Bonjour,
Suite à mon précèdent post sur le lissage de prêt, j’ai besoin d’être éclairci pas vos connaissances sur de nombreux points.
L’investissement se fait sur la base d’un prêt pls.
Le montant minimum du prêt est égal à 51 % du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.
Situation actuel :
Pour les prêt pls il est possible de ventiler la charge foncière et la charge immobilière. Pour les opération d’acquisition-amélioration l’administration fiscale détermine une quotité de 25% en zone B2 pour le foncier.
Il est dit que la quotité et basé sur le prix de reviens de l’opération déduction faite de subvention.
Le prix de reviens en acquisition amélioration comprend :
Après avoir discuter avec l’adjoint de la direction départementales des territoires de mon département la charge foncière peut être amortie sur 50 ans et la charge immobilière sur 40 ans.
Sans optimisation cela donne :
Cela donne un prêt de 94 750 sur 50 ans à 2.16% et un prêt de 284 250 sur 40 ans à un taux de 2.16% où
donne un prêt de 94 750 sur 50 ans à 2.16% et un prêt de 173 400 sur 40 ans à un taux de 2.16%
Premier problème il me semble qu’il est impossible de lisser les deux sans amortissement négatif.
Comment font les bailleurs sociaux car il me semble que la problématique est la même pour tous les montages pls et pls foncier.
Il y a la notion du prêt 1% qui entre en jeu mais de quelle manière. Il est difficile de trouver des informations fiables à ce sujet. Est-il un apport, une subvention ? selon mes recherches oui.
Sur le site action logement il est stipuler que le montant max en zone B2 est de 15 000 euro. Il est aussi note qu’une majoration est possible (à ma connaissance, majoration pour les moins de 30 et pour les logements sociaux). Il est aussi stipulé sur les plaquettes de promotion prêt pls une majoration accordée pour ce type de prêt.
Quand je regarde les autres plans de financement en pls il apparait clairement que leur montant en prêt 1% et nettement au-dessus des plafonds stipuler sur le site action logement. D’où mon interrogation.
La question semble être, un prêt 1% accordé par opération (Charge foncière et charge immo), un prêt par acquisition ? majoration pour les logements sociaux ? Un prêt 1% par logement pour les immeubles sociaux ?
Il reste le point de la majoration des loyers par la majoration MQ, Majoration nationale pour Qualité.
Il est clair qu’aucune marge LOCALE ( ML) n’est possible en pls seulement en plus et plai.
Mais je ne trouve aucunes informations sur les majorations pour qualité.
Autre question quelle valeur a une convention ? en d’autre terme est-il possible d’imposer des contraintes au bailleur, alors qu’elles ne sont pas écrites dans la convention ?
J’ai aussi un problème avec cerbère / galion. Après avoir créé mon compte pour les particuliers je n’ai pas les autorisations pour utiliser le logiciel en ligne.
Revente d’un bien acquisition-amélioration acheté en pls. Pour les achats en pls bénéficiant d’une tva à 10% il me semble qu’il y a une réintégration s’il y a vente avant la fin de la convention. Ce n’est pas le cas pour une acquisition-amélioration car il n’y a pas le bénéfice de la tva à 10%. Mais je ne trouve aucun écrit sur la conséquence d’une revente sur les avantages fiscaux. Abattement 30% pour bailleur privée, exonération de taxe foncière.
Certains disent une chose d’autres une autre, mais je n’ai pas trouvé le documents qui stipule que..
Par rachat de prêt par exemple, permet-il de conserver les avantages fiscaux ?
En d’autres termes les avantages fiscaux sont-ils transmissible.
Donc :
Désolé pour le pavé, j’espère avoir été suffisamment clair dans mes propos pour être compris.
N’hésitez pas à me reprendre, demander des informations complémentaires..
Cordialement.
Suite à mon précèdent post sur le lissage de prêt, j’ai besoin d’être éclairci pas vos connaissances sur de nombreux points.
L’investissement se fait sur la base d’un prêt pls.
Le montant minimum du prêt est égal à 51 % du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.
Situation actuel :
- Immeuble 334 000 dont 14 000 de frais agence
- Frais de notaire 25 000
- Travaux 20 000
- Soit un total de 379 000
Pour les prêt pls il est possible de ventiler la charge foncière et la charge immobilière. Pour les opération d’acquisition-amélioration l’administration fiscale détermine une quotité de 25% en zone B2 pour le foncier.
Il est dit que la quotité et basé sur le prix de reviens de l’opération déduction faite de subvention.
