Prêt Gigogne - fonctionnement - intérêts différés -

Bonjour,

Après avoir cherché sur internet des informations concernant le fonctionnement des prêts gigogne, je me suis rendu compte que ce type de prêt est très mal documenté.

Mon post est à la fois une collecte des informations que j'ai glané, ainsi que des faits basés sur mon expérience personnelle. J'ai des connaissances vraiment rudimentaires en crédit, et je laisserais les experts corriger ou compléter si nécessaire.

Mon épouse et moi nous avons acheté un appartement en tant que primo accédant, et souscrit à un prêt gigogne, il y a maintenant 3 ans et demi. Nous avons opté pour le prêt gigogne parce que la banque nous a vendu un taux plus attractif qu'un simple prêt classique. Dans les faits, ça se jouait à une dizaine d'euros par mois en moins dans les mensualités (..)

Le crédit gigogne de 223000 euro se compose de la façon suivante:
- 1 prêt court de 98000€ sur 10 ans à 1,75% taux fixe
- 1 prêt long de 125000€ sur 20 ans à 2,1% taux fixe

Dans les grandes lignes, lors de notre achat immo, nous n'avons pas eu le temps de négocier avec la banque . Sur l'ensemble des banques que nous avons consulté (>4), seul 1 banque nous a répondu avec une offre de prêt dans les temps (..)

Premier point, nous avions une méconnaissance complète de ce type de crédit et nous avons été mal conseillé par rapport à notre situation. Dans notre entourage, on nous a dit sécurité: prenez un taux fixe, vérifier le teg. Notre objectif était de constituer une épargne , en remboursant modérément le prêt car on voyait qu'en épargnant on avait des gains plus importants, et qu'on pourrait ensuite rembourser par anticipation le crédit.

Avec le recul maintenant je peux vous expliquer la raison pour laquelle cette offre nous pose un véritable problème (..)

1) La banque n'a pas été complètement transparente et ne nous a pas expliqué le fonctionnement de ce prêt sur 2 lignes, en jouant sur les ambiguïtés. En gros, la banque a focalisé notre attention sur les mensualités, le taux.

Quelques mots sur le fonctionnement:

- le prêt court 1 est amorti en premier. La formule est simple, chaque mois, on paye des intérêts et donc on rembourse sa dette. prêt classique
- le prêt long 2 n'est pas un prêt sur 20 ans. Il s'agit en fait lui aussi d'un prêt de 10 ans précédé par une période d'amortissement différé de 10 ans. L'amortissement différé est l'équivalent de ce qu'on trouve dans d'autres types de prêt (ex prêt relais).

En gros, cela signifie que chaque mois et ce pendant tout le temps que va courir le prêt court 1, vous allez donner de l'argent à la banque qui ne concoure pas à rembourser votre crédit. C'est une somme que vous payez à la banque pour qu'elle accepte que vous commenciez à rembourser plus tard (100% perte). Je vous laisse calculer : 120 mois * les interets max de la ligne 2 qui partent en pure perte (..)

Au regard de notre situation financière, il n'était pas question de délayer le remboursement et donc de payer encore plus la banque (..) mais bien d'amortir le plus rapidement possible.

Dans le cadre des prêts gigogne, il ne semble y avoir aucune législation encadrant l'usage de l'amortissement différé. Donc pas d'obligation de la banque de le mentionner explicitement dans son offre de prêt, d'expliciter le fonctionnement, et la raison pour laquelle elle y a recourt, le montant, etc De mon point de vue, il y a véritable DOL pour l'emprunteur. L'offre de prêt ne parlant que d'intérêts sans distinction dans le tableau d'amortissement.

Pour être transparent, nous pensions que les intérêts payés les 10 premières années réduisaient d'autant le montant des intérêts et je n'ai pas pris le temps de comparer au moment de la signature le cout de la ligne avec un simulateur en ligne (..) Et oui depuis le début le banquier compare un prêt classique et ce prêt avec des montant totaux quasi équivalents.

