prêt infine/prêt classique

wistreg

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Bonjour,

Dans le cadre d'un achat locatif, je me dirige vers un prêt infine. J'ai plutôt un bon dossier et j'ai le choix, pour mon emprunt de 126 Ke entre:

- Un prêt classique 15 ans de la banque x à 0,96%. Une caution est mise en place.
- Un prêt classique 15 ans de la banque y à 1,15%
- Un prêt infine 15 ans de la banque y à 1,71% adossé à une assurance vie nantie (rendement passé hors frais de 1,4%) sur laquelle je vais placer 10 ke puis verser 700 € par mois; Une caution est mise en place.

Selon mes calculs, en étant au régime réel (location meublée), il est plus intéressant pour moi de souscrire l'infine entre les réductions d'impôts (Je suis taxé à 41% et le loyer devrait être de 650 €/mois) et le rendement (même moyen) de l'assurance vie. Cependant, c'est la première fois que je réalise ce type d'opération. Je me pose deux questions:

- Est-ce que je ne me suis pas trompé dans mes calculs ?
- Pourquoi, alors que le risque ne semble pas plus grand pour la banque (sécurisée par une caution dans l'infine et pas dans le classique), le taux de l'infine est 0,56% plus cher que le taux classique ?

Tous les remerciements par avance pour vos réponses.
 

Axiles

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Pouvez-vous partager votre fichier de calculs ? Ce sera plus simple pour vous répondre.
 

wistreg

Membre
Voici mon fichier de calculs. J'espère ne pas trop m'être trompé. Notamment sur l'imputation des déficits fiscaux. Si j'ai bien compris, je peux répercuter un déficit de maximum 10 ke sur 10 ans. Or la première année est en fort déficit avec les frais d'achats. La différence entre l'infine et le classique n'est pas très flagrante. Mais il me semble que l'infine est plus avantageux malgré son taux fort.
 

Pièces jointes

hargneux

Contributeur régulier
Vous n'avez aucune garantie de la performance de la partie assurance. Si le résultat est inférieur aux prévisions vous devrez remettre au pot.

Les 2 problèmes les plus fréquent dans le dénouement que l'on rencontre

- L'absence de versement mensuel pour des durées plus ou moins longue
- Les performances insuffisantes de l'assurance insuffisantes
 

Axiles

Contributeur
Les questions à se poser :
- la question de base c'est de comparer, avec une situation de départ équivalente, le résultat à l'arrivée, une fois le prêt remboursé. Il manque ici les 10k mis sur l'AV, que vous pourriez mieux placer, sans contrainte, dans le scénario prêt classique. Là vous comparez des flux. Ca donne peut-être la même chose (je ne suis pas sur de suivre votre logique)
- vous n'avez pas pris en compte les prélèvements sociaux sur l'AV. Ni les frais sur versement probables. J'arrive à un max de rendement de l'AV de 12 500, pas 14 400.
- l'assurance devrait être plus chère pour le prêt in fine j'imagine. Et l'assurance de manière générale semble très peu chère (1400€ au total sur 15 ans ?)
- Si vous comptez garder le bien sur du très long terme, l'infine a l'avantage complémentaire (à faire confirmer par un expert ici) que vous devriez pouvoir le faire racheter au bout des 15 ans / le renouveler, en in fine ou amortissable, pour continuer à déduire les intérêts des revenus, jusqu'à votre mort. NOn ? La réponse m'intéresse :)
-A l'inverse, pour l'in fine, vous êtes dépendants du résultat du placement de la banque. les AV d'ancienne génération sont génération très mal servies en termes de rendement par les banques. Tabler sur un 1.4% ad vitam eternam me semble optimiste dans le contexte actuel
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
peu chère (1400€ au total sur 15 ans ?)
- Si vous comptez garder le bien sur du très long terme, l'infine a l'avantage complémentaire (à faire confirmer par un expert ici) que vous devriez pouvoir le faire racheter au bout des 15 ans / le renouveler, en in fine ou amortissable, pour continuer à déduire les intérêts des revenus, jusqu'à votre mort. NOn ? La réponse m'intéresse :)
Bonjour,
j'ai déjà interrogé les services fiscaux sur un même cas pour un client.
sur ce point les services fiscaux admettent le rachat du prêt seulement si le but est de maintenir le patrimoine du contribuable.
de ce fait, à l'issu du in-finé l'opération se déboucle naturellement par la liquidation du prêt.
faire par exemple un rachat du in-finé 1 an avant l'échéance serait je pense requalifiable au sujet d'une continuation de déduction des intérêts
il n'en serait pas de même si par exemple on racahète par un prêt amortissable un in-finé adossé à une assurance vie en unité de compte qui aurait par exemple perdu beaucoup de sa valeur et laisserait un découvert conséquent pour déboucler l'opération.
dans le cas de mon client le découvert entre le capital du contrat assurance en unité de compte et le capital in-finé était de 175.000 €

Cdt
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
quand au projet de wistreg, 700 € de versement mensuel sur le contrat d'assurance donne: 180 x 700 € = 126.000 € + 10.000 € d'apport = 136.000 €
donc même sans intérêts on couvre le capital emprunté.
 

