Prêt relais non réalisable. Location possible ?

LilianC

Membre
Bonjour,

Hier, j'ai reçu une douche froide après être passé chez le courtier ... Explication.

Je suis propriétaire (seul) d'un appartement VEFA livré en 2017 d'une valeur estimé à 190.000€ (actuellement en vente à l'agence) avec un capital restant dû sur ce dernier de 184.000€

Revenu: 2250€ (moi) + 1915€ (compagne) soit 4160€

Nous allons signer ce soir un compromis pour une maison au prix de 287.000€.
La LCL nous propose un prêt sur 25 ans (mensualité 1200€, 28% d'endettement) ou 30 ans (1100€).

Nous avons un apport (25.000€) couvrant les frais de notaire (21.500€) et les frais d garantie (3.500€).


Le problème est que le courtier m'a indiqué que je ne pourrai pas bénéficier de la possibilité d'un prêt relais ou bien d'une prêt achat-revente: les 70% de la valeur du bien étant inférieur au crédit restant dû.
Il m'indique que mon dossier ne pourra donc pas passer sans un compromis de vente de mon appartement.

Je cherche donc d'autre angles pour le dossier.

Je pensais demander un différé de paiement de la maison afin de me laisser le temps de vendre mon appartement.
Est-ce possible ?

Évidement, je me dois de présenter une solution si jamais cela ne se ferrai pas afin de rassurer la banque.
La solution serait donc la possibilité de location (800€/mois), nous aurions donc:

Revenu: 2250 (mon salaire) + 1915 (compagne) + 66% de 800 (528€) soit un total de 4693€ mensuel
Charge: 707 (appartement) + 1100 (maison)
Résultat: 1807 / 4693 = 38% d'endettement avec un beau reste à vivre (2886€).

Résumé des prêts:
LCL - Prêt à 1.75%
Montant du prêt 129 962 €
Capital restant dû : 120 316 €
Échéance : 642.18€
Date de fin de prêt: 10/09/2037

Caisse Epargne Prêt à 0%
Montant du prêt 15.000 €
Capital restant dû : 13 050 €
Échéance : 53.45€
Date de fin de prêt: 10/09/2041

Caisse Epargne PTZ à 0% (avec un différé de paiement de 13 ans soit en Octobre 2027)
Montant du prêt 51.480 €
Capital restant dû : 51.480 €
Échéance : 11.84€ puis 310€ une fois le différé atteint.
Date de fin de prêt: 05/10/2039

Qu'en pensez vous ?
Dois ajouter ou préciser ds condition particulière suspensive dans le compromis ?
Je pensais à minima faire indiquer "sous réserve d'acceptation de prêt de la banque ainsi que de l'ADI attenant sans réserve de garantie ou d'assurance"

En vous remerciant sincèrement pour le temps que vous nous accordez.
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
Bonjour,
oui en effet un prêt relais coince vu le montant du capital restant du par rapport à la valeur de votre appartement
une solution serait a étudier en reprenant le prêt de l'appartement et en intégrant le nouveau projet

valeur des biens: 190000 + 287000 = 477000 de valeur

sur les bases de l'offre d'une banque hypothécaire on peut refinancer à 110% de cette valeur soit maxi 524000 € sur 30 ans largement suffisant dans votre projet.
cela permet de racheter le prêt actuel et mettre le bien en location et financer la nouvelle acquisition

seul problème c'est que comme l'appartement n'est pas encore loué, sur cette approche très spécifique, le futur loyer ne peut être inclus en déduction (a hauteur de 80%) sur la charge d'emprunt
de ce fait même sur 30 ans on dépasse les 40 % qui sont la limite de la banque hypothécaire pour ce type de prêt immobilier.

donc au final pas possible même avec ce système. et même sur 35 ans ...............

maintenant juste une question: sur 30 ans au LCL on vous donne quel taux ? parce que sur 287000 € sur 30 ans à 2% on est déjà pas loin des 1100 €

Cdt
 

LilianC

Membre
Bonjour,
Merci de votre réponse.
Votre solution est génial !! Nous ne l'avons même pas envisagée avec 2 courtiers différents!

477.000 sur 30ans, cela donne une mensualité de 1870€ mensuel dans un mauvais cas (1.8%).

Sachant que la LCL est prête à me suivre sur 30ans avec un taux de 25ans (j'attend la réponse mais ça ne devrait pas dépasser les 1.4%).

Pour le locataire j'en ai déjà un potentiel qui est intéressé par mon appart (et même 2 avec un couple de collègue qui cherche ds ma résidence), je pourrais avoir des attestations si besoin.

Avec un crédit de 1870€ et un loyer de 800€ je tombe sur 39% d'endettement sachant que je prends un taux pas top.
J'ai même la possibilité de le louer meublé au besoin pour augmenter le loyer.

1870 /(2250+1910+800x0.7)=0.39

Je vais étudier ça avec mon banquier/courtier.

Si ça marche un grand grand merci !!
 

paal

Top contributeur
Bonjour,
Merci de votre réponse.
Votre solution est géniale !!
......
Pour le locataire j'en ai déjà un potentiel qui est intéressé par mon appart (et même 2 avec un couple de collègue qui cherche ds ma résidence), je pourrais avoir des attestations si besoin.
.....
Je vais étudier ça avec mon banquier/courtier.

Si ça marche un grand grand merci !!
Attention tout de même au changement de fiscalité entre cession de résidence principale, et cession ultérieure d'une résidence locative ; il reste à savoir quelle aura été la date d'acquisition de votre RP actuelle .... :cool:

Et à partir de là, il y a de longs délais à respecter, qui peuvent entraîner une plus ou moins forte taxation, sauf absence de plus-value de cession ....
 

LilianC

Membre
Merci pour l'information mais j'ai actuellement 2 mandats de vente sur l'appartement au prix d'achat (donc sans plus value en dehors de l'amortissement déjà effectué).

Vous indiquez le passage par une banque hypothécaire mais passer par une banque classique suffit, non ?
Je racheterai les 2 biens sous 2 lignes de crédit séparés, un en achat immobilier (maison) le 2nd en rachat de crédit.
 

baboune

Modérateur
Staff cBanque
Bonjour,
je me dois de vous faire remarquer que j'ai signalé que sur les bases données, cette approche ne rentre pas dans les critères de validation de la banque hypothécaire en question.
et il n'y en a qu'une en France réalisant ce type d'opération.
c'est du montage patrimonial très limité en terme de normes
donc tenir compte d'un loyer non encore en place n'est pas possible.
de plus les taux pratiqués sont loin des taux des prêts immobiliers des banques traditionnelles....
et sur ce genre de produit il n'y a pas de "négociation"

donc reste à voir si votre banque prendrait en compte le futur loyer mais surtout accepterait de reprendre les encours sur 25 ou 30 ans sachant qu'il n'est pas dans les habitudes des banques de dépôt de racheter les encours en allongeant la durée restante des encours de manière trop importante (souvent 2 ans de plus) sauf bien sur dans des cas précis comme le divorce ou séparation avec rachat de la part du conjoint.

Reste encore a voir la position de la société de cautionnement sur ce dossier, car si refus la banque n'aurait d'autre solution que de prendre une hypothèque sur les biens.

Parce que le problème n'est pas seulement de savoir si le montage "passe sur le papier" mais surtout s'il passe les filtres de la chaîne de décision de la banque.

Cdt
 
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