Prêt immobilier & SCI

[petersmith]

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur ce forum et je viens pour solliciter votre aide.

Ma femme est en profession libérale et exerce avec une collègue dans un local doté de 2 cabinets qu'elles ont acheté ensemble via une SCI.

Elles possèdent la SCI à parts strictement égales.

Ce local a été acheté avec un prêt contracté au nom de la SCI. Chaque mois, elles payent chacune un loyer à la SCI que celle-ci utilise pour rembourser les mensualités du prêt.

J’ai plusieurs questions auxquelles je ne sais pas répondre.

1) Nous envisageons à titre personnel d’avoir recours à un prêt immobilier pour acheter notre résidence principale.

Ma femme possédant 50% d’une SCI qui a un prêt en cours, la banque nous a indiqué que ce prêt était pris en compte dans notre taux d’endettement. Est-ce bien toujours le cas ?

Mais, pire, étant en caution solidaire, la banque ne considère pas 50% du prêt mais la totalité et inclus donc la part de sa collègue.
Est-ce que quelque chose de nominal ou bien spécifique à cette banque ?

2) Nous envisageons de rembourser en anticipé la moitié du capital restant dû mais pas sa collègue.

Est-ce quelque chose qui est conseillé d’être fait ? Comment cela se traduit-il ? J’imagine que le loyer de sa collègue servirait à rembourser la part du prêt restant dû. Mais quid de mon loyer qui me serait intégralement reversé ?

Enfin comment se traduit le fait que nous rembourserions la part du prêt mais pas sa collègue au niveau comptable/juridique ? En particulier, si sa collègue vend sa part, comment devons-nous estimer le prix de celle-ci ? Est-il possible de rattacher le prêt à une part spécifiée ?

Merci d'avance,
Peter

 

[Buffeto]

bonjour ,

je ne suis pas en mesure de répondre à la question 1 mais pour la 2 je vois deux écueils :

1°) dans la SCI , si les statuts sont bien faits , les décisions de gestion doivent être prises à la majorité . si elles sont 50-50 aucune ne peut prendre la décision de remboursement anticipé seule .

2°) étant donné que la SCI perçoit un loyer , celui ci est contrebalancé fiscalement par les interets du crédit à rembourser . si vous remboursiez par anticipation , le bénéfice foncier de la SCI augmenterait et par conséquent celui des associés aussi et par conséquent , leur imposition .
il faut savoir que le bénéfice foncier est imposé en fonction du TMI plus 15.5 de PS...... donc fiscalement pas une bonne affaire .

en règle générale tout ce qui est professionnel est fiscalement plus intéressant avec un crédit par rapport à ce qui est personnel

 

[Aristide]

Bonjour,

.1)Ma femme possédant 50% d’une SCI qui a un prêt en cours, la banque nous a indiqué que ce prêt était pris en compte dans notre taux d’endettement. Est-ce bien toujours le cas ?

Oui

Mais, pire, étant en caution solidaire, la banque ne considère pas 50% du prêt mais la totalité et inclus donc la part de sa collègue.
Est-ce que quelque chose de nominal ou bien spécifique à cette banque ?

Non c'est normal

2) Nous envisageons de rembourser en anticipé la moitié du capital restant dû mais pas sa collègue.

Est-ce quelque chose qui est conseillé d’être fait ? Comment cela se traduit-il ? J’imagine que le loyer de sa collègue servirait à rembourser la part du prêt restant dû. Mais quid de mon loyer qui me serait intégralement reversé ?

C'est la SCI qui a emprunté, c'est donc la SCI qui peut faire un remboursement anticipé et pas l'un ou l'autre des associés.

Enfin comment se traduit le fait que nous rembourserions la part du prêt mais pas sa collègue au niveau comptable/juridique ? En particulier, si sa collègue vend sa part, comment devons-nous estimer le prix de celle-ci ? Est-il possible de rattacher le prêt à une part spécifiée ?

Ce n'est peut-être pas impossible mais c'est à voir avec votre notaire et votre comptable car des modifications d'ordre juridique seront nécessaires.


Cdt

 

[moietmoi]

Elles possèdent la SCI à parts strictement égales.

Ce local a été acheté avec un prêt contracté au nom de la SCI. Chaque mois, elles payent chacune un loyer à la SCI que celle-ci utilise pour rembourser les mensualités du prêt.

J’ai plusieurs questions auxquelles je ne sais pas répondre.

1) Nous envisageons à titre personnel d’avoir recours à un prêt immobilier pour acheter notre résidence principale.

Ma femme possédant 50% d’une SCI qui a un prêt en cours, la banque nous a indiqué que ce prêt était pris en compte dans notre taux d’endettement. Est-ce bien toujours le cas ?

oui; et même 100%

Mais, pire, étant en caution solidaire, la banque ne considère pas 50% du prêt mais la totalité et inclus donc la part de sa collègue.
Est-ce que quelque chose de nominal ou bien spécifique à cette banque ?

Normal, dans une sci chaque associé est indéfiniment responsable des dettes; c est à dire que si le 2 eme associé faisait défaut au remboursement, la banque pourrait , même sans le document de caution solidaire se retourner contre le seul associé solvable;

2) Nous envisageons de rembourser en anticipé la moitié du capital restant dû mais pas sa collègue.

c'est la sci qui a un crédit; c'est donc la sci qui peut se poser la question; l 'une des solutions comptables( est-ce une bonne solution???) que votre femme alimente le compte courant de la sci, et la sci rembourserait donc le crédit; la sci ayant alors une dette (compte courant) auprès de votre femme;

Est-ce quelque chose qui est conseillé d’être fait ?

un comptable et un notaire pourrait vous aider

J’imagine que le loyer de sa collègue servirait à rembourser la part du prêt restant dû.

]Mais quid de mon loyer qui me serait intégralement reversé ?

la sci est une entité juridique ,comptable et fiscale; le loyer ne serait pas intégralement reversé; la sci touche le loyer, la sci fait ses comptes, et aurait donc une alimentation du compte courant par le "bénéfice", qui pourrait rembourser la dette quel la sci a auprès de ta femme...Cependant du point du vue fiscal Buffetophile vient de te répondre
Pour affiner cela et le montage ainsi que sans doute la modification des statuts de la sci, un bon comptable et un notaire sont à mon avis une bonne chose

 

[petersmith]

Merci beaucoup pour l'ensemble de vos réponses.

Je suis d'accord sur le fait que le remboursement anticipé n'est pas forcément intéressant mais le prêt augmente fortement notre taux d'endettement et rend difficile pour nous la possibilité d'obtenir un second prêt.

Cependant le remboursement en anticipé paraît effectivement compliqué sans l'accord de la collègue de ma femme. Nous allons donc regarder les autres alternatives qui s'offrent à nous.

Merci encore.