prêt immo, est ce que ça peut passer

[paal]

Bonjour,
Je pense que ce que veut dire paal, c'est que la banque sera forcément sensible à cet environnement familial et que celui-ci, en fonction des décisions prises avec le notaire, aura un impact sur la réalisation, la faisabilité de votre projet,

Cela me semble une évidence, mais bon, je pense que la simple présentation des faits parle d'elle-même ....

Vous avons pour commencer un achat en indivision qu'aussi bien les banquiers que le notaire vont devoir prendre en considération ....

Sur les 3 futurs indivisaires, deux sollicitent un prêt :
- l'une par la mère âgée de 56 ans, sur une durée de 25 ans, ce qui nous porte jusqu'à 80 ans : comment va suivre la compagnie d'assurances du prêt, et que va-t-elle demander au niveau du bilan de santé ??
- la seconde par sa fille qui sollicite un prêt sur une durée équivalente, mais avec un taux d'endettement conséquent : il y aura là un examen attentif de la pérennité des revenus (elle est fonctionnaire, et cela devrait rassurer), et sur l'ensemble de l'opération, se posera la question d'une constitution d'une garantie réelle, en cas de décès ou d'invalidité de l'une ou l'autre des emprunteuses (désolé, mais un assureur raisonne ainsi, car c'est lui qui règle l'addition en cas de sinistre - terme consacré ...)

Et bien entendu, dans ce montage, il n'y a guère de place pour de l'imprévu !!

Pour l'endettement sur 25 ans de la personne qui à 56 ans, cela devient compliqué pour l'assurance du prêt (âge en fin de prêt) , la banque demandera aussi surement une garantie, (hypothèque, PPD, ou bien encore une garantie type crédit logement)

Si le bien immobilier de la mère est libre de garantie réelle, un banquier pourra toujours trouver une formule de prêt hypothécaire, qui permettrait de se passer de l'aspect de l'assurance du prêt octroyé, puisque se trouvant garanti par une prise d'hypothèque sur un bien réel ...

Pour l'endettement, cela va dépendre du reste à vivre et vous concernant, 2100-700 = 1400€ de reste à vivre me semble raisonnable,
Cordialement,

La difficulté, c'est que c'est ce prêt-là qui sera la clef de voûte du montage, car en considérant que les financements de la mère et de la tante soient réalisés, c'est celui qui est susceptible de bloquer, tout en représentant quand même la moitié de l'opération, et ce n'est donc pas anodin ....

J'ai noté que Hargneux (qui évolue dans le monde bancaire en la connaissant de l'intérieur) aura émis des réserves assez similaires ....

 

[hargneux]

Le montage est problématique surtout pour l'aspect de la tante. Si effectivement elle n'emprunte pas il n'en reste pas moins que le cousin pourra demander sa part le moment venu et que vous ne pourrez pas l'obliger à rester dans l'indivision, il vous faudra trouver les moyens de ce rachat sans être obligé de vendre.

Pour l'assurance de la maman, c'est jouable, les assurances peuvent couvrir jusqu'à 84 ans, on reste dans les clous.

Mais au delà de l'aspect emprunt pour vos même, dans ce type de dossier il est évident que le montage, sa cohérence et ses conséquences seront étudiées de près et même avec un taux d'endettement correct, la validation de l'ensemble du dossier n'est pas acquise. La banque a un devoir d'information et ne prendra pas le risque de se faire reprocher quoique ce soit tant par les emprunteurs que par leurs héritiers, le défaut de conseil est un enjeu sensible pour les banques.

 

[paal]

Le montage est problématique surtout pour l'aspect de la tante. Si effectivement elle n'emprunte pas il n'en reste pas moins que le cousin pourra demander sa part le moment venu et que vous ne pourrez pas l'obliger à rester dans l'indivision, il vous faudra trouver les moyens de ce rachat sans être obligé de vendre.

C'est pour cela qu'un montage sous forme de SCI serait plus souple et donc peut-être plus approprié, mais cela soulève d'autres questions ....

