PtZ et différé

[Design44000]

Bonjour !

Nous venons ici afin de peut être voir une réponse à notre question !
Nous allons emprunter pour notre projet maison avec comme indication :
235000e de projet
5000e apport
estimation à 92000e PTZ
pret 1% employeur 20000e
Selon nos estimations nous serions sujets au différé de 15 ans pour le PtZ.
Nous pensions donc rembourser les 20000 pret 1% +118000 prêt bancaire sur 15 ans puis sur les 10 dernières années le PTZ sachant que nous pouvons aller jusqu'à 900/mois de capacité d'emprunt.
Hors il apparait que la banque nous faisait le tout sur 300 mois et là évidemment les intérêts sont importants.

Quelle est la chose que nous n'avons pas compris ?

Merci de vos possibles réponses et bon dimanche !!

 

[Aristide]

Bonjour,

Selon vos indications vous pourriez donc obtenir un PTZ sur une durée totale de 25 ans dont les quinze premières années en différé (sauf primes d'assurances) et la totalité du capital amortissable les dix dernières années (=> pour 92.000€ = 766,67€/mois + primes d'assurance).

La réglementation PTZ impose que la durée du différé ne soit pas supérieure à la durée du prêt complémentaire le plus long participant au plan de financement; dans la limite, bien entendu, de la durée maximale dudit différé possible dans la situation de l'emprunteur considéré.

Vos prêts complémentaires "1% patronal" et "bancaire" étant prévus sur une durée de 15 ans le raisonnement que vous avez est donc possible si, sur cette période, la somme des deux mensualités, assurances comprises, restent dans les limites tolérées par les usages bancaires.

Si ce n'est le cas ou si ce niveau de charges mensuelles ne correspond pas aux normes internes à votre banque elle peut alors proposer un prêt complémentaire à paliers d'échéances (= montage dit "à échéances lissées") de telle sorte que la somme des échéances payées au titre du PTZ + complémentaires soit constante ou quasi constante.
Dès lors la durée du prêt complémentaire à paliers peut être plus longue.

Peut-être que ce billet pourrait vous intéresser ?

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...en-echeances-lissees.9109/page-97#post-151814

Cdt

 

[Design44000]

Bonjour, merci pour votre réponse Aristide,

Je suis donc allez à la banque et lui ai parlé de cela mais pour elle pas possible ou d'office en fait mais je trouve que le taux est élevé et assurances aussi donc mensualité..
Je m'explique :
Projet maison + terrain 235000. On met 6000e d'apport PtZ 92660 avec différé de 15 ans et Prêt patronal 20000e
Un constructeur nous propose 5% ç la signature et les 95% à la livraison cel en main donc pas d'intercalaire (ce différé que je n'avais pas pris en compte ! )
En tout ca nous sommes à 998e/mois sur 15 ans puis 960e sur 10 dernières années
Taux fixe : 1,85 et assurances 0,73% 1 tête 100% sachant qu'on en prend 2 !
Alors mes calculs avec simulation et mon raisonnement d'un prêt sur 15 ans donc taux + bas cumulé à un taux zero etc et des mensualités les 10 dernières années moindres ne fonctionnent pas !
Comment monter un financement adéquat ? Je pense voir les assurances ailleurs car je les trouve chères sachant qu'on peut les renégocier tous les ans depuis cette année je crois..
Il est vrai que je n'avais pas pensé que le prêt se débloquait des signature et donc remboursement différé des 25 ans qui se transforme en 25ans - la durée de la construction !
Avez vous une idée car là nous sommes à 55000e intérêts + assurances sur l'ensemble et lors des nombreuses simulations que je fais sur internet je trouve moins....

Merci de votre réponse / aide, si vous m'avez compris !!

bonne journée,

 

[Aristide]

Bonjour,

Si votre assurance 1 tête 100% à 0,73% est assise sur le capital initial (= primes fixes ?), ce n'est pas cher; c'est exorbitant !!!
Au moins deux fois trop cher !!!

Si vous n'avez qu'un seul appel de fonds pour les 95% il n'y a pas d'intérêts intercalaires; vous rentrez directement en phase d'amortissement.

A noter que, suivant les banques et leurs possibilités techniques, il est possible d'avoir des amortissements immédiats même avec des mises à disposition de fonds échelonnées (éventuellement voir détails dans billet concerné de mon blog)

Le montant de votre prêt principal est donc de 235.000€ - (6.000€ + 92.660€ + 20.000€) = 116.340€

Au taux de 1,85% (semble cher aussi ?) sur 180 mois la mensualité hors assurance serait de 740,65€

Vos ne donnez pas la taux du prêt employeur (ni le taux de son assurance) ?
En supposant que ce soit le taux maximum de 1% qui vous est proposé, la mensualité hors assurance pour 20.000€ en 180 mois serait de 119,70€

=> Soit une charge totale hors assurance de 860,34€ pendant les 15 premières années correspondant à la période de différé PTZ.

Si vous dépassez votre capacité de remboursement maximale c'est donc du fait des primes d'assurances.

Si non le moyen d'adapter la charge mensuelle à votre capacité de remboursement est celui déjà indiqué = le montage à échéances lissées simple ou - mieux - le montage gigogne optimisé à échéances lissées.

Je rappelle que dans cette technique l'on ne choisit pas les durées; elle sont calculées en fonction de votre échéance cible qui doit être compatible avec votre capacité de remboursement.

NB) - Si les primes d'assurances ne sont pas fixes (= calculées sur le capital initial) un montage à échéances lissées ne peut pas être fait "assurances comprises"; il s'agit alors d'un faux lissage.

Cdt

 

[Design44000]

Bonjour !

