Pret lissé optimisé, peur de ne pas voir le "piège"

[rl11]

Bonjour,
J'ai beau regarder assidument les forums je ne trouve pas de réponse à mes interrogations, j'espère que vous pourrez m'aider à choisir l'option la plus valable dans mon cas.

Je fais le tour des banques pour l'obtention d'un pret immo, et on me propose soit des prets à une ligne (2,20 sur 18 ans), soit pret lissé à 1,95 sur 16 ans avec donc un cout total de crédit de 5000 euros en moins par rapport au premier.

Mais j'aimerais comprendre les désavantages du pret lissé car sinon ça me parait limpide de prendre le pret lissé. Parmi les inconvénients il y a le fait que dans le pret lissé le deuxième pret, sur 16 ans, n'est pas remboursable par anticipation (contrairement au 1er sur 10 ans).
Si j'ai bien compris, cela veut dire que si j'augmente mes mensualité de 850 à 1000 euros en cours de pret (mettons la troisième année), et fait passer mon 1er pret de 10 à 8 ans, il y aura un creux de 2 ans avant que le deuxième pret ne commence son remboursement prévu initialement (850 mensuels). Pour être précis cela donnerait ceci, en exemple :
Trois premières années avec mensualités de 850
Années 3 - 8 à 1000 euros
Années 8 - 10 à 200 (rembourst partiel du pret 2 uniquement)
Années 10 - 16 à 850 (rembourst max du pret 2)
Est-ce correct?

Le banquier m'a fait une simulation d'échéancier, et à partir de la troisieme année jusqu'à la fin j'ai remboursé davantage de capital avec pret lissé qu'avec pret simple. Il en avait l'air surpris, "ah oui là j'ai vraiment optimisé"...

Notre projet immo est une première acquisition que nous pensons revendre dans les dix prochaines années. Mon banquier m'a donc dit qu'il fallait mieux prendre le pret simple, modulable à 100%. Mais tous mes amis autour de moi ne jurent que par le pret lissé qui apparait en effet meilleur avec ses taux moyens défiant toute concurrence..

Ces infos font que je me perds. Je suis tenté de prendre le prêt le plus simple à comprendre.
Pouvez-vous m'aider à cerner les choses?
Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous suggère d'abord de voir :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

https://blog.cbanque.com/aristide/8...-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/

Mais j'aimerais comprendre les désavantages du pret lissé

Mieux qu'un simple lissage, c'st le montage gigogne à échéances lissées optimisé qu'il faudrait demander.

Un petit désavantage c'est que le coût des garanties est légèrement augmenté.

Le second, suivant les banques et les capacités techniques que leur permet - ou pas - leur système d'informations l'éventuel désavantage serait qu'en cas de remboursement anticipé partiel le lissage initial ne puissent pas être maintenu.

Cet éventuel inconvénient peut-être contourné par l'emprunteur qui "provisionne" toujours la même mensualité mais "met de côté" la différence entre cette provision et l'échéance réellement payée. Quant la somme ainsi épargnée atteint 10% du capital (règle code consommation) il procède alors à un remboursment anticipé partiel (=> dans cette optique penser à négocier l'exonération de l'indemnité de remboursement anticipé "IRA)

Dans le même ordre d'idée, suivant les banques et pour le mêmes raisons, possible que la modulation des échéances ne puisse pas être permise.

car sinon ça me parait limpide de prendre le pret lissé.

Financièrement parlant le montage gigogne à échéances lissées est bien plus intéressant.

Parmi les inconvénients il y a le fait que dans le pret lissé le deuxième pret, sur 16 ans, n'est pas remboursable par anticipation (contrairement au 1er sur 10 ans).

Tout à fait impossible car interdit par l'article L.312-21 du code de la consommation.

Si j'ai bien compris, cela veut dire que si j'augmente mes mensualité de 850 à 1000 euros en cours de pret (mettons la troisième année), et fait passer mon 1er pret de 10 à 8 ans, il y aura un creux de 2 ans avant que le deuxième pret ne commence son remboursement prévu initialement (850 mensuels). Pour être précis cela donnerait ceci, en exemple :
Trois premières années avec mensualités de 850
Années 3 - 8 à 1000 euros
Années 8 - 10 à 200 (rembourst partiel du pret 2 uniquement)
Années 10 - 16 à 850 (rembourst max du pret 2)
Est-ce correct?

Dans un montage à échéances lissée il "n'y a pas de creux".
C'est un des points qui permet d'accélérer l'amortissement et donc de réduire le durée......et donc de réduire tant les intérêts que les primes d'assurances payées.

Le banquier m'a fait une simulation d'échéancier, et à partir de la troisieme année jusqu'à la fin j'ai remboursé davantage de capital avec pret lissé qu'avec pret simple. Il en avait l'air surpris, "ah oui là j'ai vraiment optimisé"...