Pour l'assurance de la maman, c'est jouable, les assurances peuvent couvrir jusqu'à 84 ans, on reste dans les clous.

Comme le taux d'endettement apparaît à 24%, il serait possible de demander à l'optimiser en utilisant le reliquat de faculté d'endettement, soit en réduisant la durée, soit en augmentant le montant emprunté, ce qui soulagerait l'emprunt de la fille ....

Mais si les revenus sont assurés jusqu'à la prise de retraite (disons dans 10 ou 12 ans), il reste à tenir compte de la baisse de revenus en période de retraite ; il serait donc utile de prévoir 2 emprunts :
- l'un qui couvre le principal de sa capacité d'endettement (pendant toute le durée où elle se trouvera engagée)
- l'autre de plus courte durée (les 10 ou 12 années d'activité restante), de telle sorte qu'à l'issue, il ne reste que le premier emprunt à rembourser ....

Mais cela c'est de l'affinage, qui présuppose que l'esprit du montage soit pleinement accepté, à la fois par le notaire, mais surtout par les banques ...

Mais au delà de l'aspect emprunt pour vous mêmes, dans ce type de dossier il est évident que le montage, sa cohérence et ses conséquences seront étudiées de près et même avec un taux d'endettement correct,

D'où l'intérêt qui serait de rechercher un taux d'endettement compris entre 30 et 33%, ce qui conduit à réduire encore davantage la quote-part de l'emprunteuse principale ; ainsi le montant et la durée de l'emprunt serait la variable d'ajustement de l'ensemble du montage ....

La validation de l'ensemble du dossier n'est pas acquise. La banque a un devoir d'information et ne prendra (pas = aucun) le risque de se faire reprocher quoique ce soit tant par les emprunteurs que par leurs héritiers, le défaut de conseil est un enjeu sensible pour les banques.

Affirmatif, et qu'il s'agisse du frère ou du cousin, ils seront mis dans le bain du dispositif, avec mise en garde aussi bien du notaire que des banques, sur les conséquences de l'engagement de leurs parents ; on n'entend d'ailleurs parler que des mères ; sont-elles toutes deux veuves ?

Désolé mais dans ce type de situation, je jette souvent un oeil sur l'arbre généalogique familial, avec les âges, et les possibles développements familiaux ; peut-être le frère et le cousin sont-ils aujourd'hui célibataires, mais qu'en sera-t-il dans 10 ou 15 ans ??

 

[ICF62]

Bonjour,

j'avais posé la question des liens de parenté des intervenants car c'est sur ce point que les difficultés se posent

sur le plan purement technique de l'endettement ou des assurances emprunteurs les solutions existent

ce qui va coincer c'est l'approche que vont devoir faire les banques ET les société de cautionnement vis a vis des droits et obligations de chaque copropriétaire en cas de pépin.
je pense que les société de cautionnement ne seront pas très chaude à garantir les emprunts sollicités car en cas de décès il y a un gros risque de difficultés.

exemple: la tante et son fils décèdent dans un accident de voiture et le fils laisse un héritier mineur
dans ce cas le juge des tutelles demandera la réalisation de l'héritage soit par rachat des parts soit par vente du bien.....
certes il se peut qu'aujourd'hui le fils n'ait pas d'enfant mais dans les années futures rien ne permet de l'affirmer.
et sans aller si loin, dès qu'il y a de l'argent à récupérer suite à succession il y a toujours un risque de problèmes...

bien cordialement

 

[paal]

Bonjour,

j'avais posé la question des liens de parenté des intervenants car c'est sur ce point que les difficultés se posent

sur le plan purement technique de l'endettement ou des assurances emprunteurs les solutions existent

ce qui va coincer c'est l'approche que vont devoir faire les banques ET les sociétés de cautionnement vis a vis des droits et obligations de chaque copropriétaire en cas de pépin.
je pense que les sociétés de cautionnement ne seront pas très chaudes à garantir les emprunts sollicités car en cas de décès il y a un très gros risque de difficultés.

