Bonjour,
Ayant contacté un conseiller en gestion de patrimoine pour un achat de SCPI, celui-ci m'a vendu "du rêve" en me parlant des LMNP
J'ai confiance, mais ... les chiffres ne me donnent pas cet effet de confiance.
Me voilà prêt à signer sur 2 projets en simultané en résidence étudiante avec bail commercial 9/10 ans et crédit immo (12 à 20 ans à décider)
Projet 1 : Ancien (21 ans) (emplacement bon, gestionnaire bon)
Prix HT : 57 720 € (dont 6 820€ d'honoraires et 900 € de mobilier) soit valeur réelle HT du bien 50 000€)
TVA : 1 364€
Frais de notaire : 5 500€
Pour un loyer de 2517€ HT (fond de travaux 64€ ; taxe foncière 453 € )
Ce qui fait si je ne me trompe : renta brute : 3.89% (avec frais de notaires et TVA) et renta nette 3.09%
Projet 2 : Neuf (emplacement bon ,gestionnaire bon)
Prix HT : 84 000 € (dont 3650 € de mobilier)
Frais de notaire estimé : 2650€
Loyer HT : 3135€ (aucune idée des charges et taxe foncière pour le moment)
Renta brute : 3.61% renta nette estimée : 2.94%
J'ai compté les frais de notaire dans le calcul de la renta, eux ne le font pas, erreur de ma part ?
Ma situation :
Seul investisseur; locataire avec loyer de 265€ ; CDI ; Epargne (AV + PEE + PEL) : 180k ; pas d'immobilier ;
Capa d'emprunt (estimation) sur :
12 ans : 84 500 € ( 6 540€ d'intérêts déductibles HA)
15 ans : 103 000 € ( 10 400 d'intérêts déductibles HA)
20 ans : 130 000 € ( 20 550€ d'intérêts déductibles HA) (soit + 27k € dispo au coût de 10 150€ ..... )
Mon CGP me conseil donc de scinder mes emprunts et de les prendre sur 20 ans pour l'effet de levier et la déductibilité des IE
D'après les simulations sommaires que j'ai fait ; sur le projet 1 je peux me limiter à 10K d'apport voire juste 5,5K (FN) et combler l'apport necessaire sur le projet 2.
Maintenant il y a encore le problème de durée : 15 ans me semble largement suffisant , voire même le Projet 1 sur 15 ans, et le deux sur 12 ans (avec plus d'apport donc)
Niveau rendement, c'est du "clé en main" , des rentas assez tristes, mais je n'ai à m'occuper de rien (sauf encaisser .. mais aussi payer le cas échéant si j'ai bien compris .... )
Et les rendement prennent encore une claque car il me faudra prendre un Expert comptable, et adhérer à un CGA si j'ai bien compris.
Pensez vous que ça vaille le coup quand même par rapport aux SCPI et aux fonds euros.
Je ne me sens pas de faire de l'achat rénovation location et compta moi même, , mais est-ce vraiment le prix à payer ? ...
J'en suis d'ailleurs aussi à chercher un expert comptable LMNP "pas trop cher" ... (et une CGA )
Vos avis affutés me seraient bien utile, svp , votre vision, vos conseils,...
Edit : question complémentaire : Est-ce intéressant/possible/rentable de faire un remboursement d'emprunt anticipé pour soit acquérir sa résidence principale, soit investir dans un autre bien LMNP ?
Vous en remerçiant par avance.
Ayant contacté un conseiller en gestion de patrimoine pour un achat de SCPI, celui-ci m'a vendu "du rêve" en me parlant des LMNP
J'ai confiance, mais ... les chiffres ne me donnent pas cet effet de confiance.
Me voilà prêt à signer sur 2 projets en simultané en résidence étudiante avec bail commercial 9/10 ans et crédit immo (12 à 20 ans à décider)
Projet 1 : Ancien (21 ans) (emplacement bon, gestionnaire bon)
Prix HT : 57 720 € (dont 6 820€ d'honoraires et 900 € de mobilier) soit valeur réelle HT du bien 50 000€)
TVA : 1 364€
Frais de notaire : 5 500€
Pour un loyer de 2517€ HT (fond de travaux 64€ ; taxe foncière 453 € )
Ce qui fait si je ne me trompe : renta brute : 3.89% (avec frais de notaires et TVA) et renta nette 3.09%
Projet 2 : Neuf (emplacement bon ,gestionnaire bon)
Prix HT : 84 000 € (dont 3650 € de mobilier)
Frais de notaire estimé : 2650€
Loyer HT : 3135€ (aucune idée des charges et taxe foncière pour le moment)
Renta brute : 3.61% renta nette estimée : 2.94%
J'ai compté les frais de notaire dans le calcul de la renta, eux ne le font pas, erreur de ma part ?
Ma situation :
Seul investisseur; locataire avec loyer de 265€ ; CDI ; Epargne (AV + PEE + PEL) : 180k ; pas d'immobilier ;
Capa d'emprunt (estimation) sur :
12 ans : 84 500 € ( 6 540€ d'intérêts déductibles HA)
15 ans : 103 000 € ( 10 400 d'intérêts déductibles HA)
20 ans : 130 000 € ( 20 550€ d'intérêts déductibles HA) (soit + 27k € dispo au coût de 10 150€ ..... )
Mon CGP me conseil donc de scinder mes emprunts et de les prendre sur 20 ans pour l'effet de levier et la déductibilité des IE
D'après les simulations sommaires que j'ai fait ; sur le projet 1 je peux me limiter à 10K d'apport voire juste 5,5K (FN) et combler l'apport necessaire sur le projet 2.
Maintenant il y a encore le problème de durée : 15 ans me semble largement suffisant , voire même le Projet 1 sur 15 ans, et le deux sur 12 ans (avec plus d'apport donc)
Niveau rendement, c'est du "clé en main" , des rentas assez tristes, mais je n'ai à m'occuper de rien (sauf encaisser .. mais aussi payer le cas échéant si j'ai bien compris .... )
Et les rendement prennent encore une claque car il me faudra prendre un Expert comptable, et adhérer à un CGA si j'ai bien compris.
Pensez vous que ça vaille le coup quand même par rapport aux SCPI et aux fonds euros.
Je ne me sens pas de faire de l'achat rénovation location et compta moi même, , mais est-ce vraiment le prix à payer ? ...
J'en suis d'ailleurs aussi à chercher un expert comptable LMNP "pas trop cher" ... (et une CGA )
Vos avis affutés me seraient bien utile, svp , votre vision, vos conseils,...
Edit : question complémentaire : Est-ce intéressant/possible/rentable de faire un remboursement d'emprunt anticipé pour soit acquérir sa résidence principale, soit investir dans un autre bien LMNP ?
Vous en remerçiant par avance.
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