Projet immobilier colocation, prise en compte des revenus locatifs par la banque

julienc

Membre
Bonjour,

J'ai pour projet de faire l'acquisition d'un F4 en RP dans lequel j'aurais l'opportunité d'ouvrir 2 chambres en colocation pour un loyer mensuel de 400€ environ.

Ce serait un appartement de 140000€ remboursable sur 20 ans avec des mensualités de 750€ environ.

Le but est de proposer ma chambre en colocation également d'ici un an. De ce fait, l'appartement deviendrait entièrement en locatif avec 3 loyers mensuels de 400€, soit 1200€ de revenu.

Sachant que la banque prend en compte 70% des revenus locatifs, cela me ferait donc 840€ (1200*70%) de revenus et augmenterait ma capacité d'endettement pour faire l'acquisition d'un nouvel appartement.

Sauf voila! J'ai sollicité ma banque et celle-ci ne pourra pas prendre en compte les revenus attendus par la colocation.

Mes questions:
- Y a t il des banques qui prennent en compte les revenus de la colocation dans le calcul de la capacité d'endettement?
- Si oui, lesquelles?
- Sous quelles conditions?
- Avez-vous des conseils à me donner?

Merci d'avance!

Cordialement,

Julienc
 
I

ICF62

Bonsoir
juste quelques questions: quel est votre revenu annuel déclaré en 2017 ?
avez vous des crédits en cours ?
êtes vous en CDI ?
avez vous de l'épargne devant vous ?
et pensez vous mettre un apport sur cette opération ?

merci d'avance pour vos réponses qui nous permettrons de vous donner des réponses plus précises

bien cordialement
 

moietmoi

Top contributeur
J'ai pour projet de faire l'acquisition d'un F4 en RP dans lequel j'aurais l'opportunité d'ouvrir 2 chambres en colocation pour un loyer mensuel de 400€ environ.
augmenterait ma capacité d'endettement pour faire l'acquisition d'un nouvel appartement.
Bonjour,
en complément des données essentielles rappelées par ICF62, je comprends mal, il s'agit de 2 appartements?
ou bien votre souci de crédit est pour le premier?
Pour des appartements mis en coloc, j'ai eu des propositions (éditions des offres) de la sg, du lcl, de la bnp et d'une Caisse d'épargne; les banques en ligne n'étant pas pour l'instant très performantes sur le locatif
La difficulté de votre projet ne viendrait elle pas du mis RP/locatif que peut de banques comprennent;?
 
I

ICF62

Bonjour,
je comprends mal, il s'agit de 2 appartements?
La difficulté de votre projet ne viendrait elle pas du mis RP/locatif que peut de banques comprennent;?
Bonjour moietmoi
il s'agit d'un seul appartement dans lequel il y a 3 chambres (un F4)
notre interlocuteur voudrait en fait "louer" 2 des 3 chambres (donc en conserver une pour son usage personnel ) et ensuite d'ici 1 an mettre sa propre chambre en location.
bref passer d'un appartement lui servant de résidence principale à un bien 100% locatif et envisager l'achat d'un nouveau bien (peut être pour réaliser la même opération)

de toute façon, la question première restera : est ce que les 750 € de mensualité rentre dans la capacité de notre acheteur au point de vu de ses salaires.
car si il faut prendre en compte les 2 loyers à venir pour faire passer le dossier c'est pas gagné...

j'attends toujours la réponse de julienc

bien cordialement
 

julienc

Membre
Bonjour ICF62,

En 2017, j'ai déclaré 20000€ de revenu mais ma situation n'était pas encore stable. J'ai depuis décroché un CDI avec un salaire de 2180€ net, CDI qui sera validé en fin d'année. Donc l'achat est à prévoir pour le début d'année 2019.

Je n'ai pas de crédit en cours.
Je suis en CDI.
J'aurais 15000€ d'épargne d'ici fin d'année et j'ai l'intention de conserver 5000€.

Ma demande est bien résumée dans votre deuxième message. Je n'ai pas l'intention de parler de revenus locatifs pour mon premier achat. Mais je veux les inclure dans le calcul de la capacité d'endettement pour l'achat de mon deuxième appartement l'année d'après. Donc, pas de soucis pour le premier crédit (2180/3= 727 on y est presque).

J'ai besoin d'avoir l'assurance que la banque retiendra mes revenus locatifs de la colocation pour mon deuxième achat au risque de me retrouver bloqué et ne plus pouvoir acheter.

Merci à vous.

Cordialement,

Julien
 
I

ICF62

Bonsoir Julien,
vos informations me rassure car je croyait avoir affaire à quelqu'un qui avait vu le genre de combine sur internet préconisant "comment devenir millionnaire avec l'immobilier" Lol

bon concernant le timing je pense qu'entre le premier achat et le second il faudra avoir au moins je dis bien au moins 12 mois effectifs de revenus locatifs
et pourquoi pas passer par une phase " je repart en location" pour vraiment valider la location de la troisème chambre.
enfin c'est mon avis
mais bon je parle par expérience et sans me faire d'illusion sur l'approche des banques


bien cordialement
 

julienc

Membre
Et non, c'est du sérieux ;)
Ca me poserait pas de problème de prendre une location et de louer trois chambres dès le départ. Sauf que la banque (en tout cas la mienne) n'accepte pas les prêts pour investissement locatif si je ne dispose pas de RP. Du coup, ça coince un peu .. après je me demande s'ils ont les moyens de vérifier.

Donc, si au bout d'un an je leur prouve que ma colocation fonctionne, je pourrais prétendre à un deuxième emprunt pour un nouvel appartement? Est ce qu'à votre avis je peux obtenir la certitude de la part d'une banque? En tout cas, le crédit agricole refuse d'intégrer les revenus locatifs de la colocation.
Est ce le cas de toutes les grandes banques? Comment je peux prospecter?

Merci d'avance
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Toutes les banques incluent les revenus locatifs; mais je ne connais aucune banque qui va commencer à étudier un hypothétique dossier d'un 2 ème crédit 24 ou 36 mois à avance;
Qu'avez vous donc demandé et avec quel dossier à l'appui au CA?
 
I

ICF62

on va faire simple
vous achetez au titre de RP
vous mettez ensuite en location vos deux chambres
vous voyez ce que cela donne
et ensuite on en reparle

ne croyez surtout pas que la location est un long fleuve tranquille
si vous tombez sur un locataire amateur de hard rock vous aurez des soucis à vous faire..............

juste dernier exemple vécu en date
un de mes client loue un deux chambres à un couple sans enfant
ils lui assurent qu'ils n'ont pas de chiens, pas d'enfants etc
1 mois après ................3 chiens dans l'appartement, un autre couple s'est installé avec eux avec un enfant, élevage de lapins dans l'appartement et j'en passe.
bref les deux autres locataires de ce petit immeuble ont donné leur préavis pour nuissances des chiens qui aboient à longueur de journée, l'odeur de ménagerie et les nuisances diverses
la police est déjà intervenue plusieurs fois mais ils ont un bail en règle..................

cqfd

bien cordialement
 

julienc

Membre
Bonjour,

Vu la réponse de mon banquier par mail, c'était pourtant clair qu'il ne prenait pas compte les revenus locatifs issus de la colocation sauf s'il n'a pas compris ma question.
Je pense prendre rdv avec une autre banque pour réexpliquer mon projet en face à face.

Je sais très bien que le projet est risqué. Cela se passera à côté de Lille, il y a beaucoup de demandes car c'est très étudiant et on peut effectuer beaucoup de visites avant de trouver la bonne personne..
 
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