Oui, ce qui fait qu'en terme de garantie, on se dirigera davantage vers un privilège de prêteur de deniers (voire une hypothèque) le tout sur l'ensemble de la valeur du bien (même s'il y a des apports ...)

exemple: la tante et son fils décèdent dans un accident de voiture et le fils laisse un héritier mineur
dans ce cas le juge des tutelles demandera la réalisation de l'héritage soit par rachat des parts soit par vente du bien.....
Certes il se peut qu'aujourd'hui le fils n'ait pas d'enfant mais dans les années futures rien ne permet de l'affirmer.
Et sans aller si loin, dès qu'il y a de l'argent à récupérer suite à succession il y a toujours un risque de problèmes...
Bien cordialement

Je ne peux que partager ce point de vue ; il va exister un engagement sur 25 ans, et il convient d'envisager l'ensemble des situations qui peuvent se produire ou se développer, ce que fera de toute façon un banquier ou un assureur ...

 

[ICF62]

Je ne pensais pas que ce forum était un lieu où l'on donnait des leçons de ce genre.. Ma question ne portait pas sur la grandeur d'âme de ma famille ni sur mon indécence manifeste à accepter leur soutien, mais sur un taux d'endettement.

Bonjour Bribric,

je tiens a préciser que nous ne portons pas de jugements moraux, sauf des cas manifestes de "combines"
tel n'est pas le cas dans votre présentation.
chacun ici vous répond selon ses compétences
moi pour ma part il s'agit des prêts immobiliers, c'est mon activité professionnelle en tant que courtier.
et cela fait plus de 40 ans que j'évolue dans le milieu banque, assurance et patrimoine et enfin courtage de prêts depuis 15 ans.

ce qui nous apporte à mettre des réserves ce n'est pas sur la plan moral de l'opération, ni sur le plan purement financier du montage.
on peut tout faire en terme de prêts immobiliers mais la limite reste celle fixée par chaque banque pour ses opérations.
un notaire pourra toujours vous affirmer que le montage ne pose pas de problème, ce n'est pas lui qui vous accordera le prêt.
les banques s'en remettent de plus en plus aux avis et directives de leurs services juridiques quand aux engagements qu'elles prennent.
La cause: le nombre important de procédures juridiques lancées contre les banques pour le moindre problème ou litige familial lié à un prêt immobilier.

voilà c'était juste pour vous dire que l'on essaie de vous aider mais ce n'est pas toujours facile .....

bien cordialement

 

[bribric]

Merci à vous tous pour vos réponses. Aussi, je crois comprendre que le problème porte davantage sur le montage, notamment par rapport à ma tante, que sur mon taux d'endettement.

Je n'ai a priori pas de solution de repli, car nous sommes à mille lieux d'être spécialistes, et surtout car la conseillère semblait (et ne semble toujours voir) aucun problème au montage du dossier.
Si j'ai écrit ici, c'est parce que moi, je vois plein de points négatifs qui pourraient motiver un refus des banques ou des organismes de caution.

Si le dossier tel qu'exposé était rejeté, voyez-vous une autre possibilité ? Sachant que nous n'avons rien contre une possible SCI, que ma tante s'était aussi offerte de me prêter cet argent ou le prêter à ma mère (sans avoir de parts "officielles" dans une indivision). Est il possible par exemple d'établir une clause stipulant l'impossible sortie de l'indivision sans l'accord de tous les indivisaires sur une durée déterminée, pour rassurer la banque ? Mon cousin peut il rédiger un document qui empêcherait toute procédure juridique dans le futur ?

 

[paal]

Merci à vous tous pour vos réponses.
Aussi, je crois comprendre que le problème porte davantage sur le montage, notamment par rapport à ma tante, que sur mon taux d'endettement.

Je n'ai a priori pas de solution de repli, car nous sommes à mille lieux d'être spécialistes, et surtout car la conseillère semblait (et ne semble toujours voir) aucun problème au montage du dossier.

Donc; si l'on résume, vous semblez avoir une confiance aveugle en votre conseillère, mais le simple défaut qu'elle présente, c'est de ne pas être décisionnaire dans ce processus ....

