Pret immobilier avec caution credit logement et promesse d'hypotheque

[RUVAL]

Bonjour,
j’ai négocié un prêt immobilier de 50 000 € sur 10 ans garanti par la caution Crédit Logement (peu de risque, le prêt peut être remboursé par des fonds disponibles dans la même banque).
Dès le début le prêt ne devait pas être assorti :
- d’hypothèque ou de promesse d’hypothèque,
- de privilège de prêteur de deniers ou de promesse de privilège de prêteur de deniers,
- de nantissement ou de promesse de nantissement,
- d’indemnités pour remboursement anticipé total ou partiel.
Ces dispositions ne semblaient pas problématiques.
A la réception par mail de l’offre de prêt (non officielle, pour avis), je suis consternée de constater qu’au paragraphe « Définition des garanties » il y a un alinéa « Promesse d’hypothéquer – Engagement de ne pas hypothéquer ».
Il y est stipulé que l’emprunteur s’engage : - à ne pas aliéner ou hypothéquer l’immeuble objet de la promesse d’hypothèque,
- à consentir sur l’immeuble (objet du prêt) ou sur un autre immeuble à l’inscription d’hypothèque du prêteur, … aux frais de l’emprunteur.
Ce qui signifie qu’à tout moment, la banque peut mettre en place cette hypothèque sans avoir à se justifier.
Ce qui est également surprenant c’est que sur la fiche d’information standardisée, il apparaît :
- mention de frais en cas de remboursement anticipé
- et que ce prêt ne peut être transféré à un autre prêteur (est-ce que ça veut dire qu’il ne peut pas être renégocié auprès d’une autre banque ?).
Qu’en pensez-vous ? Ai-je fait des erreurs d’interprétation ?
Merci par avance pour vos réponses.
Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

A la réception par mail de l’offre de prêt (non officielle, pour avis), je suis consternée de constater qu’au paragraphe « Définition des garanties » il y a un alinéa « Promesse d’hypothéquer – Engagement de ne pas hypothéquer ».
Il y est stipulé que l’emprunteur s’engage : - à ne pas aliéner ou hypothéquer l’immeuble objet de la promesse d’hypothèque,
- à consentir sur l’immeuble (objet du prêt) ou sur un autre immeuble à l’inscription d’hypothèque du prêteur, … aux frais de l’emprunteur.
Ce qui signifie qu’à tout moment, la banque peut mettre en place cette hypothèque sans avoir à se justifier.

Votre banque vous demande de signer une "Promesse d'affectation hypothécaire" et donc, pour se protéger, de vous engagez à ne pas vendre ni hypothéquer le bien au profit d'un autre créancier

Ceci signifie qu'en cas de défaillances dans le remboursements elle vous demandera d'aller chez le notaire pour signer une acte d'affectation hypothécaire.

Ce qui est également surprenant c’est que sur la fiche d’information standardisée, il apparaît :
- mention de frais en cas de remboursement anticipé

Laisse penser qu'une indemnité de remboursement anticipé sera demandée ?

- et que ce prêt ne peut être transféré à un autre prêteur (est-ce que ça veut dire qu’il ne peut pas être renégocié auprès d’une autre banque ?).

Avez vous bien lu ?
Ne serait-ce pas "à un autre emprunteur" ?

Quoi qu'il en soit vous avez toujours la possibilité de solliciter une autre banque en vue d'un rachat externe de crédit; votre banque ne peut pas vous en empêcher.

Cdt

 

[RUVAL]