Ben...oui; c'est tout à fait normal.

Notre projet immo est une première acquisition que nous pensons revendre dans les dix prochaines années. Mon banquier m'a donc dit qu'il fallait mieux prendre le pret simple, modulable à 100%.

Non; le montage gigogne à échéances lissées est préférable.

Mais, concernant la modulation, ainsi que déjà dit ci-dessus, peut-être que votre banque ne possède pas l'outil informatique qui permet une modulation ?

Mais tous mes amis autour de moi ne jurent que par le pret lissé qui apparait en effet meilleur avec ses taux moyens défiant toute concurrence..

Vos amis ont raison.

Ces infos font que je me perds. Je suis tenté de prendre le prêt le plus simple à comprendre.
Pouvez-vous m'aider à cerner les choses?

J'ai tenté ?

Cdt

 

[rl11]

Merci pour votre réponse. Vous avez éclairci certains points cependant je vois que mes lacunes en connaissances bancaires et matheuses m'empechent de tout saisir.

Concernant un cout de garantie plus élevé ds le cas de prets gigognes, la simulation du banquier ne mentionne pas un cout plus important que pour un pret classique, soit 1500 euros pour 140.000 empruntés.

Ce sera peut etre plus clair avec le projet édité par mon banquier :

Emprunt 140.000 euros
Mensualités : 864.95
Eco Pret, 15.000 euros, 0%, 120 mois, Mens 129,20, TEG 0,44%
PTH fixe Facilimmo 58.000 e, 1,80%, 120 mois, Mens 544,78, TEG 2,56%
PTH O Primo 10.000 e, 0%, 180 mois, Mens 58,34, TEG 0,60%
PTH fixe lissé Optiplan 57.000 e, 2,20%, 196 mois, Mens 132,63, TEG 2,62%

Cout total avec assurances obligatoires et facultatives : 29.929, 04 euros


Je me suis mal exprimé, il ne m'a pas dit que le remboursement anticipé n'etait pas autorisé mais que le PTH Optiplan n'etait pas modulable. Qu'en clair je peux augmenter mes mensualités pour accélerer le remboursement du pret à 1,80, mais que cela n'est pas possible sur le pret à 2,20 même une fois le prêt Facilimmo complètement remboursé.
Que voulez-vous dire par "
Le second, suivant les banques et les capacités techniques que leur permet - ou pas - leur système d'informations l'éventuel désavantage serait qu'en cas de remboursement anticipé partiel le lissage initial ne puissent pas être maintenu." ? Qu'est ce que cela engendrerait si le montage initial n'etait pas maintenu? Ce fameux trou dont je parlais ds mon premier message ?
Concernant l'IRA le banquier m'a dit que c'etait zero euro sur le facilimmo, mais maintenant je me demande s'il m'a précisé ce qu'il en était pour le second pret.. A renseigner donc.
Est-ce que le montage de mon banquier correspond à ce que vous nommez les prets lissés gigogne ?
Merci pour votre aide!

Bonjour,

Je vous suggère d'abord de voir :





Mieux qu'un simple lissage, c'st le montage gigogne à échéances lissées optimisé qu'il faudrait demander.

Un petit désavantage c'est que le coût des garanties est légèrement augmenté.

Le second, suivant les banques et les capacités techniques que leur permet - ou pas - leur système d'informations l'éventuel désavantage serait qu'en cas de remboursement anticipé partiel le lissage initial ne puissent pas être maintenu.

Cet éventuel inconvénient peut-être contourné par l'emprunteur qui "provisionne" toujours la même mensualité mais "met de côté" la différence entre cette provision et l'échéance réellement payée. Quant la somme ainsi épargnée atteint 10% du capital (règle code consommation) il procède alors à un remboursment anticipé partiel (=> dans cette optique penser à négocier l'exonération de l'indemnité de remboursement anticipé "IRA)

Dans le même ordre d'idée, suivant les banques et pour le mêmes raisons, possible que la modulation des échéances ne puisse pas être permise.


Financièrement parlant le montage gigogne à échéances lissées est bien plus intéressant.



Tout à fait impossible car interdit par l'article L.312-21 du code de la consommation.



Dans un montage à échéances lissée il "n'y a pas de creux".
C'est un des points qui permet d'accélérer l'amortissement et donc de réduire le durée......et donc de réduire tant les intérêts que les primes d'assurances payées.


Ben...oui; c'est tout à fait normal.


Non; le montage gigogne à échéances lissées est préférable.

Mais, concernant la modulation, ainsi que déjà dit ci-dessus, peut-être que votre banque ne possède pas l'outil informatique qui permet une modulation ?



