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Prêt immobilier RP :je rembourse ou pas ?

snoopy10800

Contributeur
Bonjour à tous,

Je viens vers vous pour avoir vos points de vue par rapport à notre situation.

Nous avons un prêt immobilier RP pour lequel il nous reste 2 ans et 30k€ de remboursements. (Taux à 1,85)

Nous avons également un prêt Résidence secondaire, souscrit il y a 1 an, sur 15 ans, à 1,25% hors assurance.
Pour ce prêt, nous avons effectué un palier : des remboursements d’environ 500 euros mensuels jusqu’à la fin du prêt RP, puis de 1250 euros pour la durée restante.

Étant donné que j’ai des assurances vie qui arrivent à échéance en début d’année, je me posais la question de rembourser par anticipation le prêt RP, et de moduler dès ce remboursement les échéances du prêt RS. (Qui passeraient à 1150 euros mensuels, jusqu’à la fin du prêt)

J’ai déjà contacté ma banque qui est OK sur ce principe. (Avec 200 euros de frais de dossier)


Pour résumer, j’ai actuellement :
1450 euros de remboursements mensuels pour la RP
500 euros de remboursements mensuels pour la RS.
Donc 1950 euros mensuels.

En remboursant par anticipation, j’aurais :
1150 euros pour la RS.

Au niveau des gains d’intérêts, j’ai fait mes comptes : je gagne un peu moins de 1000 euros en remboursant par anticipation le prêt RP, et un peu plus de 2000 euros en modifiant mes échéances du prêt RS. Ce n’est donc pas énorme et peu intéressant financièrement.

Évidemment, je pense que vous allez me dire que vu les faibles intérêts que je rembourse désormais, il est peu intéressant de faire cette opération. Cependant, «*psychologiquement*», je trouve que me désendetter en soldant un prêt est un point positif... à tort sûrement...

Que feriez vous à ma place ?

Merci pour vos avis, qu’ils soient positifs ou négatifs !
 
Que feriez vous à ma place ?
je me poserais effectivement la question mais pour trouver la réponse il faut inclure ce questionnement dans une vision plus globale de la gestion patrimoniale ( age , situation financière globale , revenus , impots etc...)


concernant l'aspect psychologique des choses c'est un point positif car quels que soient les calculs , l'aspect tranquilité d'esprit n'a pas de prix .

à titre personnel ( puisque tu demandes que feriez vous à ma place ) pour ce qui est de la RP j'ai toujours privilégié le minimum de crédit et de remboursement mensuel . donc j'opterais pour le remboursement anticipé ..... ( mais la stratégie serait tout autre pour du locatif par exemple ) .
 
Rembourser un prêt qui arrive à échéance dans 2 ans est contre productif puisqu'il ne doit plus y avoir d'intérêts à rembourser, ou très peu. C'est essentiellement du capital.
Autant le laisser courir et placer l'argent non utilisé pour son remboursement sur quelque-chose de rémunérateur.
Pas étonnant que la banque soit OK pour ce montage. Elle a déjà gratté tout ce qu'elle pouvait sur ce prêt et n'a plus rien à gagner dessus.
Il vaut mieux vous focaliser sur le second prêt... Là, il y a des intérêts à économiser.
 
Rembourser un prêt qui arrive à échéance dans 2 ans est contre productif puisqu'il ne doit plus y avoir d'intérêts à rembourser, ou très peu. C'est essentiellement du capital.
Autant le laisser courir et placer l'argent non utilisé pour son remboursement sur quelque-chose de rémunérateur.
Pas étonnant que la banque soit OK pour ce montage. Elle a déjà gratté tout ce qu'elle pouvait sur ce prêt et n'a plus rien à gagner dessus.
Il vaut mieux vous focaliser sur le second prêt... Là, il y a des intérêts à économiser.

Effectivement... Mais justement, en remboursant le 1er prêt de façon anticipée, je peux augmenter dès maintenant les échéances du second, et gagner en intérêts.

Et puis, il y a un facteur dont je n’ai pas parlé, et qu’il m’est difficile d’apprécier. (Et les «*conseillers*» rencontrés ne m’ont jamais fourni une réponse tranchée :
Professionnellement, d’ici un an ou deux, je vais avoir la possibilité de rentrer dans le capital de mon entreprise. Cela se fera tout d’abord par des parts de la SCI qui détient les murs, ou bien par des parts d’une SELARL. L’ordre des choses n’est pas encore fixé.

Évidemment, si j’utilise du capital pour mon remboursement anticipé, j’aurai moins d’apport pour mon projet pro. Par contre, j’aurai plus de capacité d’endettement... Pour l’instant, personne n’arrive à me guider la dessus...
 
puisque ce sera du professionnel alors , tu auras intérêt fiscalement à le faire à crédit 100% . donc ta capacité d'emprunt doit être suffisante pour ce projet .

D’après toi, pour du pro, il vaut mieux avoir moins d’apport, et plus de capacité d’emprunt, plutôt que le contraire ?

Jusqu’à présent, les conseillers rencontrés n’ont pas pu me fournir de réponse....
 
D’après toi, pour du pro, il vaut mieux avoir moins d’apport, et plus de capacité d’emprunt, plutôt que le contraire ? ....

oui bien sur .

lorsque tu investis dans du pro il faut raisonner en terme de comptabilité et déductions fiscales . les intérêts d'emprunt sont ( dans la plupart des cas ) déductibles ce qui rend le crédit intéressant par rapport à l'apport perso que tu peux faire fructifier par ailleurs .
 
Pour être un peu plus précis, et peut être affiner les réponses, voilà à la louche mes 2 options :

Option 1 : je rembourse
Épargne actuelle : 50k€
J’utilise 30k€ pour le remboursement —> il me reste donc 20k€ d’épargne
Mon prêt immobilier RP est totalement remboursé
Mes échéances de prêt RS augmentent à 1150 euros, mais en globalité, je gagne de la capacité d’endettement, puisque je passe de 1950 à 1150 euros mensuels.
De plus, les 800 euros économisés chaque mois peuvent venir grossir mon capital, jusqu’à la réalisation du projet pro.

Option 2 : je laisse courir mes prêts sans rembourser.
Épargne actuelle : 50k€ —> ne bouge pas.
Je continue à rembourser mes prêts comme actuellement, avec des mensualités de 1950 euros au total.
Mon taux d’endettement reste élevé, et rend un nouvel emprunt perso difficile, mais je conserve un plus gros capital.

En fait, ce qui me fait le plus peur dans l’option 1, c’est de me retrouver, au départ, avec seulement 20k€ d’avance...
 
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