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Lyandrie

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Bonjour,

Suite à mon précèdent post sur le lissage de prêt, j’ai besoin d’être éclairci pas vos connaissances sur de nombreux points.

L’investissement se fait sur la base d’un prêt pls.
Le montant minimum du prêt est égal à 51 % du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

Situation actuel :
  • Immeuble 334 000 dont 14 000 de frais agence
  • Frais de notaire 25 000
  • Travaux 20 000
  • Soit un total de 379 000

Pour les prêt pls il est possible de ventiler la charge foncière et la charge immobilière. Pour les opération d’acquisition-amélioration l’administration fiscale détermine une quotité de 25% en zone B2 pour le foncier.

Il est dit que la quotité et basé sur le prix de reviens de l’opération déduction faite de subvention.
Le prix de reviens en acquisition amélioration comprend :
  • La charge immobilière
  • Le coût des travaux
  • Les honoraires des architectes et techniciens

Après avoir discuter avec l’adjoint de la direction départementales des territoires de mon département la charge foncière peut être amortie sur 50 ans et la charge immobilière sur 40 ans.

Sans optimisation cela donne :
  • Charge foncière : 379 000 * 25% = 94 750
  • Charge immobilière : (379 000 - 94 750) = 284 250 pour un financement 100% pls

  • Charge foncière : 379 000 * 25% = 94 750
  • Charge immobilière : (379 000- 25 000-14 000) * 51% = 173 400 pour un financement 51% pls

Cela donne un prêt de 94 750 sur 50 ans à 2.16% et un prêt de 284 250 sur 40 ans à un taux de 2.16% où
donne un prêt de 94 750 sur 50 ans à 2.16% et un prêt de 173 400 sur 40 ans à un taux de 2.16%

  • Pour le financement à 100% avec une assurance à 0.2% je tombe sur une mensualité lissée de 1096.49 euro avec un amortissement négatif de 21.91 euro.
  • Pour le financement à 51% (assurance 0.2%) il faut rajouter une ligne de crédit, donc 110 781 sur 25 ans taux 1.5%, je tombe sur une mensualité de 1074.27 euro avec un amortissement négatif de 142.30 euro. Même si je prolonge la durée du prêt jusqu’à 39 ans a 1.5% j’obtiens toujours un amortissement négatif de 22.29 euro et une mensualité de 1064.04.

Premier problème il me semble qu’il est impossible de lisser les deux sans amortissement négatif.
Comment font les bailleurs sociaux car il me semble que la problématique est la même pour tous les montages pls et pls foncier.

Il y a la notion du prêt 1% qui entre en jeu mais de quelle manière. Il est difficile de trouver des informations fiables à ce sujet. Est-il un apport, une subvention ? selon mes recherches oui.

Sur le site action logement il est stipuler que le montant max en zone B2 est de 15 000 euro. Il est aussi note qu’une majoration est possible (à ma connaissance, majoration pour les moins de 30 et pour les logements sociaux). Il est aussi stipulé sur les plaquettes de promotion prêt pls une majoration accordée pour ce type de prêt.

Quand je regarde les autres plans de financement en pls il apparait clairement que leur montant en prêt 1% et nettement au-dessus des plafonds stipuler sur le site action logement. D’où mon interrogation.

La question semble être, un prêt 1% accordé par opération (Charge foncière et charge immo), un prêt par acquisition ? majoration pour les logements sociaux ? Un prêt 1% par logement pour les immeubles sociaux ?

Il reste le point de la majoration des loyers par la majoration MQ, Majoration nationale pour Qualité.
Il est clair qu’aucune marge LOCALE ( ML) n’est possible en pls seulement en plus et plai.
Mais je ne trouve aucunes informations sur les majorations pour qualité.

Autre question quelle valeur a une convention ? en d’autre terme est-il possible d’imposer des contraintes au bailleur, alors qu’elles ne sont pas écrites dans la convention ?

