Problème calcul sur IRA à taux fixe renégociés

[goldo73000]

Bonjour,

J'ai contractée un crédit immobilier à taux fixe il y 8 ans à la caisse d'épargne. J'ai renégocié à deux reprises ce crédit pour bénéficier de la baisse de taux. Il y a quelques mois j'ai de nouveau souhaité renégocier ce crédit, mais une autre banque m'a fait une proposition beaucoup plus intéressante que la caisse d'épargne. J'ai donc décider de faire racheter mon crédit par cette nouvelle banque. Je dois aujourd'hui acquitter des Indemnités de Remboursement anticipé ce qui est normal.

Pour le calcul de ces indemnités, la loi indique ceci : "Pour les crédits immobiliers, les conditions sont, elles aussi, fixées par le code de la consommation, (articles L313-47 et R313-25). D’après ces textes, l’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt. Une deuxième limite est imposée explicitement : l’indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé." Pour les indemnités que me demande la caisse d'épargne, la limite des 3% n'est pas dépassé, par contre pour les 6 mois d'intérêt il y a quelque chose que je ne comprend pas : pour calculer les frais, j'ai pris mon tableau d'amortissement et j'ai additionné les 6 mois d'intérêt qui qui suivait la date de la dernière échéance payée. La caisse d'épargne, elle a calculé 6 mois d'intérêts aux taux moyen du prêt, c'est à dire la moyenne des différents taux suivant les différentes renégociations. Le résultat du calcul de la caisse d'épargne est forcément beaucoup plus élevé que le mien. Vis à vis de la mention "taux moyen" dans le texte de loi, je pensais que cela s'appliquait pour les crédits à taux variable, ce qui n'est pas mon cas. Dans mon cas, je ne trouve pas ce calcul logique, car ces indemnités, sont là pour palier au manque à gagner de la banque suite à mon rachat de crédit, mais si je poursuit mon crédit à la caisse d'épargne, mes échéances et donc mes intérêts seront bien calculés avec le dernier taux renégocié (comme indiqué sur le dernier échéancier reçu après ma dernière renégociation) et pas avec le taux moyen des différents taux renégociés depuis le début du crédit.

Qu'en pensez vous ? J'espère avoir été clair dans la description de mon problème.

Cordialement,
Sébastien

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour les crédits immobiliers l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est effectivement réglementée; elle est limitée à un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant remboursement.

Ayant renégocié votre crédit à deux reprises signifie que vous avez eu des échéances successivement calculées avec trois taux différents et, comme une renégociation n'emporte pas novation, c'est le même crédit qui a continué à s'amortir avec ces trois taux.

De ce fait, il n'est donc pas anormal que, lors du rachat ultérieur, votre banque ait calculé l'IRA avec un taux moyen.

Là où l'on peut une première fois s'interroger c'est sur la méthode de calcul du taux moyen.

D'abord votre banque n'a pas calculé un "taux moyen" mais une "moyenne des taux" ce qui n'est pas la même chose.

Ensuite il existe plusieurs façons de calculer un tel taux:

+ Taux moyen non pondéré (c'est votre cas)
+ Taux moyen pondéré par les montants
+ Taux moyen pondéré par les durées
+ Taux moyen pondéré à la fois par les montants et les durées

=> Mais le vrai "taux moyen" serait le "taux d'ensemble" qui vous a réellement été appliqué jusqu'au remboursement anticipé et qui se calcule par actualisation des échéances payées exactement comme se calcule le taux effectif global.

Mais, hélas comme trop souvent, le code de la consommation est mal rédigé et imprécis et n'indiquant pas la bonne méthode de calcul de ladite IRA, chaque banque interprète ce texte de la manière qui l'arrange.

A ce sujet je vous précise qu'en octobre 2009 cBanque et moi même avons interrogé la Direction de la Consommation, Concurrence et Répression de Fraudes pour avis sur la bonne manière de calculer ledit "Taux moyen"; à ce jour nous n'avons obtenu aucune réponse...???...!!!.

Mais, à juste tire, vous posez une seconde question sur la justification économique de cette IRA.

Il s'agit bien d'une INDEMNITÉ et non d'une PÉNALITÉ.

Dès lors vous avez raison de dire qu'elle ne devrait être due que si la banque subit un préjudice en devant - du fait de la baisse des taux de marché - "replacer" dans ses nouveaux crédits les fonds reçus en remboursement à un moindre taux que celui du prêt concerné.

A une époque passée, dans les conditions ci-dessus indiquées du code de la consommation, certains Établissements scindaient, dans leurs offres/contrats, l'IRA maxi en deux parties :

+ Une dite "indemnité financière" uniquement due en cas de baisse des taux leur générant donc un préjudice,
+ Une autre dite "Indemnité de gestion" due dans tous les cas.
=> La répartition entre ces deux parties d'IRA était librement déterminée par chaque banque et acceptée par l'emprunteur en acceptant son offre/contrat de prêt.

Mais depuis cette (bonne) pratique semble complètement abandonnée par toutes les banques et ladite IRA, est de fait, devenue une indemnité de gestion à 100%.............mais comme personne (Administrations, Organismes de défense des consommateurs, Politiques, Justice.....) ne s'en préoccupe.........pourquoi s'en priveraient-elles ?

Cdt