Prêt PAS obligatoire sans avoir droit aux APL ???

[GhiGhi]

Bonjour,

Tout d'abord merci pour ce forum, qui est riche en enseignements.
Parisien, 33 ans, j'ai utilisé un courtier pour s'occuper de mon prêt.

Après une longue attente, il me propose un prêt à un taux supérieur à celui qu'il m'avait vendu pour que je signe chez lui. Il me proposait un taux à 3,36, et le taux est à 3,70 sur 25 ans.
Or c'est un prêt PAS, mais mes revenus sont clairement trop hauts pour bénéficier des APL. Mais, en 2011, mes revenus étaient assez bas pour m'autoriser à avoir un PAS, étant donné que j'ai eu un très petit revenu en 2011 uniquement.
Or, je ne pourrais accéder à aucun autre prêt, au motif que je suis éligible au PAS qui ne me donne pas l'avantage d'avoir des APL.

Question : c'est quoi ce bazar ? Où un prêt destiné à aider des ménages aux faibles revenus est à un taux plus haut que celui que j'ai pu voir avec mon banquier (3,50) ou avec le courtier (3,36) et qui ne me permet pas d'avoir d'APLs ????

Ce qui m'a mis la puce à l'oreille c'est qu'il a déjà envoyé aux notaires / agence immo / vendeur, la lettre comme quoi j'ai droit au prêt, et que je l'ai moi vu en dernier.

Merci de votre aide, je préfère devoir payer 10 bières à quelqu'un d'honnête qui me dit clairement les choses, qu'un charabia dans lequel je ne navigue pas.

 

[Aristide]

Bonjour,

Quelques explications préalables :

Dans les crédits immobiliers il existe "les prêts du secteur réglementé" - dont font partie le prêt conventionné (PC) et le Prêt à l'accession Sociale (PAS) - et les prêts dits "du secteur libre" encore appelés "prêts classiques".

A la base, un PAS est d'abord un PC avec lequel il présente cependant deux différences :

1) - Le PAS est soumis à conditions de revenus de référence maximum en année A-2 ce qui n'est pas le cas pour le PC,
2) - Le PAS ne peut concerner que la résidence principale de l'emprunteur alors que le PC peut également financer le logement locatif.

Les PC et PAS présentent des avantages part rapport aux prêts du secteur libre :
+ Il sont soumis à des taux plafonds
+ Le total frais de dossier + parts sociales (éventuelles = si réseau mutualiste) est plafonné à 500€
+ Les frais de garanties réelles immobilières (= hypothèque) sont exonérés de la taxe de publicité foncière de 0,715%
+ L'un et l'autre permettent un accès éventuel à l'aide personnalisée au logement (APL).

Le PAS présente aussi un avantage théorique par rapport au PC en ce sens que le taux plafond PAS est inférieur de 0,60 point au taux plafond du PC.
Cependant, désormais cet avantage ne joue plus car les taux de marchés sont si bas qu'ils sont inférieurs au taux plafond PC

Mais le PAS a aussi un inconvénient en ce sens que, à partir de 15.000€ une garantie réelle immobilière en premier rang est obligatoire ce qui exclut donc toute possibilité de cautionnement.

Ces explications étant fournies, si votre revenu fiscal de référence A-2 ne dépasse pas le plafond fixé vous êtes éligible au Prêt à l'Accession Sociale et, effectivement, votre banque a une interdiction réglementaire de vous consentir un prêt conventionné.

Mais, par contre, rien n'interdit qu'elle vous accorde un prêt classique = du secteur libre.

Dans cette hypothèse bien entendu :

+ Le taux ne sera plafonné que par le taux de l'usure
+ Les frais de dossier et parts sociales ne sont pas plafonnés (sauf taux d'usure toujours)
+ Les frais de garantie hypothécaire ne bénéficient d'aucune réduction. Mais une éventuelle caution serait possible.
+ Il ne peut y avoir de l'APL; éventuellement une Allocation Logement (plus difficile à obtenir et moins élevée)

Dommage de devoir payer des honoraire à un prétendu professionnel qui semble si peu connaître son métier !!!

Cdt

 

[GhiGhi]

Bonjour à nouveau.

Juste ce message de passage pour vous remercier de votre réponse.

J'en ai appris plus sur les PAS, il y a des conditions que l'on peut éviter si on signale à la banque que pour raison X ou Y (exemple le choix de ne pas revendre l'appartement mais simplement partir vivre ailleurs) et du coup, la banque n'est pas obligée de vous faire ledit prêt.

Merci

 

[fanny0702]

Bonjour nouvelle sur ce site je souhaite avoir plus de renseignements concernant ce prêt.
Comme vous mon ami et moi avons pas le droit au APL et nous vous voulons donc pas passer par ce prêt PAS.
Peut on le refuser ?
Quelle sont les conditions que l'on peut éviter ?
Merci de me répondre.

 

[Aristide]

Bonjour

Comme vous mon ami et moi avons pas le droit au APL et nous vous voulons donc pas passer par ce prêt PAS.
Peut on le refuser ?

