Prêt immobilier et amortissement négatif, quelle solution ?

bubu92

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Bonjour,
J'envisage d'acheter une terrain suivi d'une construction d'une maison individuelle qui me servira de résidence principale.
je souhaiterais avoir un avis sur la simulation suivante :
Achat total : 322 000 euros

Financement envisagé :
Apport personnel : 80 000 euros
Prêt classique : 110 000 euros ( lissage sur 25 ans à 1,75%)
Ptz : 92 000 euros (différé de 5 ans puis 511,1 euros/mois pendant 15 ans)
Ptz employeur : 40 000 euros (333,3 euros/mois pendant 10 ans)

Lorsque je fais une simulation avec une calculette de lissage, cela me répond qu'il est impossible de lisser ce prêt (amortissement négatif). Je n'ai pas très bien compris cet amortissement négatif ? Est-il possible qu'une banque (crédit foncier) accepte de lisser malgré cet amortissement négatif ?
L'autre solution proposée par la calculette est de diminuer son ptz ou ptz employeur ... je trouve cette option, un peu dommage !
La mensualité lissée va se situer autour de 900 euros, quelle est la meilleure solution (lisser en amortissement négatif, diminuer le ptz classique, diminuer le ptz employeur ...).

Merci pour les conseils.
 
l'amortissement negatif fait payer des interets d'emprunt sur les interets d'emprunt "empruntés" (car non remboursés du fait de la mensualité insuffisante).

de ce fait beaucoup de banques ne le pratiquent pas.

celle qui le pratiquent disent "respecter", pour la plupart, l'article 1154 du code civil, qui indique que les intérêts doivent être échus (=dûs) depuis 1 an au moins pour être capitalisables (= ajoutés au capital restant du = sur lesquels on génère des intérêts).

dans la pratique, à chaque fois que je l'ai vu, la banque accumulait ces interets (issus de l'amortissement négatif) dans un stock pendant 12 mois, puis ajoutait ce stock au capital restant du au bout de 12 mois. Ce qui fait que la premiere somme est échue depuis effectivement 12 mois, mais la deuxième 11 mois, puis 10 mois, etc...puis 1 mois.

ce qui ne me semble pas normal. Ceci dit la question a été posé à des gens censés trancher le sujet (Aristide vous donnera les détails) et on n'a jamais eu de réponse...
 
Bonjour,

L'article 1154 du code civil ne dit pas "intérêts dus depuis un an" mais "intérêts dus pour au moins une année entière" ce qui n'est pas la même chose.

Si c'était "intérêts dus depuis un an":

+ Pour un différé total/franchise de 6 mois par exemple la banque pourrait attendre 12 mois pour les capitaliser.

Mais comme ce n'est pas ce que dit ce texte,dans cet exemple, elle n'a pas du tout le possibilité légale de capitaliser.

La seule possibilité légale, à la fin de la période du différé total, est d'imputer en priorité dans les échéances les intérêts dus, calculés et stockés dans un compteur ce qui - à échéances initiales identiques - a pour conséquence de retarder l'amortissement et d'allonger la durée de quelques mois.

+ Mais comme c'est "dus pour au moins une année entière", les intérêts sont donc calculés au mois le mois sur le capital restant dû et - au bout de 12 mois - ces intérêts "dus pour une année entière" sont alors capitalisés et le code civil est parfaitement respecté.

dans la pratique, à chaque fois que je l'ai vu, la banque accumulait ces interets (issus de l'amortissement négatif) dans un stock pendant 12 mois, puis ajoutait ce stock au capital restant du au bout de 12 mois. Ce qui fait que la premiere somme est échue depuis effectivement 12 mois, mais la deuxième 11 mois, puis 10 mois, etc...puis 1 mois.

C'est le strict respect du code civil.

Moi aussi j'ai toujours refusé de pratiquer l'amortissement négatif et je refuse toujours.

Il y a eu de nombreuses actions sur la capitalisation en contradiction avec cet article 1154 mais, à ma connaissance, pas dans le cadre d'un tel montage.

Or il est vrai que dans certains cas, même en capitalisant illégalement, le volume des intérêts payés y est moins élevé que dans un crédit unique.

Tant que la justice n'aura pas eu à se prononcer sur cette pratique dans le cas de montages gigognes/multi lignes il semble donc normal et logique que les banques soient réticentes à utiliser cet amortissement négatif.

Cdt
 
Dernière modification:
Merci pour ces explications,
donc si je veux obtenir un crédit sur 25 ans et pour éviter l'amortissement négatif, je dois diminuer la partie du crédit à taux zéro et augmenter la partie du crédit normal ??

La simulation suivante est acceptée par la calculatrice de lissage :
Apport 80 000
Ptz 92 000 (sur 20 ans dont 5 ans différé)
Ptz employeur 32500 (sur 10 ans)
Prêt classique 117 500 (à 1,75% sur 25 ans)
Résultat lissé environ 911 euros de mensualité pendant 25 ans
 
donc si je veux obtenir un crédit sur 25 ans et pour éviter l'amortissement négatif, je dois diminuer la partie du crédit à taux zéro et augmenter la partie du crédit normal ??