Si j'ai écrit ici, c'est parce que moi, je vois plein de points négatifs qui pourraient motiver un refus des banques ou des organismes de caution.
Si le dossier tel qu'exposé était rejeté, voyez-vous une autre possibilité ?

Il est certain que votre dossier présente des points faibles car vous avez envisagé un montage qui n'est pas banal, et qui conduira ces organismes de caution, à se poser des questions sur la garantie à demander, puisque en cas de problème, il s'agira de se retourner vers 3 personnes distinctes, même si ces dernières sont d'accord pour être caution entre elles ....

Sachant que nous n'avons rien contre une possible SCI, que ma tante s'était aussi offerte de me prêter cet argent ou le prêter à ma mère (sans avoir de parts "officielles" dans une indivision).

Eh bien en voilà une solution qui simplifierait les choses, et à ce stade, il s'agit de clarifier quel serait votre objectif à terme, si vous aviez les moyens de mener l'opération seule ....

Si votre objectif consiste à devenir à terme seule propriétaire de ce bien immobilier, on en revient à un cas classique qui consiste à définir combien vous auriez à emprunter auprès de votre banque à raison de 30 à 33% d'endettement, sur une durée maximale que la banque accepterait : elle envisage déjà 25 ans, mais allonger de 3 ou 4 années de plus, cela peut conduire à améliorer les choses ....

Ensuite, et si votre tante était d'accord pour s'engager davantage dans sa proposition d'aide (elle vous prête déjà 100 KE) mais serait-elle prête à vous prêter davantage, par exemple en y additionnant la part que vous attendiez de l'emprunt de votre mère ??

Est-il possible par exemple d'établir une clause stipulant l'impossible sortie de l'indivision sans l'accord de tous les indivisaires sur une durée déterminée, pour rassurer la banque ?

Il s'agirait là d'une clause contraire à la loi, qui ne serait donc pas inscrite dans un acte authentique établi par un notaire ; à supposer qu'elle soit contenue dans un acte sous seing privé, elle serait réputée tout simplement non écrite.

Mon cousin peut il rédiger un document qui empêcherait toute procédure juridique dans le futur ?

Perso, je pensais que votre cousin était tout à fait d'accord sur le montage précédent, mais votre question évoque une attitude quelque peu différente à cet état d'esprit.

Nous ne savons pas quel est l'âge de votre tante, ni quelle est l'étendue de son patrimoine ; à défaut on va la considérer plus jeune que votre mère et dotée d'un patrimoine assez conséquent lui permettant de vous prêter jusqu'à environ le double de l'engagement qu'elle était déjà prête à investir dans votre projet ...

Si tel est le cas, elle vous prête ce qui vous permet de faire en sorte que votre dossier de prêt soit accepté par la banque, vous faites les choses dans les règles, avec déclaration du contrat de prêt auprès des services fiscaux, et cela devient alors fort simple ...

L'achat se fait sous votre seul nom (pas d'indivision, pas de SCI), et pour l'origine des fonds, vous allez déclarer au notaire :
- le montant de votre apport personnel,
- le montant du prêt consenti par la banque
- le montant du prêt consenti par votre tante, et pour un montant relativement important.

Resterait à prévoir une clause qui fasse, qu'en cas de disparition prématurée de votre tante, la poursuite du remboursement du prêt qu'elle vous aura consenti, puisse s'effectuer au profit de votre cousin, héritier réservataire de votre tante, et donc héritier également de ce qui resta à rembourser au moment du décès de sa mère.

 

[totoka]

petite parenthèse sur votre dossier,

je remercie tous ceux qui vous apportent tous ces renseignements (à la communauté, moi y compris) fort riche pour l’analyse immobilière , et les différents cas possible,

C'est un plaisir de vous lire,

Cordialement,

 

[bribric]

Je reviens ici pour vous remercier.

En suivant certains conseils donnés, j'ai pu obtenir mon prêt. Merci beaucoup donc.