Réponse déjà donnée deux pages ci-dessus :

Ces explications étant fournies, si votre revenu fiscal de référence A-2 ne dépasse pas le plafond fixé vous êtes éligible au Prêt à l'Accession Sociale et, effectivement, votre banque a une interdiction réglementaire de vous consentir un prêt conventionné.

Mais, par contre, rien n'interdit qu'elle vous accorde un prêt classique = du secteur libre.

=> Si votre revenu de référence "A-2" est supérieur au plafond PAS la question ne se pose pas; vous ne pourrez prétendre qu'au prêt conventionné (PC) ou au prêt du secteur libre (= prêt classique)

=> Si votre revenu de référence "A-2" est inférieur au plafond PAS, vous ne pourrez prétendre qu'au prêt PAS ou au prêt classique mais votre banque aura l'impossibilité réglementaire de vous consentir un prêt conventionné.

Si c'est vous souhait vous pourrez donc opter pour le prêt classique (mais comparer avantages et inconvénients)

Quelle sont les conditions que l'on peut éviter ?

Actuellement vous n'êtes pas éligible à l'APL. Mais personne ne peut dire quelles seront vos charges et revenus dans les années à venir.

Deux pages ci-dessus j'ai décris les avantages et les inconvénients de chacun des types de prêts éventuellement possibles.

Le seul inconvénient du PAS c'est la garantie réelle obligatoire (=caution impossible).

C'est donc un calcul/choix à faire si votre revenu fiscal de référence est inférieur au plafond PAS et vous laisse donc la possibilité d'opter soit pour ce PAS soit pour le prêt classique.

Si votre revenu fiscal de référence est supérieur au plafond PAS, n'ayant donc accès qu'au prêt conventionné (PC) ou au prêt classique, compte tenu des avantages du PC et, corrélativement, des inconvénients du prêt classique, personnellement et sans hésitation je choisirais le prêt conventionné....qui laisse un éventuel accès à l'APL si, à l'avenir, vos revenus se réduisaient ou/et les charges du foyer (plusieurs enfants ?) augmentaient.

Cdt

 

[onigasha]

Bonjour, désolé de déterrer un post de la sorte, mais je suis dans la même situation à peu près..
Je suis en train d'acheter une maison que je souhaite diviser en deux appartements en vue de les louer séparément à l'avenir.
Dans l'idée, je souhaite habiter cette maison le temps de faire mes travaux et ensuite de quitter les lieux après avoir trouver des locataires.
Voilà pour mon projet.

Aujourd'hui, je viens de recevoir l'offre de prêt de ma banque qui d'après la conseillère que j'ai rencontré m'est obligatoire, à savoir ce fameux prêt PAS, qui m'interdit purement et simplement de mettre mon bien en location...seulement ma conseillère me certifie que tout éligible à ce prêt que je suis, je n'ai d'autre choix que de prendre celui ci...
Je vais donc devoir faire annuler cette demande, perdre du temps, et recommencer mes démarches de demande de prêt, mais ne vais je pas retomber dans le même cas ? comment partir sur un prêt "classique" qui ne m'empêche pas de vivre quelques mois dans le bien que je souhaite et d'ensuite le mettre en location ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Il est exact que le prêt PAS est tout à fait incompatible avec une destination locative; un tel changement de destination imposerait le remboursement anticipé dudit prêt PAS.

Et, puisque dans un premier temps vous envisageriez d'utiliser le logement acquis en tant que résidence principale (= obligation de l'habiter au moins huit mois par an), étant éligible au PAS, votre banque a aussi l'interdiction réglementaire de vous octroyer un prêt conventionné.

La seule possibilité réglementairement compatible avec vos intentions serait donc un prêt du secteur libre (= "prêt classique" par opposition aux PAS/PC qui sont du secteur réglementé).

Mais, dans cette éventualité il faudrait encore se conformer aux clauses de votre offre/contrat car il n'est pas impossible qu'il prévoit l'accord de la banque prêteuse en cas de changement de destination.

Au plan pratique le changement de la catégorie de crédit nécessite une nouvelle saisie de dossier, mais si votre banque se content de l'analyser seulement en tant que résidence principale, cette modification ne remettrait pas en cause l'analyse du risque et donc l'accord sur le fond déjà donné.

Il pourrait par contre en être autrement si cette analyse de risque était désormais effectuée non plus en tant que résidence principale du propriétaire acquérant mais en tant que propriétaire bailleur. C'est d'ailleurs pour cela que les contrats prévoient généralement l'accord du prêteur en ca de changement de destination.

Cdt

 

[onigasha]

Il est donc bien necessaire pour mon projet d'obtenir un prêt classique de "monsieur/madame tout le monde" qui souhaite acheter quatre murs et un toit.
J'ai réussi à joindre ma banquière aujourd'hui qui m'invite suite à accord de sa direction à revenir la voir mercredi afin de finalement faire une demande de ce fameux prêt classique...J'ai bien insisté mais finalement...je vais peut être arrivé à faire quelque chose de bien !
Si quelqu'un cherche un appartement sur périgueux à ce propos

Merci pour la réponse Aristide !