J’ai aussi un problème avec cerbère / galion. Après avoir créé mon compte pour les particuliers je n’ai pas les autorisations pour utiliser le logiciel en ligne.

Revente d’un bien acquisition-amélioration acheté en pls. Pour les achats en pls bénéficiant d’une tva à 10% il me semble qu’il y a une réintégration s’il y a vente avant la fin de la convention. Ce n’est pas le cas pour une acquisition-amélioration car il n’y a pas le bénéfice de la tva à 10%. Mais je ne trouve aucun écrit sur la conséquence d’une revente sur les avantages fiscaux. Abattement 30% pour bailleur privée, exonération de taxe foncière.
Certains disent une chose d’autres une autre, mais je n’ai pas trouvé le documents qui stipule que..
Par rachat de prêt par exemple, permet-il de conserver les avantages fiscaux ?
En d’autres termes les avantages fiscaux sont-ils transmissible.

Donc :

  • Et il possible de lisser les deux prêt en l’état ?
  • Ou en ajoutant suppriment des lignes de crédit, en changeant les montants ?
  • Comment cumuler les prêt 1% pour les logements sociaux
  • A quoi peut ressembler un pls optimisé
  • Quel est le taux du prêt 1%
  • Le point sur la majoration nationale pour qualité
  • Avez-vous votre accès particuliers a cerbère / galion
  • Conséquence d’une revente pls acquisition-amélioration sur les avantages fiscaux.

Désolé pour le pavé, j’espère avoir été suffisamment clair dans mes propos pour être compris.
N’hésitez pas à me reprendre, demander des informations complémentaires..
Cordialement.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.
A ma connaissance le PLS est incompatible avec toutes subventions.

Après avoir discuter avec l’adjoint de la direction départementales des territoires de mon département la charge foncière peut être amortie sur 50 ans et la charge immobilière sur 40 ans.
Toujours à ma connaissance ce sont les Établissements prêteurs qui fixent la durée de leurs éventuels crédits

Pour le financement à 100% avec une assurance à 0.2% je tombe sur une mensualité lissée de 1096.49 euro avec un amortissement négatif de 21.91 euro.

Pour le financement à 51% (assurance 0.2%) il faut rajouter une ligne de crédit, donc 110 781 sur 25 ans taux 1.5%, je tombe sur une mensualité de 1074.27 euro avec un amortissement négatif de 142.30 euro. Même si je prolonge la durée du prêt jusqu’à 39 ans a 1.5% j’obtiens toujours un amortissement négatif de 22.29 euro et une mensualité de 1064.04.

Premier problème il me semble qu’il est impossible de lisser les deux sans amortissement négatif.
Comment font les bailleurs sociaux car il me semble que la problématique est la même pour tous les montages pls et pls foncier.
En premier la logique de lissage qui consiste à calculer une échéance lissée à partir des "montants/durées/taux" n'est pas celle qui permet une optimisation.
Pour ce faire le raisonnement est inverse; à partir d'une échéance cible (= mensualité que l'emprunteur veut/peut peut payer = capacité de remboursement acceptable par la banque) et de la hiérarchie des taux proposée par la banque (= paliers de durées et taux associés) ce sont les durées optimales qui sont calculées en vue de trouver la meilleure combinaison "Montants/durées/taux" pour le moindre coût du crédit possible.

Concernant l'amortissement négatif, dans un prêt unique, il entraine une capitalisation mensuelle des intérêts interdite par le code civil du fait que, dans ce cas, il y a calcul d'intérêts sur les intérêts qui augmente le coût du crédit.

Mais, souvent, ce n'est pas le cas dans les montage à échéances lissées. En effet dans ce cas, même avec amortissements négatifs, au niveau du plan de financement dans son ensemble le montage à échéances lissées génère un moindre coût.

D'ailleurs tant le rapport Lefèbvre que dans l'engagement des banques (2008) cette possibilité d'amortissements négatifs dans de tels montages n'a pas été exclue.