Vos amis ont raison.


J'ai tenté ?

Cdt

 

[Aristide]

Concernant un cout de garantie plus élevé ds le cas de prets gigognes, la simulation du banquier ne mentionne pas un cout plus important que pour un pret classique, soit 1500 euros pour 140.000 empruntés.

Ce sera peut etre plus clair avec le projet édité par mon banquier :

Emprunt 140.000 euros
Mensualités : 864.95
Eco Pret, 15.000 euros, 0%, 120 mois, Mens 129,20, TEG 0,44%
PTH fixe Facilimmo 58.000 e, 1,80%, 120 mois, Mens 544,78, TEG 2,56%
PTH O Primo 10.000 e, 0%, 180 mois, Mens 58,34, TEG 0,60%
PTH fixe lissé Optiplan 57.000 e, 2,20%, 196 mois, Mens 132,63, TEG 2,62%

S'il s'agit d'une hypothèque , le coût de la garantie est forcément plus élevé avec 4 crédits qu'avec un seul.

Pour un telle garantie réelle immobilière (hypothèque - PPD) le notaire a quatre crédits à relater/décrire au lieu d'un seul. Il a donc plus de travail/temps à y passer; plus de feuilles d'acte à rédiger...etc; c'est donc plus cher.

Si c'est une caution le plus souvent il y a un plancher forfaitaire par prêt ce qui entraîne aussi un surcoût.

Je me suis mal exprimé, il ne m'a pas dit que le remboursement anticipé n'etait pas autorisé mais que le PTH Optiplan n'etait pas modulable. Qu'en clair je peux augmenter mes mensualités pour accélerer le remboursement du pret à 1,80, mais que cela n'est pas possible sur le pret à 2,20 même une fois le prêt Facilimmo complètement remboursé.

Ok, c'est que le système d'information ne le permet pas.
Mais avec une modulation sur le prêt à 1,80% que devient le lissage ?

Que voulez-vous dire par "
Le second, suivant les banques et les capacités techniques que leur permet - ou pas - leur système d'informations l'éventuel désavantage serait qu'en cas de remboursement anticipé partiel le lissage initial ne puissent pas être maintenu." ?

Qu'est ce que cela engendrerait si le montage initial n'etait pas maintenu?

Ce fameux trou dont je parlais ds mon premier message ?

Une modulation d'échéance à la hausse sur un crédit va forcément:
+ "Casser" le lissage si rien n'est fait
+ Entraîner une réduction de sa durée.
+ Entraîner une réduction d'échéance au terme (anticipé) de ce crédit

Une modulation d'échéance à la baisse sur un crédit va forcément:
+ "Casser" le lissage si rien n'est fait
+ Entraîner un allongement de sa durée.

Concernant l'IRA le banquier m'a dit que c'etait zero euro sur le facilimmo, mais maintenant je me demande s'il m'a précisé ce qu'il en était pour le second pret.. A renseigner donc.

Oui

Est-ce que le montage de mon banquier correspond à ce que vous nommez les prets lissés gigogne ?

Non; c'est un lissage simple avec un artifice qu'est le prêt de 10.000€ à 0% pour "faire semblant"

Si vous avez lu le billet dont je vous ai joint le lien vous avez vu qu'un montage gigogne à échéances lissées optimisé repose sur un raisonnement complètement inverse.

Là on vous partez d'un besoin (140.000€), on vous propose divers prêt à divers taux sur diverses durées et in fine c'est une échéance globale (= ajout de plusieurs mensualités) qui est le paramètre calculé.

Dans la technique "prêts gigognes" l'on commence par définir l'échéance cible (assurances comprises si primes fixes) que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Ensuite, à côté des prêts sociaux et assimilés (PTZ - patronal - EL....) le prêt principal (celui de 57.000€) est scindé en au moins deux prêts:

=>Un prêt court "emboîté"
+ Si prêt court = taux moins élevé
+ Si prêt court = moins de primes d'assurances à payer

=> Un Prêt "long lisseur" qui assure le lissage à hauteur de l'échéance cible définie à priori.

Dans cette technique, fonction de la hiérarchie des taux (différents paliers de durée et taux associés) proposée par votre banque ce sont les durées qui sont calculées et non plus les échéances.

L'optimisation consiste à recherche la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montant" et en résultat l'on obtient des durées optimisées qui ne sont jamais (très rarement) "rondes" et des montants de crédit qui ne son jamais (très rarement) ronds.

Les durées réelles ainsi optimisées sont souvent réduites d'où amortissement plus rapide donc moins d'intérêts à payer et nombre des primes d'assurance à payer réduit.

De nombreux cas réels ont ainsi déjà été simulés sur ce forum.

