Prêt immobilier sans apport, possible ?

[netcorp]

Bonjour à tous,

Tout d’abord, merci d'avance à ceux qui apporterons leur contribution et joyeuses fêtes à tous.

Ma femme et moi sommes en plein projet d'achat immobilier (premier achat / résidence principale). Nous avons signé le compromis chez le notaire récemment et avons 45 J pour trouver un prêt immobilier. Pour cela, nous avons fait appel à un courtier.

Nous nous posons pas mal de question sur la faisabilité financière du projet malgré les paroles rassurantes de notre conseiller (CE) & de notre courtier (qui de ses dires, ne prend pas de dossier si il juge que c'est pas réalisable).

Voila en détail le montage à financer :

• Prix de la maison net vendeur : 206 000 €
• Frais d'agence : 8000 €
• Frais de notaire : 16 000 €
• Frais de courtage + caution : 4000 €
• Enveloppe travaux : 12 000 €
• Apport : 2000 € (mise sous séquestre pour immobilisation négocié avec les vendeurs)
• A financer par la banque : 244 000 €

Vous l'aurais compris, nous souhaitons un emprunt sans apport (la somme de 2000,00 € ne peux être considéré comme apport à mes yeux). Nous avons une petite épargne (< 5000 €) que nous gardons pour rallonger les travaux si nécessaire / aléas de la vie courante.
Cette petite épargne s'explique par notre mariage/voyage de noce réalisé cette année.

Concernant nos revenus/charges actuelles :

• Emprunteur 1 (CDI) : 2600,00€ (net fiscal déc 2018 / 12)
• Emprunteur 2 (Fonctionnaire titulaire): 1500,00 € (net fiscal déc 2018 / 12)
• Total des revenus : 4100,00 €
• Charges : 187,00 € (prêt auto) (ex-prêt de 170,00 € soldé début décembre)
• Capacité d'emprunt restante : 1166 € (basé sur un taux d'endettement à 33 %)

Voila nous avons fait le tour du projet.

Pour le moment , nous sommes en attente de retour de proposition de banque (transmise par notre courtier). Avant les vacances de noël, elle avait 2 retours mais les banques exigeait un apport ≈ 9000 €

Quel est votre avis d'expert ou non sur ce montage ? des retours d'expériences dans des cas similaires ?

Merci d'avance.
Cordialement,

 

[moietmoi]

Bonjour, en vous souhaitent de bonnes fêtes...

(la somme de 2000,00 € ne peux être considéré comme apport à mes yeux).

vos yeux... d'accord mais dans la réalité vous avez déjà amener ectte somme, et elle ne vous ser pas rendue; Mais elle sera imputé sur les 206 000 euros; je crois comprendre que vous recherchez à les faire financer;

• Emprunteur 1 (CDI) : 2600,00€ (net fiscal déc 2018 / 12)
• Emprunteur 2 (Fonctionnaire titulaire): 1500,00 € (net fiscal déc 2018 / 12)

• Ces revenus sont ils fixes, sans primes, ? avec de l'antériorité? en général les banques distinguent ces éléments et complètent leur jugement pas les 2 derniers avis d'imposition;

Enveloppe travaux : 12 000 €

Toutes le banques ne financent pas les travaux, et la majorité de celles qui le font, demandent des devis, et débloquent les fonds sur présentation des factures de travaux; Par ailleurs suivant la solution retenue pour garantir le prêt principal(hypothèque par exemple) ; Ceci pourra impliquer d'avoir aussi une garantie par caution, sur la partie du prêt qui ne peut pas être garantie par une hypothèque;

Avant les vacances de noël, elle avait 2 retours mais les banques exigeait un apport ≈ 9000 €

Souhaitons que le fêtes vous apportent de meilleures nouvelles; Quel est le montant de votre loyer? quelle est la durée du prêt demandé?
Certaines banques, sont moins sensibles à l'apport...

 

[Aristide]

Bonjour,

Votre apport est effectivement peu important et, en la matière, chaque banque a sa politique propre ce qui fait les unes pourraient s'en satisfaire mais pas les autres.

Votre capacité théorique de remboursement est de 1.166€ mais il est fortement conseillé de se garder une marge de sécurité pour parer à d'éventuels besoins ultérieurs.
Par ailleurs cette mensualité maximale s'entend assurances comprises.

Compte tenu de ce faible apport personnel votre dossier ne sera pas intégré dans les "excellents" (= les moins risqués) et donc les taux qui vous seront proposés ne seront pas non plus les moins élevés.