Bonjour,
merci pour votre réponse. Apport de précisions.
1°/ Il y a bien dans l’offre une dérogation concernant les pénalités en cas de remboursement anticipé,
sauf que cette dérogation n’est pas reprise dans la fiche d’information européenne.
De mon point de vue c’est une anomalie, et, je me dis qu’en cas de remboursement anticipé, la banque pourrait opposer que dans cette fiche européenne la dérogation n’y figure pas, donc qu’elle peut ne pas respecter son engagement.
Le remboursement anticipé au moins partiel étant assez probable.
2°/ Sur la fiche d’information européenne dans « CARACTERISTIQUES VARIABLES » (!), il est bien écrit :
« Vous n’avez pas la possibilité de transférer ce prêt à un autre prêteur ».
Je n’ai jamais entendu parler d’une telle disposition.
3°/ Concernant la promesse d’hypothèque et l’impossibilité pour le prêteur d’hypothéquer, ce qui pose problème c’est que dès le début de la négociation cette disposition a été exclue au profit d’une garantie Crédit Logement. Elle apparaît subrepticement dans l’offre.
Bizarrement, cette promesse d’hypothèque n’apparaît pas dans la fiche d’information européenne.
4°/ Concernant la domiciliation des revenus, la fiche d’information européenne indique que « les conditions du prêt peuvent changer (y compris le taux d’intérêt) » en cas de non-respect.
Là encore, ça me paraît abusif. Est-ce que cette disposition est légale ?
5°/ Compte tenu des écarts entre la négociation et l’offre de prêt, je me demande s’il faut revoir avec le chargé de clientèle pied à pied tout ce qui ne correspond pas aux termes de la négociation (avec le risque dans la nouvelle mouture de voir de nouvelles anomalies) ou effectivement passer son chemin.
Ce qui me semble très problématique ce sont :
- la promesse d’hypothèque et l’impossibilité pour l’emprunteur de disposer à sa guise de son bien,
- la clause de non-transfert du prêt à un autre prêteur,
- l’absence dans la fiche d’information européenne de la mention de la dérogation aux frais de remboursement anticipé.
Pour rappel, la banque n’a aucune raison de prendre une deuxième garantie (ou promesse) à mon insu (fonds disponibles, pas de risque d’insolvabilité, héritage à venir).
J’avais une offre de la Banque Postale qui date de fin décembre, le taux pourrait avoir augmenté. Mais, au-delà, je me demandais si ces pratiques n’étaient pas le fait de la majorité des banques. Et, donc si ça valait le coup d'aller ailleurs.
Merci par avance pour vos réponses.
Cordialement

 

[Aristide]

1°/ Il y a bien dans l’offre une dérogation concernant les pénalités en cas de remboursement anticipé, sauf que cette dérogation n’est pas reprise dans la fiche d’information européenne.
De mon point de vue c’est une anomalie, et, je me dis qu’en cas de remboursement anticipé, la banque pourrait opposer que dans cette fiche européenne la dérogation n’y figure pas, donc qu’elle peut ne pas respecter son engagement.
Le remboursement anticipé au moins partiel étant assez probable.

Aucun problème si l'exonération est bien prévue dans l'offre de prêt; c'est ce document qui est le contrat réel et qui fait foi (et ce même si par la suite il y avait une réitération par acte notarié)

2°/ Sur la fiche d’information européenne dans « CARACTERISTIQUES VARIABLES » (!), il est bien écrit :« Vous n’avez pas la possibilité de transférer ce prêt à un autre prêteur ».
Je n’ai jamais entendu parler d’une telle disposition.

Cette éventuelle possibilité de cession de créance d'un prêteur a un autre prêteur existe par la technique "de la copie exécutoire endossable".

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068546

Mais pour cela il faut entre autres:

+ Que cette possibilité d'endos soit prévue dans le contrat
+ Que le crédit soit assorti d'un garantie réelle immobilière

=> Ce n'est pas vérifié dans votre cas puisque, au contraire, le contrat l'exclut et que, d'autre part, une promesse d'affectation hypothécaire n'est pas une garantie réelle immobilière.

Et, de toute façon, l'emprunteur ne serait pas pénalisé puisque c'est le même prêt avec les même conditions qu'il continuerait de rembourser........mais à une autre banque.

Et, ainsi qu'expliqué antérieurement cela ne vous empêche pas du tout de faire racheter votre crédit par une une banque; ce ne serait pas "un transfert de prêt" au sens ci-dessus expliqué.

3°/ Concernant la promesse d’hypothèque et l’impossibilité pour le prêteur d’hypothéquer, ce qui pose problème c’est que dès le début de la négociation cette disposition a été exclue au profit d’une garantie Crédit Logement. Elle apparaît subrepticement dans l’offre.
Bizarrement, cette promesse d’hypothèque n’apparaît pas dans la fiche d’information européenne.

???
Se fier à l'offre de prêt ainsi qu'expliqué ci-dessus.

4°/ Concernant la domiciliation des revenus, la fiche d’information européenne indique que « les conditions du prêt peuvent changer (y compris le taux d’intérêt) » en cas de non-respect.
Là encore, ça me paraît abusif. Est-ce que cette disposition est légale ?

Si des conditions avantageuses négociées du crédit sont précisées dans l'offre contrat comme étant conditionnées par la domiciliation des revenus, cette clause est légale.

Si ce n'est pas le cas elle peut être considérée comme abusive.

5°/ Compte tenu des écarts entre la négociation et l’offre de prêt, je me demande s’il faut revoir avec le chargé de clientèle pied à pied tout ce qui ne correspond pas aux termes de la négociation (avec le risque dans la nouvelle mouture de voir de nouvelles anomalies) ou effectivement passer son chemin.

Si les conditions mentionnées dans l'offre/contrat correspondent à votre négociation il ne semble pas utile de faire ces démarches.

Cependant, pour satisfaire votre besoin de sécurité par rapport aux conditions de votre crédit, rien ne vous empêche de solliciter des explications

Cdt