Projet de financement - Votre avis

#1
Bonjour le forum,

Je me présente: j'ai 34 ans, juriste, en CDI depuis plusieurs années, 2480 euros net/mois + 13e mois (+ primes et participation mais aléatoires par essence).
Mon mari, 32 ans, ostéopathe, installé en libéral depuis 2 ans, dégage peu de revenus pour le moment (constitution de patientèle et bcp de nouveaux arrivants dans ce métier). Je préfère donc que ses revenus ne soient pas intégrés dans le financement.

Jusqu'à ce jour, je ne pensais pas acheter car trouvant les prix de l'immobilier depuis plusieurs années sans relation avec la réalité. Je pense d'ailleurs qu'il y a une bulle immobiliere.
Mais, et ce n'est pas étranger d'ailleurs à l'existence de cette bulle, il y a les incitations de l'Etat et notamment le nouveau PTZ (autrement appelé PTZ plus).
Et puis mon mari est assez attaché à l'idée d'être propriétaire de son bien (mais pas à n'importe quel prix).

J'ai connaissance d'un projet VEFA (maison BBC) dans une commune de plus de 10000 hab (zone B1), jouxtant une grande ville française.
Le promoteur est une société HLM et propose donc des prix moins délirants que les promoteurs privés (mais peut-être avec des logements plus "groupés" et un peu moins bien placés).

Pour résumer mon plan de financement (mais sans avoir été voir ma banque pour le moment, je me prépare :)):

Cout de l'opération : 190 000/200 000 euros

Apport : ma participation salariale (14 000 euros)
PTZ +: 57 400 euros (phase 1: 23 ans maxi + phase 2 différée à la fin du remboursement du prêt le plus long: 3 ans)
Prêt action logement : 20 000 euros (remboursement sur une durée de 20 ans maxi, avec comme condition un endettement inférieur à 30% (si je veux etre sure que ça passe, si plus de 30% il va y avoir une étude de mon dossier) et un apport d'au moins 5% (taux : 2.25 assurances comprises pour 2 personnes)
Prêt bancaire classique: 98 600 euros (ou plus en fonction du prix de la maison)

Mes objectifs :
- payer le moins possible d'intérêts (intercalaires et autres) en optimisant l'organisation des prêts entre eux, et une durée de crédit en rapport (la plus courte possible mais dans la limite de 30% d'endettement);
- pas de frais de remboursement anticipé (et donc une certaine souplesse de remboursement, au moins une possibilité de remboursement anticipé par an sans frais);
- taux fixe;
- meilleurs taux possibles (prêt et assurance) p/r à mon profil;
- envisager une délégation d'assurance éventuellement.
- une caution (et pas d'hypothèque ou autre privilège de prêteur de deniers)
- voir si la commune propose un prêt conventionné.

et ce sera déjà pas mal!! :cool:

J'ai une 10e de milliers d'euros de côté mais je ne souhaite pas y toucher pour avoir un peu d'argent de côté.

Autres frais à considérer:
- les éventuels frais de réservation (mais qui viendront ensuite en déduction du coût de l'opération);
- les frais de notaires (réduits dans le cas du VEFA mais pas négligeables non plus);
- la caution
- d'éventuels frais de dossiers.
- taxe foncière pendant les travaux

Je n'ai pas encore rencontré le promoteur, ni la banque (encore moins les banques donc), ni l'organisme 1% qui propose aussi parait-il des financements.
J'ai des dates proches pour tous ces rdv.

Autre détail: je suis locataire à titre gratuit avec mon mari d'un logement (que nous pouvons habiter le temps nécessaire à l'opération). Je peux donc commercer à amortir les sommes débloquées selon l'avancement du projet sans problème...mais est-ce que les banques vont accepter?).

Une fois tout cela fait, nous réfléchirons avec mon mari pour voir si cet achat est raisonnable.

