Bonjour,
voici une feuille Excel permettant de calculer le montant du nouveau PTZ+ 2011, mais aussi les durées de remboursement !
Vous trouverez notamment des tableaux récapitulatifs des différents barèmes. (Attention ces barèmes ne sont pas officiels et formules sont sujet à modification, ils sont tirés du simulateur officiel).
Ainsi qu'il est rappelé ci-dessus, tant le simulateur officiel que l'applicatif mis à votre disposition doivent être utilisés avec précautions car la définition définitive du Prêt à Taux Zéro version 2011 (PTZ+) ne pourra être connue qu'après adoption de la Loi de Finances et parution des décrets d'application.
Mais il semble utile d'apporter d'autres précisions qui, faute d'en être avertis, pourraient vous conduire à des estimations erronées et donc vous apporter de mauvaises surprises.
1) - Montant de l'opération
Sous réserve d'éventuelles modifications, le coût de l'opération à renseigner est le
"Montant des dépenses finançables" et non pas le coût total de l'opération.
Le libellé concerné du simulateur officiel précise d'ailleurs :
"Combien coûte votre opération
(toutes taxes comprises, hors frais)
En effet, en l'état actuel des choses, les frais d'acte d'acquisition notarié, de garantie, les frais de dossier les parts sociales ne sont pas compris dans les dépenses finançables.
Par contre, les frais de négociation (frais d'agence) peuvent être intégrés dans les dépenses finançables.
Si les règles ne sont pas modifiées, dans "Coût/Montant de l'opération", il vous faut donc seulement compter :
+ Le prix d'achat hors frais d'acquisition
+ Les frais de négociation (commission agence)
+ Le coût des travaux éventuels.
2) - Montant du prêt à taux zéro
Tant le simulateur officiel que l'applicatif ci-dessus fourni vous donnent
le montant maximum du prêt à taux zéro auquel vous pourriez prétendre.
Mais, ni l'un ni l'autre ne prennent en compte un autre paramètre qui permettrait d'obtenir le montant réel du PTZ possible.
Un renvoi (1) en bas du simulateur officiel précise bien :
"(1) Montant maximal auquel vous pouvez prétendre. Le montant du prêt à taux zéro + ne peut pas dépasser le montant total des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans qui financent l'opération,"
http://simulateur.developpement-durable.gouv.fr/resultat.php
Ainsi, en fonction :
+ De votre total à financer - toutes dépenses confondues y compris les frais non finançables
+ Du montant de votre apport personnel
=> le montant de votre prêt à taux zéro pourrait se trouver réduit afin de ne pas dépasser le total des autres crédits (d'une durée supérieure à 2 ans) qui viennent compléter vos ressources de financement.
3) - Durée de la période de diffféré et durée totale
Là encore, les durées calculées par les simulateurs ci-dessus donnent des
durées maximales
Un renvois (2) du simulateur officiel précise bien:
"(2) Durée maximale à laquelle vous pouvez prétendre. La durée de la période 1 du prêt à taux zéro + ne peut pas dépasser la durée des autres prêts qui financent l'opération. Vous pouvez décider de la réduire."
(Voir lien ci-dessus)
Prenons unexemple:
Supposons que vous puissiez prétendre à un PTZ sur 30 ans dont période N°1 (période de différé) de 23 ans et période N°2 (Phase d'amortissement) de 7 ans.
Supposons maintenant que, pour une raison quelconque, (optimisation dans un montage lissé par exemple) la durée la plus longue des autres prêts qui participent à votre financement ne soit que de 20 ans.
Dès lors, les paramètres "durées" de votre PTZ se trouveraient modifiés comme suit:
+ Durée Période N°1 de différé = 20 ans (au lieu de 23 ans)
+ Durée phase amortissement = 7 ans (inchangée)
+ Durée totale = 27 ans (au lieu de 30 ans)
Il en résulterait un accroissement de votre échéance sur la première période puisque - à priori - le pourcentage du différé (le montant à amortir sur le 1ère période) resterait inchangé mais devrait être remboursé sur une durée plus courte.
A noter que le coût total du projet est un paramètre de la durée de remboursement. Il arrive donc parfois qu'en empruntant 1000 euro de moins, on gagne 4 ans de remboursements !!
4) - Correctif des revenus
Deux précisions sont ici à apporter:
Voir ci-dessous informations recueillies :
"Autre nouveauté mise en place, le correctif des revenus. Ainsi, le revenu pris en compte pour l’application du barème sera le plus élevé entre les deux montants suivants :
+ Le revenu fiscal de référence du ou des foyers fiscaux concernés (comme actuellement),
+ Un sixième du montant total des prêts permettant l’acquisition du bien."
https://www.moneyvox.fr/credit/actualites/19799/pret-a-taux-zero-plus-un-correctif-des-revenus-prevu-dans-la-loi-de-finances
"Avant le correctif, seul le « revenu fiscal de référence du ou des foyers fiscaux concernés » était pris en compte.
La nouvelle loi des finances change la donne.
Le chiffre de référence sera le plus élevé entre le revenu fiscal et un sixième du montant de la totalité des crédits destinés à l’obtention du logement."
4.1) - Assiette de ce correctif des revenus
Ce n'est donc pas le montant de l'opération qui est à prendre en considération mais bien
le montant total des prêts figurant à votre plan de financement.
Or aucun des simulateurs ne prend en compte ce paramètre; les résultats qui en résultent sont donc forcément sujet à caution.
4.2) - Fraction du total des financements
Les liens ci-dessus convergent pour dire que
la fraction du total des crédits à considérer est bien de un sixième ( =1/6).
Je n'ai pas le moyen de vérifier la fraction réellement utilisée dans le simulateur officiel.
Par contre en cellule "B18" du simulateur Excel mis à disposition, il facile de voir que cette fraction a été prévue à un septième (=1/7) ce qui laisse supposer une erreur ?
Autant de motifs qui incitent à utiliser ces applicatifs avec beaucoup de circonspection si vous ne souhaitez pas avoir quelques désagréables surprises au moment de bâtir votre réel plan de financement.
Cordialement,