Si l'on part d'une capacité de remboursement prudente de 1.000€ assurances comprises avec un taux de prêt de 1,50% et deux primes d'assurance décès invalidité au taux de 0,30% sur capital initial il vous faudrait prévoir une durée de 342 mois pour amortir 244.000€.

Pour optimiser votre plan de financement et réduire le coût du crédit je vous suggère de prendre connaissance du billet suivant et de vous intéresser aux applicatifs joints.

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»
https://blog.cbanque.com/aristide/8...-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/

Cdt

 

[netcorp]

Bonjour, en vous souhaitent de bonnes fêtes...

vos yeux... d'accord mais dans la réalité vous avez déjà amener ectte somme, et elle ne vous ser pas rendue; Mais elle sera imputé sur les 206 000 euros; je crois comprendre que vous recherchez à les faire financer;

• Ces revenus sont ils fixes, sans primes, ? avec de l'antériorité? en général les banques distinguent ces éléments et complètent leur jugement pas les 2 derniers avis d'imposition;

Toutes le banques ne financent pas les travaux, et la majorité de celles qui le font, demandent des devis, et débloquent les fonds sur présentation des factures de travaux; Par ailleurs suivant la solution retenue pour garantir le prêt principal(hypothèque par exemple) ; Ceci pourra impliquer d'avoir aussi une garantie par caution, sur la partie du prêt qui ne peut pas être garantie par une hypothèque;

Souhaitons que le fêtes vous apportent de meilleures nouvelles; Quel est le montant de votre loyer? quelle est la durée du prêt demandé?
Certaines banques, sont moins sensibles à l'apport...

Bonjour moietmoi, merci de votre réponse.

Pour répondre aux différents points soulevés :

• L'apport : Je suis d'accord avec vous sur le fait que c'est tout de même un apport et que cette somme sera injecté dans le montant total à financer. Néanmoins, au vue de la "coutume"qui est d'apporter à minima les frais de notaires, on en est loin.
• Les revenus : C'est un grand débat ! Quel montant est pris en compte (j'ai l'impression que chaque banque à sa règle de calcul). Pour la courtière, par expérience, c'est BASE BRUT x 0,78. Ensuite lissé sur 12 mois si prime. Dans mon cas, j'ai une prime contractuelle, par contre, j'ai une activité d'astreinte (1 / mois) qui n'est pas contractualisé (mais régulière au vue de la fiche de paie) donc pas pris en compte.
• L'enveloppe travaux : Les devis / achat de fourniture doivent en effet se rapprocher du montant souhaité. C'est prévu de fournir cela à la banque qui fera l'offre choisie.
• Le saut de charge : Jusqu’à début décembre, le total charges s'élevé à 1042,00 € (Loyer : 680,00 € + prêt auto 187,00 € + prêt 180,00 € (soldé)). Si on parti du principe d'avoir une mensualité max. à 1100,00 € ça fait un saut de charge de 245,00 €

 

[netcorp]

D'ailleurs j'ai une petite question sur la notion de reste à vivre / Taux d'endettement. On voit souvent sur internet et sur ce forum (que j'ai parcouru de long en large) un débat sur ces deux notions.

Imaginons, un prêt immobilier avec une mensualité de 1100,00 €, un prêt auto avec une mensualité de 187,00 € et un total revenus de 3500,00 € (volontairement abaissé au strict minimum de la base brut, hors primes, hors astreintes & en décalage avec l'avis d'imposition et son net fiscal ).
Le taux d'endettement s’élèverait à 36%

Le total des charges fixes du foyer (IR, TH, électricité, internet, mobile, alarme maison, frais bancaires, assurances habitation/auto, abonnement multimédia, prêt auto) s’élève à 550,00 €

Soit un reste à vivre de 3500,00 € - 1100,00 € - 550,00 € = 1850,00 € (53 % du total revenus).

Cette démonstration m’amène à demander comment les banques évalue le reste à vivre par rapport au taux d'endettement ?
J'imagine qu'avoir 36% de TE et un RAV de 400,00 € est plus embêtant, tout comme 20 % de TE mais 400,00 € de RAV ?

 

[moietmoi]

la notion de reste à vivre

Le reste à vivre est en général utilisé par les banques dans les cas extrêmes: le refus d'un dossier alors que l'endettement est faible (20-25%) mais le revenu global est très faible, ou l'acceptation alors que le taux d'endettement est en dehors des normes habituelles(40-60%) mais avec des revenus élevés ( 10ke-50ke /mois)

Les devis / achat de fourniture doivent en effet se rapprocher du montant souhaité. C'est prévu de fournir cela à la banque qui fera l'offre choisie.