Axiles

Contributeur
quand au projet de wistreg, 700 € de versement mensuel sur le contrat d'assurance donne: 180 x 700 € = 126.000 € + 10.000 € d'apport = 136.000 €
donc même sans intérêts on couvre le capital emprunté.
Peu importe dans quel sens est la différence, là ça serait donc plutôt à l'avantage du crédit in fine, mais il faut le prendre en compte

Bonjour,
j'ai déjà interrogé les services fiscaux sur un même cas pour un client.
sur ce point les services fiscaux admettent le rachat du prêt seulement si le but est de maintenir le patrimoine du contribuable.
de ce fait, à l'issu du in-finé l'opération se déboucle naturellement par la liquidation du prêt.
faire par exemple un rachat du in-finé 1 an avant l'échéance serait je pense requalifiable au sujet d'une continuation de déduction des intérêts
il n'en serait pas de même si par exemple on racahète par un prêt amortissable un in-finé adossé à une assurance vie en unité de compte qui aurait par exemple perdu beaucoup de sa valeur et laisserait un découvert conséquent pour déboucler l'opération.
dans le cas de mon client le découvert entre le capital du contrat assurance en unité de compte et le capital in-finé était de 175.000 €

Cdt
Très intéressant, merci, toujours aussi agréable d'avoir un aussi bon niveau de qualité et de connaissance ici ! Ca doit donc pousser à chercher la durée la plis longue possible pour l'in fine j'imagine.
 

wistreg

Membre
D'abord, merci à tous pour vos réponses.

Les questions à se poser :
- la question de base c'est de comparer, avec une situation de départ équivalente, le résultat à l'arrivée, une fois le prêt remboursé. Il manque ici les 10k mis sur l'AV, que vous pourriez mieux placer, sans contrainte, dans le scénario prêt classique. Là vous comparez des flux. Ca donne peut-être la même chose (je ne suis pas sur de suivre votre logique)
J'ai comparé les parties différentes entre les deux prêts qui sont selon moi sont:
- les intérêts
- les impôts
- le rendement de l'assurance vie.
Tout le reste (charges, assurances etc.) semble identiques.

- vous n'avez pas pris en compte les prélèvements sociaux sur l'AV. Ni les frais sur versement probables. J'arrive à un max de rendement de l'AV de 12 500, pas 14 400.
Exact, je viens de les avoir. La banque qui me fait le prêt infine est le CIC. La banque à 0,98% est Boursorama. Une des raisons pour lesquelles je me dirige vers le CIC est le contact humain. Les % sur les versements se situent entre 2% et 3,25% et les frais de gestion à 0,65%/an. Le rendement entre 1,4% et 1,7% apparemment. Je vais prendre une hypothèse plus pessimiste de rendement dans mes calculs comme vous le proposez ainsi qu'Hargneux.

- l'assurance devrait être plus chère pour le prêt in fine j'imagine. Et l'assurance de manière générale semble très peu chère (1400€ au total sur 15 ans ?)
Apparemment non. Boursorama semble plus cher en assurance que CIC... les 1400 € dont vous parlez sont l'assurance PNO. L'assurance prêt est incluse dans les intérêts sur la feuille de calcul.

Dans le cadre de mes réflexions, je pense vite faire recours à un expert comptable car je maîtrise très mal les règles d'amortissement. Si je me réfère à cette simulation, le montant des amortissements en tout début de prêt sont très importants, ce qui fait que même avec un amortissable, je ne paierais quasiment pas d'impôt sur 15 ans. Si c'est le cas, si on tient compte d'un rendement assurance vie très bas (produit bancaire), le prêt infine perd beaucoup de son intérêt...

A la rigueur, je prends un amortissable avec le CIC même s'il est à 1,15 rien que pour le contact humain... C'est difficile de commencer à être un investisseur mais c'est rigolo :)
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,

compte tenu de votre TMI cela laisse supposer un revenu intéressant, vous devriez pouvoir trouver du 0.85 % sur 15 ans en amortissable ou 1.35 % en in-finé et en ayant bien sur un contact humain comme souhaité.... ;)

CDT
 
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