Merci Aristide encore une fois.
Nous sommes donc obligés de payer intérêts + amortissement du terrain 45000e et des 5% avancées pour constructeur durant les travaux ? Le prêt donc la durée des 25 ans ne peut pas commencer à la livraison ?
Je vais essayer de trouver le meilleur montage selon vos conseils.
Le taux employeur est 1% sur 15ans en effet.
Nous avons un loyer de 800e actuellement pouvons rembourser 980e/mois max mais un prêt voiture aussi en cours reste 4500e...
Je ne sais pas si on peut simplement payer la partie terrain + 5% de constructeur demandé au début sachant que les 95% sont demandé à la livraison donc pas d'appel de fond. Ainsi dissocier ces prêts dans le temps afin que l'ensemble du prêt ne soit pas divisé sur 23 mois et demi (25ans moins le différé) mais bien sur 25 ans ..et ainsi retrouver des mensualités qui passent etc...
Je vais finaliser mon dossier cette semaine et vais recourir à un courtier certainement pour ne pas me faire avoir...

Bien à vous,

 

[Aristide]

Bonjour,

Le prêt donc la durée des 25 ans ne peut pas commencer à la livraison ?
Je vais essayer de trouver le meilleur montage selon vos conseils.

Il y a aussi cette possibilité si votre banque peut/veut l'utiliser et si votre capacité de remboursement le permet

A noter que, suivant les banques et leurs possibilités techniques, il est possible d'avoir des amortissements immédiats même avec des mises à disposition de fonds échelonnées (éventuellement voir détails dans billet concerné de mon blog)

En savoir plus sur https://www.moneyvox.fr/forums/fil/ptz-et-differe.31530/

Je ne sais pas si on peut simplement payer la partie terrain + 5% de constructeur demandé au début

Qu'est-ce qui l'empêcherait ?

Ainsi dissocier ces prêts dans le temps afin que l'ensemble du prêt ne soit pas divisé sur 23 mois et demi (25ans moins le différé) mais bien sur 25 ans ..et ainsi retrouver des mensualités qui passent etc...

Je serais très étonné que votre banque ait prévu un "différé interne" (= 25 ans dont 23 mois de différé).
A mon avis ce serait plutôt un "différé externe" (encore appelé "anticipation" = 23 mois de différé plus 25 ans d'amortissement).

A toutes fins utiles:

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...erne-amortissement-immediat.11342/#post-83937

Cdt

 

[Design44000]

Merci Aristide !
sur le papier la banque a dû me proposer un différé interne ! bref de toute façon je vais voir ailleurs car là rien ne va plus d épar ce que je lis ! sur papier mon
prêt 1 : 92660e amortissable 300 mois 0%
prêt 2 : 119836 amortissable 300 mois - 1,85 %
le prêt employeur est considéré comme prêt externe - 20 000 180 mois 1%

Alors que si je comprend bien on pourrait faire prêt 2 + prêt employeur sur 180 mois et le PTz sur les 10 autres années et donc le taux passerait "surement" à 1,45 pour le prêt 2 mais si nous lissons ces prêt ils passent obligatoirement sur 25 ans avec le 1,85 on est d'accord ? et assurances ++
je comprend aussi que l'assurance par contre du PtZ est sur 25 ans...

je devrais donc faire un différé externe ( simulation avec interne) , pour assurer mon loyer actuel, puis trouver une meilleure assurance ( devis magnolia.fr me fait gagner 18000e en simulation...)

L'idéal aurait été des mensualités de 920e/930e max assurances incluse sur 25 ans je pense cela possible... dur dur ou alors mon jeune banquier n'est pas au courant ou alors je suis un pigeon ahah !

merci de votre patience et réponses ! çà peut servir à d'autres aussi !

 

[Aristide]

Alors que si je comprend bien on pourrait faire prêt 2 + prêt employeur sur 180 mois et le PTz sur les 10 autres années et donc le taux passerait "surement" à 1,45 pour le prêt 2

Oui
Mais rien n'empêcherait - en plus - un montage gigogne à échéances lissées comprenant - sur les quinze premières années - outre le PTZ en différé (mais primes d'assurances à payer cependant) un prêt complémentaire court "emboîté" (***) et un second "lisseur" plus long à paliers d'échéances.

(***) Durée plus courte donc:
+ Taux plus faible
+ Volume intérêts payés réduit (effet taux plus bas + effet durée courte)
+ Nombre primes assurances payées moindre (effet durée plus courte)

mais si nous lissons ces prêt ils passent obligatoirement sur 25 ans avec le 1,85 on est d'accord ? et assurances ++

Non; pas forcément.

Je rappelle que dans un montage gigogne à échéances lissées optimisé l'on se base sur l'échéance cible (assurances comprises si primes fixes) acceptable par la banque eu égard à votre capacité de remboursement et que - à partir de la hiérarchie des taux proposée par votre banque (Paliers de durées avec taux associés) ce sont alors les durées qui deviennent les variables calculées.

Les taux dépendant des durées, à échéance cible déterminée à priori (et non plus calculée comme dans l'approche classique) l'optimisation consiste à trouver la meilleure combinaison possible "durées/taux/montants" générant le moindre coût.

Peut-être que le post ci-dessous et l'exemple traité (fichier Excel compressé "zip" page 9 - sans PTZ cependant)vous permettra de mieux comprendre ?

Exemple traité de Montage gigogne à échéances lissées
Comparatif coût d'un crédit entre prêt immo simple et prêt gigogne

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...mmo-simple-et-pret-gigogne.30525/#post-265425

=> Exemple dans fichier Excel compressé "zip" page 9

je comprend aussi que l'assurance par contre du PtZ est sur 25 ans...

Oui

Cdt