prêt immo, est ce que ça peut passer

[bribric]

Bonsoir,

J'ai fait une offre pour un appartement dans le XIXe, à 300.000 euros, 320.000 FAI, 22500 euros de frais de notaire, 25500 euros de travaux, soit une enveloppe totale de 368000 euros.

L'achat de cet appartement se ferait en indivision avec 3 acheteurs, et deux prêts séparés.
- un premier acheteur qui apporte 100.000 euros.
- un second acheteur de 56 ans, déjà propriétaire de sa maison, qui emprunterait à hauteur de 86000 euros sur 25 ans, sans apport. CDI, pas de baisse de revenu à l'horizon de la retraite, revenu mensuel de 1760 euros, taux d'endettement assurance et caution incluses à 22%.
- moi-même, 165000 euros d'emprunt, 17.000 euros d'apport. Revenu mensuel de 1950 euros, avec augmentation de salaire prévu en septembre 2018 (2100 euros) car fonctionnaire. Ma banquiere m'a fait une simulation à 703 euros mensuels (assurances et caution incluses) sur 25 ans (taux à 1,7%). Mon taux d'endettement serait alors de presque 37%, mais elle affirme que ça passera car je paye actuellement 960 euros de loyer (pas de saut de charge) et que je n'ai jamais été dans le rouge, ma tenue de compte est excellente. J'épargne entre 100 et 150 euros par mois avec mes revenus actuels.

Nous sommes par ailleurs tous caution solidaire physique sur cet emprunt.
Je précise aussi que les deux premiers membres de l'indivision sont des membres de ma famille et que j'occuperai le logement acheté à 3 seule, sans payer de loyer.

En dépit de l'optimisme de ma conseillère, je suis inquiète du fait de mon taux d'endettement. J'ai peur que le dossier soit refusé en commission. Qu'en pensez-vous ?

 

[ICF62]

Bonsoir,
ce qu'il est important de savoir c'est le lien de parenté entre vous et les deux autres acheteurs et également savoir s'ils ont des héritiers.

bien cordialement

 

[bribric]

Bonjour,

Le premier acheteur est ma tante et elle a un fils.
Le second emprunteur est ma mère, et j'ai un frère.

Cordialement,

 

[cedricmr]

Bonjour,
Au delà de votre emprunt personnel, je m'interroger sur la capacité de la personne de 56 ans à obtenir un prêt sur... 25 ans, d'une part côté banque et d'autre part côté assurance

 

[hargneux]

Votre tante s'endette pour vous et quid du cousin ? Demandera t il à récupérer sa part si décès, il vous forcera à vendre.
Pour la part de votre mère idem pour votre frère.
Vous êtes la seule bénéficiaire de ce plan à 3, avant d'aller voir la banquière aller ficeler les conséquences de ce montage chez un notaire.

 

[bribric]

Nous sommes bien sûr passées chez un notaire pour établir une convention d'indivision.
En ce qui concerne ma mère, elle est propriétaire de sa maison, dont la valeur est largement supérieure au montant qu'elle emprunte. Aussi, en cas de décès, j'imagine que mon frère ne serait pas lésé puisqu'il toucherait une plus grande part du prix de la maison. Je n'avais pas imaginé que cela puisse être un problème.
Ma tante ne s'endette pas, elle possède une part d'un appartement, qui reviendra à son fils à sa mort.

 

[paal]

Nous sommes bien sûr passées chez un notaire pour établir une convention d'indivision.
En ce qui concerne ma mère, elle est propriétaire de sa maison, dont la valeur est largement supérieure au montant qu'elle emprunte.

Certes, mais il restera qu'en cas de décès de votre mère, vous aurez bénéficié d'une occupation gratuite de la totalité que vous n'aurez financé que pour partie, alors que votre frère aura été complètement étranger à cette opération (même s'il en est informé), et pourrait se sentir lésé dans quelques années ...

Aussi, en cas de décès, j'imagine que mon frère ne serait pas lésé puisqu'il toucherait une plus grande part du prix de la maison. Je n'avais pas imaginé que cela puisse être un problème.

Et si l'on compare sa situation avant cette opération et après cette opération, sur quel élément vous fondez-vous pour porter une telle affirmation ?

Ma tante ne s'endette pas, elle possède une part d'un appartement, qui reviendra à son fils à sa mort.

Elle ne s'endette pas, mais elle immobilise une certaine part de son patrimoine actuel pour le placer dans une opération dont elle n'est pas seule décisionnaire ...

J'espère que vous êtes bien consciente que la principale bénéficiaire de cette opération, c'est bel et bien vous, car vous allez bénéficier de l'usage (sans aucun loyer) de la totalité d'un bien que vous n'aurez financé que pour moitié !!

 

[bribric]

Je ne pensais pas que ce forum était un lieu où l'on donnait des leçons de ce genre. J'ai parfaitement conscience que je suis la grande bénéficiaire de cette opération. Cela dit, je n'ai mis le couteau sous la gorge ni à ma mère ni à ma tante, et s'il faut entrer dans des considérations familiales, mon frère comme mon cousin seraient très contents que le montage du prêt aboutisse dans les conditions précédemment exposées. Ma question ne portait pas sur la grandeur d'âme de ma famille ni sur mon indécence manifeste à accepter leur soutien, mais sur un taux d'endettement.

 

[totoka]

Bonjour,

Je pense que ce que veut dire paal, c'est que la banque sera forcément sensible à cet environnement familial et que celui-ci, en fonction des décisions prises avec le notaire, aura un impact sur la réalisation, la faisabilité de votre projet,

Pour l'endettement sur 25 ans de la personne qui à 56 ans, cela devient compliqué pour l'assurance du prêt (age en fin de pret) , la banque demandera aussi surement une garantie, (hypotheque, PPD, ou bien encore une garantie type crédit logement)

Pour l'endettement, cela va dépendre du reste à vivre et vous concernant, 2100-700 = 1400€ de reste à vivre me semble raisonnable,

Cordialement,

 

[paal]

Ma banquière m'a fait une simulation à 703 euros mensuels (assurances et caution incluses) sur 25 ans (taux à 1,7%).

Il est certain que ce serait une charge financière amoindrie, si l'on compare avec vote loyer actuel ...

Mon taux d'endettement serait alors de presque 37%, mais elle affirme que ça passera car je paye actuellement 960 euros de loyer (pas de saut de charge) et que je n'ai jamais été dans le rouge, ma tenue de compte est excellente. J'épargne entre 100 et 150 euros par mois avec mes revenus actuels.

Alors si votre conseillère l'affirme, il n'y a qu'à la croire ; mais je suppose que que votre dossier va passer à l'examen d'un comité directeur, hiérarchiquement placé au-dessus de votre conseillère, même si un taux de 37% est plus élevé que le traditionnel 33% ; reste à savoir aussi ce, qu'il en sera au niveau des garanties réelles, en présence d'une telle indivision ...

On va donc croiser les doigts pour espérer, que tous éléments confondus, la décision de cette commission soit du même avis que celui de votre conseillère ...

En dépit de l'optimisme de ma conseillère, je suis inquiète du fait de mon taux d'endettement. J'ai peur que le dossier soit refusé en commission. Qu'en pensez-vous ?

Il est ce qu'il est ce taux d'endettement, et il n'y a qu'à attendre la décision de cette commission ; quoi que l'on pense de votre situation, elle sera souveraine !!

Et si cette commission n'approuvait pas votre dossier sur les bases présentées, quel serait la solution (de repli ?)