Mais les avis des juristes restent réservés sur le sujet (Notion d'ordre public "de protection" ou "de direction" = éventuellement faire recherche sur le forum) et - semble-t'il - l'absence de jurisprudence sur le sujet ne permet pas d'y voir clair.

III) – Amortissement négatif dans les « montages gigognes à échéances lissées ».

=> Tant dans le rapport Lefèbvre :

+ « proscrire toute possibilité d’amortissement négatif, appréciée au niveau de l’ensemble du projet immobilier lorsqu’il se compose de plusieurs prêts accordés par l’établissement »

=> Que dans l’engagement des banques :

+ « apprécié au niveau de l’ensemble des prêts finançant le projet immobilier. »

=> La prohibition de la pratique de l’amortissement négatif au niveau de l’ensemble du projet vise donc les plans de financement constitués de plusieurs crédits.

Ce peut être le cas de ceux « à échéances lissées simples » du type Prêt à Taux Zéro (PTZ) sans différé d’amortissement et/ou épargne-logement avec prêt complémentaire « lisseur » à paliers d’échéances progressifs.

Ou, à fortiori, des « montages gigogne à échéances lissées » où plusieurs lignes de crédits de durées et taux divers sont « emboîtés » dans le même plan de financement et toujours complétés par un prêt long « lisseur ».

Et il faut noter que, tant le rapport Lefèbvre que l’engagement des banques visent les « prêts à taux métrisables (= variables/révisables) alors que, dans l’énorme majorité des cas, ces « montages à échéances lissées » sont constitués de prêts à taux fixes.

Le troisième fichier Excel joint ci-dessous permet de visualiser les différentes techniques possibles ainsi que l’incidence financière pour l’emprunteur.

https://blog.cbanque.com/aristide/974/reflexions-sur-lanatocisme-et-lamortissement-negatif-questions-aux-juristes/
En ce qui concerne les calculs, la durée d'amortissement n'a aucun impact sur cet amortissement négatif qui résulte d'intérêts compris dans l'échéance supérieurs au montant de ladite échéance.

Et, un mois donné, les intérêts de l'échéance concernée seront strictement identiques quelle que soit la durée d'amortissement du crédit en cause.

Pour éviter un amortissement négatif il faut :

+ Augmenter l'échéance
ou
+ Réduire le taux du prêt
ou
+ Les deux à la fois.

Il y a la notion du prêt 1% qui entre en jeu mais de quelle manière. Il est difficile de trouver des informations fiables à ce sujet. Est-il un apport, une subvention ? selon mes recherches oui.
Non; c'est un prêt comme un autre.
La nuance c'est qu'il peut financer des frais accessoires ce qui n'est pas le cas des prêts réglementés.

Sur le site action logement il est stipuler que le montant max en zone B2 est de 15 000 euro. Il est aussi note qu’une majoration est possible (à ma connaissance, majoration pour les moins de 30 et pour les logements sociaux). Il est aussi stipulé sur les plaquettes de promotion prêt pls une majoration accordée pour ce type de prêt.

Quand je regarde les autres plans de financement en pls il apparait clairement que leur montant en prêt 1% et nettement au-dessus des plafonds stipuler sur le site action logement. D’où mon interrogation.

La question semble être, un prêt 1% accordé par opération (Charge foncière et charge immo), un prêt par acquisition ? majoration pour les logements sociaux ? Un prêt 1% par logement pour les immeubles sociaux ?
Le mieux serait d'interroger directement l'Organisme collecteur ou/et l'A.D.I.L./A.N.I.L

Autre question quelle valeur a une convention ? en d’autre terme est-il possible d’imposer des contraintes au bailleur, alors qu’elles ne sont pas écrites dans la convention ?
Une convention est une convention et ses termes doivent être respectés

Et il possible de lisser les deux prêt en l’état ?
Ou en ajoutant suppriment des lignes de crédit, en changeant les montants ?
Ce ne semble pas impossible

Quel est le taux du prêt 1%
Taux du livret A avec plancher de 1%

Cdt
 
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