2) Contrairement à ce qu'indique de nombreux site, les frais d'assurance sont importants et je ne suis pas certains que le gain soit avéré. La raison à cela est que la banque contraint à souscrire à une assurance pour les 2 lignes dès le début (alors que l'assurance sur la 2ème ligne n'est pas censée être obligatoire).

3) Les taux affichés dans l'offre de prêt ne prenne pas en compte les intérêts différés alors qu'ils multiplient quasiment par 2 le montant du crédit.En résumé, ce type de prêt n'est pas du tout transparent.

Nous avons beaucoup de doutes quand à l'attitude à adapter face à la banque qui n'a pas été clair sur la nature de la composition du prêt et des frais réels.

Notre objectif à très court terme est de sortir du prêt 1 pour provoquer l'arrêt des paiements des intérets différés du prêt 2 et du paiement de l'assurance du prêt 1. On fera ensuite racheté notre prêt 2 par un autre organisme. Ce type de prêt peut donc être un véritable problème pour les gens qui ne peuvent pas sortir de la ligne 1 des les premières années, car au bout de 10 ans, la plus grosse partie du crédit n'aura pas commencé à être remboursé (..)
 
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Friedrich

Membre
Bonjour,

votre situation rappelle sensiblement la mienne il y a quelques temps. Peut-être est ce la même banque. Une véritable arnaque.
Après avoir bien compris dans quoi je m'étais engagé, je n'avais pas manqué de protester et demander que ma situation soit corrigée, avec des menaces à peine voilée d'engager une procédure judicaire. Peine perdue ...
Profitant d'une bonne baisse des taux, j'ai finalement tout remboursé par anticipation et me suis fait refinancer par un concurrent. J'y ai laissé bien entendu quelques plumes, mais je trouve ma situation plus saine maintenant.
Bon courage !
 
Il s'agit d'une banque qui achemine également du courrier (..)

J'ai une question par rapport à votre remboursement par anticipation.

Avez-vous complètement remboursé la ligne 1 pour faire uniquement racheter la ligne 2 par un concurrent ? Avez-vous été au delà du remboursement de la ligne 1 et rembourser partiellement la ligne 2?


Hormis les frais de remboursement par anticipation, est-ce que la banque vous a posé un problème sur le re calcul des tableaux d'amortissements ?

Merci pour votre soutien.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Le crédit gigogne de 223000 euro se compose de la façon suivante:
- 1 prêt court de 98000€ sur 10 ans à 1,75% taux fixe
- 1 prêt long de 125000€ sur 20 ans à 2,1% taux fixe
Il semble facile de comprendre, que découpé ainsi, votre financement vous coûtera beaucoup moins cher en intérêts qu'un seul crédit de 223.000€ à 2,10% sur 20 ans = effet taux + effet durée.

Et vous paierez aussi moins d'assurance puisque sur le prêt court les primes s'arrêteront au bout de 10 ans = effet durée.

En gros, cela signifie que chaque mois et ce pendant tout le temps que va courir le prêt court 1, vous allez donner de l'argent à la banque qui ne concoure pas à rembourser votre crédit. C'est une somme que vous payez à la banque pour qu'elle accepte que vous commenciez à rembourser plus tard
Oui mais du fait de la durée plus courte du prêt "emboîté" il bénéficie d'un taux moins élevé d'une part et s'amortit beaucoup plus vite d'autre part => moins d'intérêts + moins de primes d'assurances.

D'autre part sur le prêt "long lisseur" le sous amortissement de la première période est plus que compensé par le sur amortissement de la seconde période.

=> Globalement, sur l'ensemble du plan de financement dans 100% des cas la somme des amortissements est plus rapide donc :
+ Moins d'intérêts
+ A une date donnée, capital restant dû moins élevé qu'avec un seul prêt = indemnité de remboursement anticipé (IRA) également moins élevée.
+ pour rappel également moins d'assurance.