Je vous remercie poru vos avis et suggestions quant à mon projet d'achat et mon plan de financement.
:)
 

Vanille95

Contributeur régulier
#2
Bonjour,

Rapidement, 2 points qui m’interpellent dans votre dossier :
Mon mari, 32 ans, ostéopathe, installé en libéral depuis 2 ans, dégage peu de revenus pour le moment (constitution de patientèle et bcp de nouveaux arrivants dans ce métier). Je préfère donc que ses revenus ne soient pas intégrés dans le financement.
Si vous demandez à bénéficier du PTZ+, les revenus de votre conjoint seront obligatoirement pris en compte pour l’octroi du prêt et la banque demandera qu’il soit co-emprunteur sur les différents emprunts (PTZ+ et autres).
Voir https://www.cbanque.com/credit/pret-taux-zero-conditions.php

En ce qui concerne les emprunteurs travailleurs indépendants, les banques demandent souvent 2 bilans bénéficiaires (voir si des exceptions existent pour un ostéopathe).
Autre détail: je suis locataire à titre gratuit avec mon mari d'un logement (que nous pouvons habiter le temps nécessaire à l'opération). Je peux donc commercer à amortir les sommes débloquées selon l'avancement du projet sans problème...mais est-ce que les banques vont accepter?).
Toutes les banques ne permettent pas d’amortir le prêt dès les premiers déblocages de fonds. Compte tenu de votre situation, il est impératif de trouver une banque qui permet ce montage.
 

hargneux

Contributeur régulier
#3
De la même façon et suivant vos revenus, et la composition du ménage, le prêt conventionné risque fort d'être un Prêt à l'Accession Sociale (PAS) dès lors vous aurez systhématiquement une garantie réelle (IPPD et Hypothèque) et non pas une caution type Crédit Logement sauf à renoncer au PAS.
 
#4
Tout d'abord, merci beaucoup pour vos réponses.

Pour Vanille 95 : Mon mari sera co-emprunteur mais ses revenus étant peu élevés ou réguliés, je préfère ne pas les intégrer dans notre capacité d'endettement.
Par ailleurs, je considère également que trouver une banque qui accepte un amortissement dès le déblocage est un point important. Connaissez-vous des banques qui acceptent ce genre de chose?

Pour Hargneux: j'avoue ne pas m'être renseignée sur le PAS, je ne pensais pouvoir y avoir droit. je vais me renseigner. Est-ce vraiment plus interessant? Est-ce la banque qui va me proposer le PAS?
 

Vanille95

Contributeur régulier
#5
Pour Vanille 95 : Mon mari sera co-emprunteur mais ses revenus étant peu élevés ou réguliés, je préfère ne pas les intégrer dans notre capacité d'endettement.
Je comprends mieux... ;)
Votre conjoint sera co-emprunteur et la banque tiendra compte de ses revenus mais vous (dans vos calculs), vous faites comme si votre conjoint ne gagnait rien.

Sur le prêt PAS, voir https://www.cbanque.com/credit/pret-pas.php
 
#6
;)

Pour le prêt PAS, je viens de regarder et je ne trouve pas cela particulièrement interessant, même plutôt source de contraintes (pas de caution etc).
N'ayant pas droit aux APL, et les taux maxi étant trés peu interessants, je ne vois pas l'intérêt (sauf pour la banque peut-être...).

Les banques ne vont pas toutes me l'imposer quand même?
 

Aristide

Top contributeur
#7
Bonjour,

Si vous êtes éligible au PAS, la banque aura interdiction de vous proposer un Prêt Conventionne PC).
Elle pourra vous consentir un prêt normal/clasique (dit "du secteur libre")

Actuellement, au niveau des taux il n'y a plus de différence entre ces diverses catégories de crédits car les taux de marché sont bien inférieurs aux taux plafonds.
Mais le plafond du taux PAS est cependant inférieur de 0,60 point à celui du PC.
Quant aux taux du secteur libre, le taux plafond est celui de l'usure.

Si cet aspect "taux" n'a pas (plus) d'mpact actuellement, le PAS et le PC présentent cependant des avantages :
+ Accès éventuel à l'APL. Ce n'est pas parce qu'actuellement vous n'y êtes pas éligible qu'à l'avenir vous ne le deviendrez pas (Réduction des revenus ou/et accroissement charges familles (nb enfants ?)
+ Frais de garantie réelle immobilière (hypothèque) moins élevés que secteur libre
+ Total frais dossier + parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste) plafonné à 500€ (Pas de limite réglementaire si secteur libre)

Cordialement,
 

GoodbyLenine

Contributeur régulier
#8
Le financement pourrait ressembler à :

30% d'endettement sur votre salaire => 2480*13/12*0.3 = 806€
PTZ +: 57 400 euros 23 ans avec 208€/mois
Prêt action logement : 20 000 euros 20 ans 2.25% avec 104€/mois
Prêt bancaire classique: 98 600 euros 20 ans 4% avec 574€/mois
mensualité totale = 886€/mois (aie, c'est 33% de vos revenus, si on compte 0€ de revenu pour votre mari)

Avec 3200€/an de revenus net pour votre mari, le remboursement passe à 30% des revenus nets.
Mais il faut sans doute encore ajouter le coût de l'assurance et de la garantie....

