Pret immo taux variable geovar cic

[Cresus93]

J'en reviens à mon conseil : prenez un taux fixe, à bien négocier évidemment.
Faites des simulations, voyez meilleurtaux, boursorama (ne serait-ce que pour simuler) et plusieurs banques.

 

[PAT42]

J'en reviens à mon conseil : prenez un taux fixe, à bien négocier évidemment.
Faites des simulations, voyez meilleurtaux, boursorama (ne serait-ce que pour simuler) et plusieurs banques.

Je vous remercie pour votre conseil, mais il s'agit dans mon cas d'un rachat de prêt. J'ai déjà consulté sur taux fixe et je vous le réaffirme les simulations effectuées ne sont pas très intéressantes au regard du rachat de mon prêt actuel qui est déjà relativement correct. Seul, aujourd'hui, celui dont je parle peut s'avérer intéressant, puisque même capé au max, il est plus bas que le mien, sachant que si le taux actuel perdure quelques temps, là ça devient vraiment intéressant.
CDLT

 

[PAT42]

Bonjour,
La nuit porte conseil et ce matin, j’aurais plutôt l’interprétation suivante de cette phrase sibylline, mais finalement pas tant que ça.
Donc on me propose un taux nominal. On a vu qu’il existait également un taux nominal de départ, légèrement différent compte tenu de l’Euribor actuel .
Cette phrase signifierait simplement que le taux nominal (celui proposé, le taux effectif de départ) ne peut baisser que si l’Euribor baisse encore par rapport à aujourd’hui. Je me suis basé sur la signification plus simple du taux à la hausse.
J’en déduis que ce prêt est capé à la hausse, mais pas à la baisse, même si cette baisse implique un Euribor négatif, autant dire du domaine du fantasme.
A confirmer par le conseiller…
CDLT

Conseiller rencontré, résultat des courses:
En fait la phrase "La baisse du taux sera limitée à la différence entre le taux nominal de départ et la valeur de l’index (Euribor 3 mois) à la date de révision." signifie que le prêt est capé à zéro à la baisse, voilà, voilà, Le taux nominal de départ étant leur marge.
Cela dit je ne vois pas comment le taux de ce prêt aurait pu baisser beaucoup plus.
Merci à tous
A bientôt
PAT

 

[Aristide]

En fait la phrase "La baisse du taux sera limitée à la différence entre le taux nominal de départ et la valeur de l’index (Euribor 3 mois) à la date de révision." signifie que le prêt est capé à zéro à la baisse, voilà, voilà

Petite précision sur le jargon technique:

Un Cap ne concerne que les variations à la hausse; c'est une limite maximale à la hausse.

Exemple:
+ Index (peu importe lequel) = 0,5 point
+ Marge contractuelle = 1,5 point
+ Taux nominal proportionnel de départ = 1,5% + 0,5% = 2%

Si ce taux est "capé 0" cela signifie qu'il ne dépassera jamais 2%.
Si l'index baisse, s'il revenait à 0 (?) par exemple le taux du prêt resterait donc de 1,5% + 0% = 1,50% dans cet exemple; il serait donc égal à la marge.

A la baisse terme adéquat est "floor" (= plancher)

Par ailleurs, pour en revenir à la clause de votre contrat :

"La baisse du taux sera limitée à la différence entre le taux nominal de départ et la valeur de l’index (Euribor 3 mois) à la date de révision."

En reprenant l'exemple théorique ci-dessus et en supposant que l'index varie à la baisse :

+ Taux nominal proportionnel de départ = 2%
+ Valeur de l'index au moment de la révision = 0,40% (soit - 0,10%)
+ Nouveau taux 1,50% + 0,40 = 1,90% (soit - 0,10%)

+ valeur de l'index = 0%
+ Nouveau taux 1,50% + 0% = 1,50% (Soit - 0,50%. Le taux du prêt reste donc égal à la marge définie contractuellement)

Dans cette dernière hypothèse, "la différence entre le taux nominal de départ et la valeur de l’index (Euribor 3 mois) à la date de révision" serait de 2% - 0% = 2%.

Suivant la clause ci-dessus ces 2% seraient la baisse maximale mais l'on voit bien qu'elle ne s'appliquera pas.
Si l'index revient de 0,5% à 0% pourquoi voudriez vous que l'on vous applique une baisse de 2% c'est à dire que votre nouveau taux soit à 0% ? On vous appliquera simplement une baisse de 0,50% équivalente à la baisse de l'index.

Pour que le taux du prêt revienne à 0% il faudrait que l'index devienne négatif de 1,50% (- 1,50%)
+ Matge contractuelle = 1,50%
+ Index = - 1,50%
+ Nouveau taux = 1,50% - 1,50% = 0%

Cette clause semble donc mal rédigée.

Le taux nominal de départ étant leur marge

Ce n'est pas possible; cela voudrait dire que les ressources de la banque sont gratuites.

Marge financière = Taux emprunteur - coût de ressources

Or, qu'il s'agisse des ressources collectées (dépôts à vue + épargne clients) ou des ressources empruntées elles ont forcément un coût (coût de collecte + coût de gestion + coût de rémunération)

Je vous suggère de demander à votre banque des simulations chiffrées avec divers exemples de hausses et de baisses de l'index.

Cdt

 

[PAT42]

Merci Aristide,
Voilà ce que j’ai compris
C’est assez compliqué, mais cela se comprend compte tenu de la législation. Ils m’ont expliqué que leur offre (leur pub) devait présenter (aux yeux de la loi) un taux mentionnant le TEG annuel. A partir de là, ils ont donc dû hypothéquer sur leur taux de marge.
En effet, le taux d’appel de l’offre ou taux nominal de départ comprend bien (comme vous dites) le taux de marge + Taux de l’Euribor à la date du contrat. Comme le taux de l’Euribor fluctue, leur taux de marge ne sera définitivement calculé donc connu, qu’à la signature du contrat.
Ici la prise de risque est pour la banque, c’est pourquoi leur offre était limitée à 3 semaines. Moi si ça ne me convient pas, je ne signe pas, point.
Hier la simulation indiquait un taux nominal de départ, disons 2% (ce qui n’est pas le cas, mais on poursuit notre exemple), hier l’Euribor à 3 mois était 0,048 (index pris contractuellement sur la moyenne des 3 derniers mois et pas au jour le jour)
Donc : 2% (taux nominal de départ) - 0,048% (Euribor) = 1,952% de marge (encore une fois c’est un exemple, je vous rassure c’est plus bas)
Quant à la phrase :
La baisse du taux sera limitée à la différence entre le taux nominal de départ et la valeur de l’index (Euribor 3 mois) à la date de révision.
Cela signifie que le taux du prêt ne pourra être inférieur à ce calcul de la marge, encore une fois, clairement connu que le jour de la signature. Donc ds notre exemple 1,952%
Comprenez bien que si d’ici la signature, le taux moyen de l’Euribor à 3 mois venait à changer, leur marge changerait.
Pour finir mon exemple, taux nominal de départ 2% capé à +1, si j’avais signé hier le taux de mon prêt aurait pu varier de 1,952% à 3%.
J’espère avoir été clair
Très cordialement
PAT