(100% perte). Je vous laisse calculer : 120 mois * les interets max de la ligne 2 qui partent en pure perte (..)
Totalement inexact !!!

Au regard de notre situation financière, il n'était pas question de délayer le remboursement et donc de payer encore plus la banque (..) mais bien d'amortir le plus rapidement possible.
Globalement sur les deux prêts confondus et à échéance identique à celle d'un prêt unique c'est bien ce qui se passe.

Je l'ai démontré plusieurs fois sur ce forum; une recherche vous permettrait de le vérifier.


Dans le cadre des prêts gigogne, il ne semble y avoir aucune législation encadrant l'usage de l'amortissement différé. Donc pas d'obligation de la banque de le mentionner explicitement dans son offre de prêt, d'expliciter le fonctionnement, et la raison pour laquelle elle y a recourt, le montant, etc De mon point de vue, il y a véritable DOL pour l'emprunteur. L'offre de prêt ne parlant que d'intérêts sans distinction dans le tableau d'amortissement.
Si, la réglementation impose que tous les tableaux d'amortissement donnent le détail :
+ Échéance en capital amorti + intérêts
+ Intérêts compris dans l'échéance
+ Part de capital amorti dans l'échéance
+ Capital restant dû, mois par mois, après paiement de chaque échéance.

Pour être transparent, nous pensions que les intérêts payés les 10 premières années réduisaient d'autant le montant des intérêts et je n'ai pas pris le temps de comparer au moment de la signature le cout de la ligne avec un simulateur en ligne (..) Et oui depuis le début le banquier compare un prêt classique et ce prêt avec des montant totaux quasi équivalents.
Avec un montage gigogne à échéances lissées vous êtes gagnant dans 100% des cas ainsi que déjà dit ci-dessus.

2) Contrairement à ce qu'indique de nombreux site, les frais d'assurance sont importants et je ne suis pas certains que le gain soit avéré. La raison à cela est que la banque contraint à souscrire à une assurance pour les 2 lignes dès le début (alors que l'assurance sur la 2ème ligne n'est pas censée être obligatoire).
Vous vous trompez (Cf ci-dessus)

3) Les taux affichés dans l'offre de prêt ne prenne pas en compte les intérêts différés alors qu'ils multiplient quasiment par 2 le montant du crédit.En résumé, ce type de prêt n'est pas du tout transparent.
???
Bien sur que si !!!

A toutes fins utiles:

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»
https://blog.cbanque.com/aristide/8/comment-reduire-le-cout-du-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/
Cdt
 
Bonjour,

Contrairement à ce que vous indiquez, il n'y a rien de simple. C'est un montage fait par et pour les organismes financiers pour maximiser leurs gains.

La seule issue pour l'empreinteur, s'il veut bénéficier de l'optimisation, c'est de sortir le plus vite possible de ce type de prêt pour ne pas avoir à payer les intérêts différés qui ne sont pas visible via les taux.

La chose est simple à démontrer :
- la ligne2 du crédit de 125 000€ sur 20ans à 2,1% => cout du crédit 39942€
- même montant 125000€ sur 20ans à 2,1% pour un crédit classique => 26765€

Si vous voulez simuler, le tableau d'amortissement réel de la deuxième ligne, vous pouvez passer par cet outil, et indiquer le nombre de mois en différé d'amortissement. Comme vous le verrez le remboursement du capital est de 0 pendant 10 ans.

 

Friedrich

Membre
Il s'agit d'une banque qui achemine également du courrier (..)

J'ai une question par rapport à votre remboursement par anticipation.

Avez-vous complètement remboursé la ligne 1 pour faire uniquement racheter la ligne 2 par un concurrent ? Avez-vous été au delà du remboursement de la ligne 1 et rembourser partiellement la ligne 2?


Hormis les frais de remboursement par anticipation, est-ce que la banque vous a posé un problème sur le re calcul des tableaux d'amortissements ?

