Propriétaire décédé - achat RP

Guroy

Nouveau membre
#1
Bonjour la communauté,

Je me permets de solliciter votre avis.

Logé dans un T2 de 42m² dans une grande ville, je me retrouve dans une situation assez inédite : le décès de mon propriétaire après seulement 2 mois et demi sur un bail de 3 ans. Les héritiers (indirects : mère, frère et sœur) souhaitent vendre, probablement en anticipation du paiement des droits de succession attendu pour septembre. Je n'avais jamais envisagé d'acheter mais, appréciant mon appartement, je me trouve a priori face à une possible bonne affaire, un appartement vendu loué étant bien moins attractif.

Les héritiers m'ont fait une proposition dans la moyenne haute du marché pour mon quartier (environ 3450€/m²). Après quelques recherches, j'ai trouvé un T2 de configuration similaire au mien (ancienneté de l'immeuble, surface, terrasse...) et vendu avec locataire pour un prix inférieur de 17% au prix du marché (qui était initialement de 3680€/m²). Cette annonce semble en outre être présente depuis plusieurs mois sur internet, et son prix actuellement affiché étant au moins proposé depuis 10 jours, ce qui m'incite à penser qu'un rabais élevé est possible.

N'ayant pas l'absolue nécessité d'acheter, je ne permettrai pas d'accepter une offre non compétitive.

Que pensez-vous d'une telle situation ? Quel niveau de négociation vous pense vraisemblable pour un appartement vendu avec locataire jusqu'en 2021 ?

Merci à tous,

G.
 

paal

Contributeur régulier
#2
N'ayant pas l'absolue nécessité d'acheter, je ne permettrai pas d'accepter une offre non compétitive.

Que pensez-vous d'une telle situation ? Quel niveau de négociation vous pense vraisemblable pour un appartement vendu avec locataire jusqu'en 2021 ?

G.
Votre situation est idéale, et vous disposez de deux atouts forts :
- vous êtes locataire, et à ce titre vous bénéficiez d'un droit de préemption sur chaque opération de vente des héritiers de votre propriétaire décédé
- vous disposez également d'une forte possibilité de négociation, sachant qu'il ne devait pas y avoir foule de candidats ..... ; à vous de les dissuader d'acheter (si vous me comprenez ...)
- et le temps qui passe est également votre allié, car au bout de 6 mois, il faut liquider la succession ; à vous de vous préparer dans ce délai pour disposer du financement qui convient ....

Si l'on tient compte du fait qu'un bien loué se trouve pénalisé à raison de 5% par année d'occupation restant à courir, cela fait que dans votre cas, ce bien doit valoir 12.5% de moins qu'un bien disponible non occupé ...

Si vous appliquez cela au prix du marché (3700), cela va vous donner un prix de proposition de l'ordre de 3.250 le mètre carré ...

Là plusieurs solutions :
- soit vous ne souhaitez pas déménager, et vous placez votre prix de proposition entre ce niveau de 3.250 et les 3.450 proposés (par exemple à mi-chemin 3.350)
- soit vous considérez que déménager ne sera pas une contrainte trop lourde, et vous maintenez les 3.250 !!

Maintenant, et au lieu de 5% par an, on peut aussi retenir un autre taux ... ;)
 
Dernière modification:

Guroy

Nouveau membre
#3
Merci Paal pour ces éléments.

Je précise que 3700 est le prix du marché pour l'immeuble de l'autre appartement mis en vente, et que le prix du marché pour mon lotissement est plutôt autour de 3500.

Ça ne me dérange pas de risquer de partir à l'issue de mon bail. J'ai des projets d'emménagement en couple à moyen terme, et le bien passerait alors en location. Je pense donc faire la proposition basse.

Merci en tout cas
 

moietmoi

Contributeur régulier
#4
- vous êtes locataire, et à ce titre vous bénéficiez d'un droit de préemption sur chaque opération de vente des héritiers de votre propriétaire décédé
uniquement en cas de congé pour vente, sinon le(s) propriétaires peuvent "vendre avec le locataire", le bail se poursuit normalement....
 

paal

Contributeur régulier
#5
Uniquement en cas de congé pour vente, sinon le(s) propriétaires peuvent "vendre avec le locataire", le bail se poursuit normalement....
Oui, mais dans ce cas, les valeurs de vente seront très inférieures et le locataire peut tout à fait, sans utiliser de droit de préemption, se porter candidat à l'achat (en compétition directe avec les autres donc ....)
 

Guroy

Nouveau membre
#6
Bonjour à tous,

Je me permets de revenir vers vous au sujet de la vente de l'appartement dont je suis locataire. Je sais de manière quasiment certaine que celui-ci ne sera plus ma résidence principale d'ici 2-3ans. A supposer que j'achète le bien, en tant que résidence principale dans un premier temps, je devrais à moyen terme :
- ou bien le vendre, mais qu'espérer de plus value en 2 ans de possession ?
- ou bien le mettre en LMNP, où, après quelques études, en envisageant que quelques travaux auraient été réalisés avant la mise en locations (kitchenette actuelle un peu minimaliste), les loyers couvrent les emprunts et charges. Mais est-ce que cela vaut bien le coup (emprunt de 25 ans) ?

J'ai vraiment pour objectif que cet achat, s'il devait avoir lieu, ne diminue pas ma capacité d'emprunt.

Qu'en pensez-vous ? Avez-vous rencontré des situations similaires ? Merci.
 

paal

Contributeur régulier
#7
Bonjour à tous,
.....
Je me permets de revenir vers vous au sujet de la vente de l'appartement dont je suis locataire.
Je sais de manière quasiment certaine que celui-ci ne sera plus ma résidence principale d'ici 2-3ans.
Donc aucune raison impérieuse d'acheter ce bien !!

J'ai vraiment pour objectif que cet achat, s'il devait avoir lieu, ne diminue pas ma capacité d'emprunt.
Dans ce cas, et en dehors d'acheter cash ce logement, vous n'avez aucun intérêt à souscrire un prêt qui, d'une façon ou d'une autre, réduira votre capacité d'emprunt ....

Qu'en pensez-vous ? Avez-vous rencontré des situations similaires ? Merci.
Qu'il vous reste à rester locataire avec le bail actuel, quitte à rechercher un autre logement à acheter en fonction de critères plus personnels d'aménagement ...
 
Haut