La simulation suivante est acceptée par la calculatrice de lissage :
Apport 80 000
Ptz 92 000 (sur 20 ans dont 5 ans différé)
Ptz employeur 32500 (sur 10 ans)
Prêt classique 117 500 (à 1,75% sur 25 ans)
Résultat lissé environ 911 euros de mensualité pendant 25 ans

???

Financement envisagé :
Apport personnel : 80 000 euros
Prêt classique : 110 000 euros ( lissage sur 25 ans à 1,75%)
Ptz : 92 000 euros (différé de 5 ans puis 511,1 euros/mois pendant 15 ans)
Ptz employeur : 40 000 euros (333,3 euros/mois pendant 10 ans)

C'est parce que vous avez réduit le montant du prêt employeur sur 10 ans de 40.000€ à 32.500€ que le lissage sans amortissement négatif est devenu possible; la différence de 7.500€ étant reportée sur le prêt lisseur de 25 ans.

Dans ce type de montage, outre une action à la baisse sur les taux, le mieux - si possible - serait de choisir une mensualité cible plus élevée qui permettrait de conserver la totalité des prêts sociaux et assimilés à taux réduits dont le PTZ.

De plus un montage "gigogne" scindant le prêt de 110.000€ en deux avec un prêt "emboîté" court et un prêt "long lisseur" permettrait une optimisation du plan de financement.

Par ailleurs en raisonnant ainsi "à l'envers" les durées devenant des variables calculées/optimisées elles s'en trouvent souvent réduites de quelque mois; avec quelquefois - fonction des paliers de durées et taux associés - une réduction des taux.

NB) - L'impact des durées sur le montant des échéances est plus important que celui des taux.

=>Dès lors :

+ Le volume des intérêts payés s'en trouve réduit (effet taux + effet durées)
+ Le volume des primes d'assurances payées est également réduit (effet durées)

=> D'où un gain significatif sur le coût du crédit.

A toutes fins utiles :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

https://blog.cbanque.com/aristide/8...-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/

Cdt
 
Dans ce type de montage, outre une action à la baisse sur les taux, le mieux - si possible - serait de choisir une mensualité cible plus élevée qui permettrait de conserver la totalité des prêts sociaux et assimilés à taux réduits dont le PTZ.

Cdt

Bonsoir, mon projet se précisant je reviens vers vous :
Il n'est pas possible d'augmenter ma mensualité, car je dépasse déjà les 33% d'endettement ...

je voudrai partir sur un crédit de 25 ans lissé (sur 30 ans, les intérêts sont très importants) et afin d'éviter l'amortissement négatif, je souhaiterai savoir si les banques acceptent :

- de ne pas différer le ptz alors qu'on y a droit (au lieu du différé de 5 ans puis 511,1 euros/mois pendant 15 ans, faire : 383 euros/mois pendant 20 ans) ??

-et/ou s'il est possible de n'emprunter que 77000 euros de Ptz même si on a droit à plus (dans mon cas 92000 euros) ??

Merci beaucoup
 
Bonjour,

Bonsoir, mon projet se précisant je reviens vers vous :
Il n'est pas possible d'augmenter ma mensualité, car je dépasse déjà les 33% d'endettement ...

Avant de répondre à vos questions je vous précise que refuser le PTZ avec les caractéristiques auxquelles vous pouvez prétendre semble une erreur.

Si des aménagements du plan de financement sont à faire c'est sur le prêt complémentaire et/ou les complémentaires dans l'hypothèse d'un montage gigogne à échéances lissée.

Financièrement parlant il semble aisé de comprendre que votre intérêt est de profiter au maximum d'un prêt à ZERO pour cent et tenter de réduire au maximum le(s) prêt(s) complémentaire(s) qui seront forcément à des taux plus élevés.

je voudrai partir sur un crédit de 25 ans lissé (sur 30 ans, les intérêts sont très importants) et afin d'éviter l'amortissement négatif, je souhaiterai savoir si les banques acceptent :

J'ai déjà expliqué plusieurs fois que, dans les montages à échéances lissées, les durées ne se choisissent/imposent pas; elles se calculent en fonction de l'échéance cible et de la hiérarchie des taux que la banque est susceptible de vous proposer.

- de ne pas différer le ptz alors qu'on y a droit (au lieu du différé de 5 ans puis 511,1 euros/mois pendant 15 ans, faire : 383 euros/mois pendant 20 ans) ??

Non; vous pouvez seulement le réduire avec un minimum de quatre ans.(article L.31-10-11 code construction et habitation)
Je répète que ce n'est pas votre intérêt.

-et/ou s'il est possible de n'emprunter que 77000 euros de Ptz même si on a droit à plus (dans mon cas 92000 euros) ??

Si la durée du PTZ est inférieure ou égale à huit ans le PTZ peut être réduit de moitié au maximum; pas possible si durée plus longue (article L.31-10-8 code construction)

Je répète que ce n'est pas votre intérêt.

Cdt
 
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