Compter que votre mari n'aura aucune ressource durant les 20 prochaines années me semble quand même très "conservateur". (Je reconnais bien la prudence extrême qu'on trouve parfois chez certains juristes... :) : je m'amuse à vous taquiner)

Je ne suis pas très chaud quand il faut s'endetter sur 20ans, mais vous n'avez guère de choix... (sauf à rester logés à titre gratuit, et je suppose qu'il y a de gros inconvénients associés, sur lesquels vous ne vous êtes pas étendue).

Négociez bien les possibilités de remboursement(s) anticipé(s), sans IRA, surtout au niveau du prêt bancaire, car vous aurez sans doute à en faire usage d'ici quelques années.

Si votre banque ne veut pas que vous commenciez à amortir les sommes débloquées selon l'avancement du projet.... vous pourrez quand même les épargner, et elles viendront grossir votre apport (ou vous pouvez entamer les 10 k€ de précaution, sachant que vous les reconstituez vous même au lieu d'amortir les emprunts). Ca ne devrait pas être gênant...
 
#9
Merci pour vos réponses.

Pour Aristide: je comprends. Effectivement, il n'est pas dit qu'à l'avenir ma situation change et que je sois éligible pour les APL. Pensez-vous donc que j'ai plus intérêt de solliciter un prêt PAS qu'un prêt classique "libre"? Quelles seront alors les contraintes d'endettement et de remboursement?

Pour Goodbylenine: Eh vi, je suis limite pour l'endettement à 30% sur 20 ans (23 pour le PTZ). Et j'avoue que l'idée de partir sur 25 ans me défrise. Et j'ai beau me dire qu'en négociant l'absence de pénalités de remboursement anticipé, je peux à l'avenir réduire la durée de l'emprunt mais le gros des intérêts sont payés la première moitié du prêt, alors après l'intérêt est moindre de réduire la durée... Enfin, il faut que je vois avec mon mari quels sont ses revenus pour ces deux dernières années (mais il me semble qu'il est à 0 (il dégage 4/5000 euros je pense de bénéfice mais avec l'aide de son expert comptable, il arrive à 0) donc je ne pense pas qu'il sera possible de prouver aux banques l'existence de ces quelques milliers d'euros qui pourraient nous faire passer à 30% d'endettement).
 

Aristide

Top contributeur
#10
Bonjour,
Pour Aristide: je comprends. Effectivement, il n'est pas dit qu'à l'avenir ma situation change et que je sois éligible pour les APL. Pensez-vous donc que j'ai plus intérêt de solliciter un prêt PAS qu'un prêt classique "libre"? Quelles seront alors les contraintes d'endettement et de remboursement?
Qu'il s'agisse de Prêt à l'Accession Sociale (PAS), de Prêt Conventionné (PC) ou de prêt classique, les contraintes d'endettement et de remboursement sont strictement les mêmes.

En ce qui concerne le PAS, je vous ai listé les avantages, l'inconvénient est qu'une garantie réelle immobilière de 1er rang (hypothèque) doit être inscrite.
Le coût de cette garantie pour un PAS/PC est réduit par rapport à la même garantie sur un prêt du secteur libre mais peut s'avérer plus élevée que celui généré par la caution d'un société de caution.

Maintenant, en fonction de votre situation actuelle et des anticipations que vous pourriez faire par rapport aux évolutions dans votre vie, à vous de voir si le PAS est à privilégier.

Dit autrement, est-ce que l'éventuel surcoût immédiat sur le prix de la garantie risque ou non d'être compensé - et plus - par la perception d'un APL plus tard ?

Notez que si vous n'êtes pas éligibles au PAS, le PC vous permet les mêmes avantages sans l'inconvénient d'un obligation de garantie réelle.

Cordialement,
 
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