Cdt

 

[rl11]

Merci pour votre réponse.
J'ai en effet regardé vos fichiers excel et, si je ne comprneds pas tout, j'ai quand même l'impression que le prêt de mon banquier ressemble à un prêt gigogne, car en plus des deux prets à taux zero, il a créé deux prets(Facilimmo et Optiplan) : un de 58.000 et un de 57.000, aux durées variables. Je me trompe?
Le schéma est des plus clairs si on ne touche pas à l'échéancier prévu : mensualités fixes pendant 16 ans. Or, mes questions portent sur la modulation en cours de crédit. Mais grâce à vos interventions je reviendrai vers mon banquier avec des questions nouvelles :
- Les frais de garantie sont ils plus chers ?
- Y'a t'il des frais de remboursement anticipé partiel, et RA total ? Sont -ils négociables?
- Avec une modulation sur le premier prêt que devient le lissage ?
Merci!

 

[rl11]

Et puisque vous êtes si aidant, je me permets de vous demander lequel de ces deux financements vous paraît la meilleure idée ? Ce prêt lissé ou le prêt à 2,20% sur 18 ans, ce qui porte le cout de crédit à 34.000 euros contre 29.000, mais plus lisible ?

 

[krash]

5000€ d’écart entre les deux y'as pas photo le prêt lissé sans hésitation.

 

[Aristide]

Bonjour,

j'ai quand même l'impression que le prêt de mon banquier ressemble à un prêt gigogne, car en plus des deux prets à taux zero, il a créé deux prets(Facilimmo et Optiplan) : un de 58.000 et un de 57.000, aux durées variables. Je me trompe?

C'est "un semblant de "montage gigogne" ainsi que je vous l'ai dit.

En plus des prêts sociaux il y effectivement deux prêts "emboîtés" et un prêt lisseur mais par ailleurs ce montage ne correspond pas à la démarche que j'ai imaginée et décrite :

1) - Pas de définition d'une échéance cible qui commande tous les calculs.

2) - Pas d'optimisation.

Par exemple vous avez un prêt emboîté sur une durée "ronde" et imposée de 120 mois au taux de 1,80%.

Vous savez que plus la durée est longue plus le taux est élevé et inversement.

Supposons qu'un extrait de la hiérarchie des taux utilisée se présente comme suit:

085 - 096 mois = 1,60%
097 - 108 mois = 1,70%
109 - 120 mois = 1,80% (indiqué par vous même)
121 - 144 mois = 1,90%

Si, au lieu de "subir" une échéance de 864,95€ qui est la somme diverses échéances calculées en fonction de montants "ronds" choisis on ne sait comment, et de durées "rondes" choisies/imposées "piffométriquement" pour ne pas dépasser une certaine capacité de remboursement, vous aviez, par exemple, défini une échéance cible de 900€ ou autre compatible à une capacité de remboursement acceptable par vous et votre banque, les caractéristiques de vos crédits auraient été optimisées.

Un calcul d'optimisation du montage à partir de cette échéance cible et de cette hiérarchie des taux aurait peut-être
conduit à une durée réduite à 105, 106....108 mois (?) et donc à un taux de 1,70% au lieu de 1,80%

Idem pour le montant qui aurait peut-être été supérieur à 58.000€

Et même logique pour le prêt lisseur

D'où durées moindres et montants optimisés:
=> taux plus bas
=> Amortissements plus rapide
=> Moins d'intérêts (de par l'effet taux/montants mais aussi l'effet durée)
=> Moins de primes d'assurances à payer (effet durée)

Et puisque vous êtes si aidant, je me permets de vous demander lequel de ces deux financements vous paraît la meilleure idée ? Ce prêt lissé ou le prêt à 2,20% sur 18 ans, ce qui porte le cout de crédit à 34.000 euros contre 29.000, mais plus lisible ?

Un montage gigogne optimisé est toujours financièrement plus intéressant

Et, si vous avez lu mon blog et autres échanges sur le forum, retenez que le coût du crédit simple est le critère de comparaison le moins pertinent parmi ceux qui existent.

A apport personnel égal et échéance égale le Taux effectif global (TEG) est fiable.

Mais problème c'est que vous avez autant de TEG que de prêts puisque la réglementation (absurde) ne prévoit pas l'obligation d'un TEG d'ensemble du plan de financement.

Il faut donc le calculer soi même.

Dans les autres cas il faut passer par le coût du crédit corrigé (ou coût du projet à crédit corrigé) mais qui ne sont pas des critères réglementaires non plus et qu'il faut donc - également - calculer soi même.


Cdt

 

[winny]

Bonjour Aristide, j'aimerais attirer votre attention sur le nouveau post que je viens de créer dans la section crédit immobilier ! J'adorerais avoir votre avis éclairé....

 

[Aristide]

Réponses données

Cdt