Merci pour votre soutien.
La mienne fait de la publicité sur les courts de tennis ou les terrains de rugby :)
En fait, j'ai tout remboursé d'un coup, ligne 1 et 2 et n'ai pas rencontré de difficulté à le faire, ni d'un côté, ni de l'autre.
On a beau m'expliquer que finalement c'est moins cher, j'ai un peu de mal à être convaincu que tout cela est fait dans mon seul intérêt, si vous voyez ce que je veux dire. Et donc je subodore un truc qui ne me va pas.
 

Aristide

Top contributeur
Merci; j'ai mais propres outils.

On s'en moque que l'amortissement soit quasi nul les première années si, ainsi que déjà dit, il y a un amortissement accéléré sur le prêt court d'une part et un sur amortissement sur la seconde période du prêt long d'autre part.

C'est le résultat sur les deux prêts fusionnés qui importe.

Une fois de plus la démonstration est faite dans le fichier joint.

Mais si vous êtes plus compétent que les professionnels l'on peut se demander pourquoi vous venez chercher des informations sur ce forum.

Mais, ce n'est pas mon argent; c'est le vôtre; alors faites comme vous l'entendez.

Cdt
 

Pièces jointes

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Aristide

Top contributeur
Edit
[QUOTEMerci; j'ai mais propres outils. ][/QUOTE]
"Merci; j'ai mes propres outils".........bien entendu!:confused:
Cdt
 
Merci Aristide pour cet outil. Je crois que c'est justement parce que vous baignez dans ce travail que vous n'en voyez plus les irrégularités. C'est le principe des sociétés /corporations monopolistique qui font leur beurre sur le dos des gens et qui imposent des frais injustifiés pour x ou x raisons.

Mon objectif final était de réduire au maximun les couts de mon crédit en le soldant par anticipation, et non pas d'optimiser mon crédit de 2000€ sur la durée totale pour que la banque elle de son côté s'en remette 26 000€ dans la poche (..)

Si pour vous le calcul vous semble correct, personnellement il me choque. Il n'y a rien qui justifie dans ce montage que des intérêts différés soient prélevés. L’entièreté du prêt a été débloqué dès le jour 1, en conséquence le capital est censé entrer en amortissement. Ca n'est pas à nous mais bien à la banque de présenter un échéancier avec une répartition équilibrée de l'amortissement entre le prêt1 et le prêt2 sur la base des taux. De mon point de vue, seul les intérêts réel de la ligne2 aurait du être prélevé durant la période de 0 à 120, et de 120 à 240 : le capital mais en aucun cas des frais qui n'apparaissent pas dans les taux.

A ce sujet votre outil indique que le prêt long est amorti de 30€/mois pendant les dix premières années alors que ça n'est pas le cas! vous pouvez passer votre colonne à 0 sur 10 ans.

Nous sommes ici dans une niche législative qui profite bien aux établissement de financement, qui d'ailleurs s'en défendent devant la justice en indiquant qu'en l'absence de legislation, elles sont libres de fixer les conditions.

Pour nous le constat est sans appel, en cas de sortie du contrat par anticipation, le manque à gagner est de 9000€
 

Aristide

Top contributeur
Je confirme que - à montant total emprunté égal (223.000€) et à mensualité égale (1.138,71€) - le montage vous fait gagner de l'argent et non pas en perdre:

+ Taux d'ensemble ramené à 2,0195% au lieu de 2,10%
+ Durée 238 mois au lieu de 240 mois
+ Amortissement plus rapide
+ Indemnité de remboursement anticipé réduite.
(+ Moins de primes d'assurances non prises en compte ici)

Et votre cas ainsi traité est un lissage simple; avec un vrai montage gigogne optimisé le gain serait encore plus important.

Maintenant possible que votre prétendue banque ait bricolé un autre plan de financement.

Fin d'échange sur ce sujet pour ce qui me concerne.

Cdt
 
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