A mon sens un dossier doit être présenté comme complet, il est très difficile de faire rentrer en informatique des documents lorsque le dossier à déjà été saisi, et un chiffrage à la louche, n'est pas la meilleure méthode pour montrer que le client est fiable: plus vous étayez vos demandes par des dossiers complets, plus cela fait sérieux;
mais chaque banque à ses méthodes.. et chaque courtier aussi...

 

[Aristide]

Les revenus : C'est un grand débat ! Quel montant est pris en compte (j'ai l'impression que chaque banque à sa règle de calcul). Pour la courtière, par expérience, c'est BASE BRUT x 0,78. Ensuite lissé sur 12 mois si prime. Dans mon cas, j'ai une prime contractuelle, par contre, j'ai une activité d'astreinte (1 / mois) qui n'est pas contractualisé (mais régulière au vue de la fiche de paie) donc pas pris en compte.

Pour ce qui concerne les salaires, dans la très grande majorité des cas, c’est le salaire net qui est considéré.

Après, tout est possible.

Dans beaucoup de banques une prime non contractualisée mais vérifiée dans la temps comme quasi pérenne sera prise en compte.

A toutes fins utiles:

Différents taux d’endettement
https://blog.cbanque.com/aristide/9/differents-taux-endettement/

Cdt

 

[netcorp]

Pour ce qui concerne les salaires, dans la très grande majorité des cas, c’est le salaire net qui est considéré.

Après, tout est possible.

Dans beaucoup de banques une prime non contractualisée mais vérifiée dans la temps comme quasi pérenne sera prise en compte.

A toutes fins utiles:



Cdt

Qu'entendu salaire net ?

• La moyenne du montant "Net à payer" sur 12 fiche de paies ?
• Le net fiscal cumulé divisé par 12 ?

Par exemple, dans ma société, nous avons des tickets restaurants donc une partie est prélevé sur le salaire. Et selon le nombre de jour travaillé M-1, il y a une variation. Donc le salaire NET à payer n'est jamais identique.

 

[Aristide]

C'est plutôt le net fiscal mais, ainsi que dit ci-dessus, chaque Banque a défini ses propres pratiques.

Cdt

 

[ICF62]

Pour répondre aux différents points soulevés :

• L'apport : Je suis d'accord avec vous sur le fait que c'est tout de même un apport et que cette somme sera injecté dans le montant total à financer. Néanmoins, au vue de la "coutume"qui est d'apporter à minima les frais de notaires, on en est loin.
• oui en effet , ce n'est pas un apport pris en compte puisqu'il ne finance presque rien
• Les revenus : C'est un grand débat ! Quel montant est pris en compte (j'ai l'impression que chaque banque à sa règle de calcul). Pour la courtière, par expérience, c'est BASE BRUT x 0,78. Ensuite lissé sur 12 mois si prime. Dans mon cas, j'ai une prime contractuelle, par contre, j'ai une activité d'astreinte (1 / mois) qui n'est pas contractualisé (mais régulière au vue de la fiche de paie) donc pas pris en compte.
• par expérience de votre courtière ???????? he ben elle va devoir réviser ses leçons................ on prend le net imposable et dans certaines banques on enlève le montant des impôts payés concernant les primes, leur pérénité sera prouvée par les avis d'impôts des années antérieures
• L'enveloppe travaux : Les devis / achat de fourniture doivent en effet se rapprocher du montant souhaité. C'est prévu de fournir cela à la banque qui fera l'offre choisie.
• Le saut de charge : Jusqu’à début décembre, le total charges s'élevé à 1042,00 € (Loyer : 680,00 € + prêt auto 187,00 € + prêt 180,00 € (soldé)). Si on parti du principe d'avoir une mensualité max. à 1100,00 € ça fait un saut de charge de 245,00 € en gros si vous mettez 250 à 300 € de côté par mois sans y toucher c'est jouable maintenant pour être franc, les banques qui financent sans apport ne sont pas légion et d'autant plus que les société de cautionnement comme crédit logement rejettent les dossiers sir 25 ans sans apport actuellement sur 25 ans vous risquez fort d'être dans les 2 % voire 2.30 % donc en gros 1100 € de mensualité avec les assurances.

Dommage d'avoir dépensé votre argent pour un mariage et un voyage de noce et risquer ainsi de payer un maximum pour réaliser votre achat immobilier............


bien cordialement