % en minimisant au max les travaux - environ 15 000 € = 154 000 € avec environ 850 € de mensualité - Chaque année je rembourse 10 200 , au bout de 5 ans j'ai remboursé : 51 000 €. Je dois donc rendre à la banque 93 000 €. J'ai gagné 72 000 € - frais remboursement anticipé blabla ..

Les chiffres ne sont pas exacts
Non; il sont même complètement faux.

Impossible de vous donner des chiffres exacts car il faudrait connaitre le montant du PTZ et son profil d'amortissement.

Mais pour l'exemple en partant de votre option 1 :

+ Un prêt de 165.000€ à 2% sur 25 ans donne une mensualité (hors assurance) de 699,36€

=> Votre raisonnement (complètement faux) vous amène à dire dans 60 mois j'aurais payé 60 x 699,56€ ~/~ 41.962€

=> Donc, dans 5 ans, mon capital restant dû ne sera plus que de 165.000€ - 41.962€ = 123.038€

=FAUX; ARCHI FAUX !!!


En réalité, du fait du principe "progressivité amortissements/dégressivité des intérêts" ci-dessus expliqué, dans ce cas d'école le capital restant dû au bout de 5 ans serait de 138.224€ (et non pas 123.038€).

Cdt
 

paulinefb

Nouveau membre
#3
Très bien je vous remercie pour ces précisions.

En fait lorsque nous sommes allés visiter des cuisinistes pour faire des devis, ils nous ont expliqué pouvoir et régulièrement faire passer l'électroménager (four, lave vaisselle, frigo, micro-ondes) en meubles de cuisine justement pour permettre leur financement par PTZ. Après je me doute bien que c'est illégal.

Si je comprends bien, le montant minimum des travaux pour entrer dans le PTZ ce serait 43 340 € ? et non pas 45 000 € ?

je me doutais bien que mon calcul un peu simpliste n'était pas sûrement pas hyper au point, d'où ma demande de conseil ...

Donc au final, qu'est-ce qui vous semblerait la solution la plus appropriée ?
 

Aristide

Top contributeur
#4
En fait lorsque nous sommes allés visiter des cuisinistes pour faire des devis, ils nous ont expliqué pouvoir et régulièrement faire passer l'électroménager (four, lave vaisselle, frigo, micro-ondes) en meubles de cuisine justement pour permettre leur financement par PTZ. Après je me doute bien que c'est illégal.
Si, éventuellement, la SFGAS vou oblige à un remboursement anticipé immédiat vous retournerez voir votre cuisiniste ???

Mais quid en cas de sanctions pénales ???

Les différentes sanctions en fonction des événements
=>Fausse déclaration portant sur n’importe quel élément (situation familiale, revenu,…)

=> Remboursement anticipé de la totalité du PTZ consenti (et éventuellement poursuites pénales).

https://www.cbanque.com/credit/pret-taux-zero-sanctions.php
Si je comprends bien, le montant minimum des travaux pour entrer dans le PTZ ce serait 43 340 € ? et non pas 45 000 € ?
Le montant des travaux doit être au minimum de 25% du total "Coût acquisition hors frais + Montant travaux"

Ce qui revient à la même chose de dire que le montant des travaux doit représenter au minimum 1/3 du coût d'acquisition hors frais quels qu'ils soient.

Donc au final, qu'est-ce qui vous semblerait la solution la plus appropriée ?
Par principe et à priori je profiterais des avantages du PTZ.

Mais, votre projet est bien trop imprécis pour pouvoir se prononcer objectivement.

Cdt
 
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