Projet achat immeuble en lmnp ?

[tsintao]

Bonjour,

Je m'apprête à acheter un immeuble à rénover totalement. Prix d'achat espéré 90.000€, travaux autant. Rapport locatif annuel des 4 lots 18.000€.

Je suis auto entrepreneur et ai 2 sociétés en plus mais ne me rémunère que sur l'auto-entreprise et j'ai opté pour le 1% libératoire pour l'ir. Je gagne environ 23.000€ par an en moyenne depuis 2012. J'ai également un studio en location meublée micro bic) me rapportant 4740€ annuel. Je n'ai jamais payé de cfe et n'ai pas de siret pour ce bien.

Si je décide de tout louer au réel, est-ce que je peux me servir du siret de mon auto-entreprise pour déclarer mes loyers ? Il me suffit juste d'aller à la chambre de commerce pour rajouter l'activité de location meublée.

Si non, il faudra créer un siret juste pour ça du coup.

Au vu des travaux conséquents et de ma situation (célibataire sans enfants) le lmnp est-il judicieux ?

 

[moietmoi]

J'ai également un studio en location meublée micro bic) me rapportant 4740€ annuel. Je n'ai jamais payé de cfe et n'ai pas de siret pour ce bien.

c'est une situation assez courante , illégale, mais courante, beaucoup de déclarant en micro bic oublient de déclarer leur début d'activité avec le Po(i); mais il faut le faire;
La complexité des législations sociales et fiscales, ne permettent pas de répondre pour connaître la meilleure solution pour vous, en fonction des données citées;( j'en donne un exemple plus loin)
Cependant le choix micro entreprise(nouveau nom de l'auto entrepreneur) est contradictoire avec le régime réel; donc même si il était faisable d'avoir dans la même entreprise votre activité actuelle et la location meublée, celle ci ne pourrait pas être déclarée aurégime réel;
Une personne ne peut avoir qu'une seule entreprise individuelle, votre numéro siren sera donc le même,mais vous aurez des numéros siret différents;
Pour votre situation actuelle, si votre micro entreprise(auto entrepeneur) est liée à l'immobilier, il ne serait pas étonnant que soit du coté fiscal, soit du coté social, on puisse considérer que votre activité de location meublé déclarée actuellement en micro bic , est en fait une activité secondaire à votre activité en autoentrepreneur..

La compléxité de votre situation peut également se faire remarquer par le fait que vous gagnez 23 000 euros par le travail et que vous envisagez de recevoir 22740 euros par de la location meublée; Avec le changement très récent de la doctrine des impôts, il suffirait que vous ayez 261 euros de plus de loyer pour être considéré par les impôts comme un loueur professionnel; par ailleurs envisagez vous de faire de la lcd dans le nouveau bien?

Au vu des travaux conséquents et de ma situation (célibataire sans enfants) le lmnp est-il judicieux ?

Effectivement, question à se poser avant d'acheter...., à laquelle je répondrais juste qu'avec 23 000 de revenus d'autoentrepreneur et des sociétés qui ne rapportent pas, est il possible d'acheter à crédit, je suppose, pour 200 000 euros?

 

[tsintao]

Bonjour,

J'ai une sasu de marchand de biens qui tourne 15% de résultat avant impôts, une sasu dans le batiment en résultat négatif depuis 3 ans et la micro donc. J'ai du patrimoine à l'étranger et j'ai du cash de côté donc tout ça aide pour emprunter. Le plus simple est de faire cette décla Po(i) quitte à me faire redresser sur le studio. Ce qui m'intéresse de savoir c'est si je peux annuler l'ir avec autant de travaux à réaliser grâce à l'amortissement.
Merci

 

[moietmoi]

Ce qui m'intéresse de savoir c'est si je peux annuler l'ir avec autant de travaux à réaliser grâce à l'amortissement.

je n'avais pas compris cette question dans la présentation, mais la discussion évolue normalement; Donc sur les amortissements: la sélection de l'expert comptable est primordiale, Chaque expert comptable a sa grille d'amortissements, ainsi pour un bien à 100ke certains comptables auront pour les 10 premières années, tout en respectant à la lettre le bofip( bulletin des impots..) un amortissement de 3000 euros/an d'autres tout en suivant tout aussi bien le code des impots auront 6000euros/ an d'amortissement; donc pour 90ke tu peux avoir (ca dépend aussi du lieu et du nombre d'étage) 4500 d'amortissement par an pendant les 10 premières années