Le prix de reviens en acquisition amélioration comprend :
- La charge immobilière
- Le coût des travaux
- Les honoraires des architectes et techniciens
Après avoir discuter avec l’adjoint de la direction départementales des territoires de mon département la charge foncière peut être amortie sur 50 ans et la charge immobilière sur 40 ans.
Sans optimisation cela donne :
- Charge foncière : 379 000 * 25% = 94 750
- Charge immobilière : (379 000 - 94 750) = 284 250 pour un financement 100% pls
- Charge foncière : 379 000 * 25% = 94 750
- Charge immobilière : (379 000- 25 000-14 000) * 51% = 173 400 pour un financement 51% pls
Cela donne un prêt de 94 750 sur 50 ans à 2.16% et un prêt de 284 250 sur 40 ans à un taux de 2.16% où
donne un prêt de 94 750 sur 50 ans à 2.16% et un prêt de 173 400 sur 40 ans à un taux de 2.16%
- Pour le financement à 100% avec une assurance à 0.2% je tombe sur une mensualité lissée de 1096.49 euro avec un amortissement négatif de 21.91 euro.
- Pour le financement à 51% (assurance 0.2%) il faut rajouter une ligne de crédit, donc 110 781 sur 25 ans taux 1.5%, je tombe sur une mensualité de 1074.27 euro avec un amortissement négatif de 142.30 euro. Même si je prolonge la durée du prêt jusqu’à 39 ans a 1.5% j’obtiens toujours un amortissement négatif de 22.29 euro et une mensualité de 1064.04.
Premier problème il me semble qu’il est impossible de lisser les deux sans amortissement négatif.
Comment font les bailleurs sociaux car il me semble que la problématique est la même pour tous les montages pls et pls foncier.
Il y a la notion du prêt 1% qui entre en jeu mais de quelle manière. Il est difficile de trouver des informations fiables à ce sujet. Est-il un apport, une subvention ? selon mes recherches oui.
Sur le site action logement il est stipuler que le montant max en zone B2 est de 15 000 euro. Il est aussi note qu’une majoration est possible (à ma connaissance, majoration pour les moins de 30 et pour les logements sociaux). Il est aussi stipulé sur les plaquettes de promotion prêt pls une majoration accordée pour ce type de prêt.
Quand je regarde les autres plans de financement en pls il apparait clairement que leur montant en prêt 1% et nettement au-dessus des plafonds stipuler sur le site action logement. D’où mon interrogation.
La question semble être, un prêt 1% accordé par opération (Charge foncière et charge immo), un prêt par acquisition ? majoration pour les logements sociaux ? Un prêt 1% par logement pour les immeubles sociaux ?
Il reste le point de la majoration des loyers par la majoration MQ, Majoration nationale pour Qualité.
Il est clair qu’aucune marge LOCALE ( ML) n’est possible en pls seulement en plus et plai.
Mais je ne trouve aucunes informations sur les majorations pour qualité.
Autre question quelle valeur a une convention ? en d’autre terme est-il possible d’imposer des contraintes au bailleur, alors qu’elles ne sont pas écrites dans la convention ?
J’ai aussi un problème avec cerbère / galion. Après avoir créé mon compte pour les particuliers je n’ai pas les autorisations pour utiliser le logiciel en ligne.
Revente d’un bien acquisition-amélioration acheté en pls. Pour les achats en pls bénéficiant d’une tva à 10% il me semble qu’il y a une réintégration s’il y a vente avant la fin de la convention. Ce n’est pas le cas pour une acquisition-amélioration car il n’y a pas le bénéfice de la tva à 10%. Mais je ne trouve aucun écrit sur la conséquence d’une revente sur les avantages fiscaux. Abattement 30% pour bailleur privée, exonération de taxe foncière.
Certains disent une chose d’autres une autre, mais je n’ai pas trouvé le documents qui stipule que..
Par rachat de prêt par exemple, permet-il de conserver les avantages fiscaux ?
En d’autres termes les avantages fiscaux sont-ils transmissible.
Donc :
- Et il possible de lisser les deux prêt en l’état ?
- Ou en ajoutant suppriment des lignes de crédit, en changeant les montants ?
- Comment cumuler les prêt 1% pour les logements sociaux
- A quoi peut ressembler un pls optimisé
- Quel est le taux du prêt 1%
- Le point sur la majoration nationale pour qualité
- Avez-vous votre accès particuliers a cerbère / galion
- Conséquence d’une revente pls acquisition-amélioration sur les avantages fiscaux.
Désolé pour le pavé, j’espère avoir été suffisamment clair dans mes propos pour être compris.
N’hésitez pas à me reprendre, demander des informations complémentaires..
Cordialement.