Prêt personnel, SCPI, optimisation, fiscalité

trickster

Contributeur régulier
Bonjour,

Je suis salarié depuis plusieurs mois, j'ai tout un patrimoine à construire vu que je commence avec rien (au moins je n'ai pas de dettes étudiantes). Je dois avoir 10k d'actifs (liquidités et PEA /CTO, AV).
En vue de la construction de patrimoine, et vu les taux bas actuels, je suis très tenté par l'effet de levier que cela peut apporter.
Je pensais souscrire au prêt personnel de Boursorama à 0.95% pour 30 000 voir 20 000 ce qui fait des mensualités de respectivement 637€ et 424€ sur 2 ans.
Reste à savoir où investir cette argent. De nombreuses possibilités existent bourse (actions, obligations), AV, livret, SCPI;
Je connais déjà comment marche la bourse. Je réfléchis donc à un potentiel/éventuel investissement en SCPI et surtout à sa fiscalité et possibilité d'optimisation.
Pour le moment j'ai 0 investissement en immobilier et je me dis qu'il faudrait bien diversifier. Mais le soucis sera surement la fiscalité.
Je suis actuellement à 2400-2500 net par mois, j'ai ne connais que mon prélèvement mensuel mais je pense être en TMI 30, si quelqu'un peut confirmer cela. Car apparemment on peut retirer des frais dans le calcul.:unsure:

Cela me ferait donc un 47.2% de taxation sur les revenues immobiliers.

Donc si on fait un petit calcul on a :
- remboursement annuel du crédit : 7 644€ / 5 088€ pour respectivement un crédit sur 30k/20k.
- intérêts du crédit sur 2 ans : 583€ / 388€
- Coupons de SCPI sur un an (si 4%, je ne sais pas qu'elle est le taux moyen qu'on prend normalement) : 1200€ / 800€ pour respectivement un crédit sur 30k/20k.
- On aura donc comme impôts : 566€ / 377€.
- Soit en intérêts nets d'impôts : 634€ / 423€

Gain sur 2 ans : 51€ / 35€.
Bon ça fait faible, mais c'est sur l'avenir et sur la durée. Sur l'étude de cas, je n'ai pas pris en compte l'évolution des parts.
Concernant le prix de la souscription, savez-vous de quoi cela dépend-il ? Uniquement de la valeur immobilière total + liquidités de la SCPI n'est ce pas ? Dans ce cas, cela ne tiens nullement compte de l'offre et la demande ?
Dans le deuxième cas, si cela ne prend pas en compte de l'offre et de la demande, les hausses des taux d'intérêts qui ralenties l'accès aux crédits ne fera pas baisser la valeur de nos part j'imagine.

Qu'en pensez vous ? On y va ou y va pas ?
Car pour reprendre une ancienne conversation avec Poam et Buffeto vu que je suis à 30%, si je regarde la fiscalité, je n'investirerai jamais dans l'immobilier !
J'ai cru voir qu'il y avait des montages possibles et d'autres optimisations. A savoir faire passer nos parts de SCPI dans un SCI.
https://www.scpi-8.com/blog/investir-dans-la-scpi-via-une-sci
En gros c'est la SCI qui paie l'IS qui apparemment est inférieur au 47.2% que je paierai. Après aucune idée pour récupérer les fonds ....
Qu'en pensez vous ? Est-ce jouable ?
Merci d'avances pour vos retours et bon week-end !
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
Car pour reprendre une ancienne conversation avec Poam et Buffeto vu que je suis à 30%, si je regarde la fiscalité, je n'investirerai jamais dans l'immobilier !
je confirme lorsqu'on est en TMI 30 la fiscalité sur les revenus fonciers est la plus lourde qui soit .

ceci dit si tu n'as aucun immobilier le levier du crédit va te permettre de bâtir ton patrimoine .

évidement , la fiscalité passe au second plan dans ton cas car un patrimoine correctement équilibré ne peut pas se passer d'immobilier .
 

trickster

Contributeur régulier
tu pars donc sur des bases fausses ....
pour que les intérêts soient déductibles il faut que le crédit soit affecté ( donc ici un crédit immo ).
Vu le taux bas que donne Bourso je pensais pas retirer les intérêts car ils sont faibles.
Après prendre un vrai crédit immobilier, avec les contraintes de justifications et un taux plus élevé je pense pas que c'est plus rentable qu'un taux personnel n'est ce pas ?
 

trickster

Contributeur régulier
Je pensais que c'était quand même très contrariant.
Je vais faire mes calculs pour les impôts voir ce qu'on peut retirer.

Qu'en pensez vous des parts de SCPI dans un SCI afin d'alléger l'impôt ? Vous qui avez beaucoup d'immobiliers, l'avez vous tenté ? Si non pourquoi ?
 

buffetophile

Modérateur
Staff cBanque
Qu'en pensez vous des parts de SCPI dans un SCI afin d'alléger l'impôt ? Vous qui avez beaucoup d'immobiliers, l'avez vous tenté ? Si non pourquoi ?
non jamais tenté encore .
je me méfie des montages alambiqués qui promettent monts et merveilles .
une SCi c'est forcément des frais . donc alléger l'impôt c'est bien mais se créer des frais supplémentaires en échange est ce que ca vaut le coup finalement .

ma stratégie c'est : gagner de l'argent et peu importe l'impôt qui en découle puisque grâce à une habile stratégie de défiscalisation , j'augmente mon patrimoine en me servant du levier de la défisc .;)

enfin quand je dis peu importe l'impôt ...il y a des limites quand même ...voilà pourquoi à mon niveau je ne m'intéresse plus à l'immo en pleine propriété :cool:
 

trickster

Contributeur régulier
J'ai obtenu un crédit immo de 80 k€ sur 5 ans à 1% avec assurance à 0,33% chez la BPE.
Ah oui pas mal. Moi qui pensait que les banques refusaient de descendre en dessous de 7 ans pour les crédits immo.
J'en prend note merci !
Et donc niveau impôts cela nous fera : (Rendements annuel NET SCPI - intérêts annuels du crédit)*TMI n'est ce pas ?
 
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