ne connaissant pas la valeur vénale de ton studio je ne peux pas en parler, mais sur le nouveau:
Sur les travaux, "c'est la même"; juste 90ke de travaux pour 90ke d'achat, c'est un bon ratio pour un lmnp rentable, mais sur 90ke de travaux , on peut supposer que plus de la moitié ne seront pas des travaux d'agencements mais des travaux de structures/gros oeuvre; donc sur les 90 000 de travaux, un bon comptable sur la base de tes factures( attention à la collusion avec ta société de travaux..il vaudrait mieux des travaux faits par une société indépendante) ne comptera sans doute que 20 000 de travaux amortis sur 10 ans et le reste sur 15/20/30/50 ans... donc un amortissement de travaux de l'ordre de 4000,/5000 les 10 premières années
Donc avec les meubles tu peux avoir aux alentours de 12 000 d'amortissements pendant les premières années;
restent les intérêts d'emprunts et les charges;; 200 000 d'emprunt sur 20 ans, tu auras aux alentours de 3000 euros d'intérêts d'emprunts les premières années et des charges de facile 3000 euros(TF compta, cfe gestion.. donc 18 000 à déduire pour 18000 de revenus donc ZERO d'impots;
mais ton cf( Cash flow) est léger 18000-12000(crédit)-charges( à préciser)=entre 1000 et 3000 suivant tes charges,;
Afin de vérifier , à ta place je contacterai 3 ou 4 experts comptables spécialisé lmnp/lmp pour leur demander des vraies simulation( pas sur le web)... attention certains risquent de te classer en lmp, vu la nouvelle règlementation , si tes revenus autres sont plus faibles que les recettes lmnp/lmp et que tu fais plus de 23000 de recettes charges incluses

 

[tsintao]

C'est toujours du cas par cas. Mes charges ne seront pas aussi élevées et il y a un local au rdc. Si j'emprunte sur 15 ans je diminue le cash flow mais est-ce que ça aura une incidence sur les impôts à payer ? Je pense que oui, non ?

 

[moietmoi]

Mes charges ne seront pas aussi élevées

Pour un idr en location meublée 3000 de charges me paraissent un minimum: la taxe foncière, la cfe, la pno,les frais de compta, le cga, on est déjà à pas loin de 3000 voire plus, sans compter les charges d'exploitation et d'entretien...
quel type de location veux tu faire? meublé à l'année avec 1 seul locataire par lot?ou une coloc? ou de la lcd?
le local commercial au rdc ne sera pas en location bic mais normalement en foncier.. cela change le calcul ci dessus; concernant les 15 ans de crédits.. regarde combien tu as d'intérêts/ an et les mensualités.. mais si tu as un lot au rdc, il faudra que le comptable sépare la part du crédit pour les meublés et pour le local.. je te recommande encore une fois de trouver de suite un bon comptable...ou un avocat pour faire le meilleur montage

 

[tsintao]

Un locataire par lot. J'irai voir un comptable que lorsque j'aurai signé un compromis. Moi qui voulais gagner un peu d'argent avec ça c'est rapé. Mais d'un autre côté je vais annuler quasiment mon IR. Merci pour ton aide, tu es une mine incroyable d'informations !

 

[paal]

Il faudra que le comptable sépare la part du crédit pour les meublés et pour le local commercial.
Je te recommande encore une fois de trouver de suite un bon comptable...ou un avocat pour faire le meilleur montage

Le bon comptable, c'est pour assurer avec sa collaboration une grosse partie du travail administratif et déclaratif ; si ce comptable connaît un bon fiscaliste (qu'il soit ou non avocat ...) ce serait un plus pour adapter le montage en cas d'évolution inopinée ....

 

[moietmoi]

Le bon comptable

son profil,pour une opération comme tsintao l'envisage?
Un expert comptable, ayant plusieurs milliers de lmnp, dont plusieurs milliers en lmnp non gérés(je désigne par "géré" le lmnp "officiel" type censi bouvard ou autre avec un bail commercial pour 9 ou 12 ans en opposition au particilier qui achète un bien, le meuble, et le loue) , donc cet expert comptable, investisseur lui-même, dans des biens classiques loué meublés, doit accepter les réunions de discussion stratégiques sur le patrimoine; Il doit être à l'écoute,être flexible mais juste, sur le % foncier/immobilier, et sur le plan d'amortissement; Il doit connaître les implications juridiques , comptables et fiscales de la location meublé, colocation, location saisonnière, lmp/lmnp; les implications sur les plus values; il doit pouvoir proposer à Tsintao de faire des comparatifs sci is/lmnp.....