Pret gigogne + éco-PTZ ?

zespri13

Membre
Bonjour à tous,

Tout d’abord merci du temps et de la patience dont font preuve bon nombre des intervenants sur le forum.

Je viens ici chercher des conseilssur le montage financier à solliciter (après je verrai bien ce qu’elle me propose mais generalemenr elle s’est tjs alignée sur les offres concurrentes) auprès de ma banque pour un achat immobilie de RP.

Voici ma situation:
- propriétaire de ma rp actuellement un appartement credit en court: capital restant du 393473,14 taux: 1,25% nbre d’amortissements restants : 176. (Mensualité 2523 dont 75€ d’assurance)
- argent disponible 190 000€.
- projet achat nouvelle rp montant 465 000 euros et environ 151 000euros de travaux dont une bonne part eligible eco ptz (isolation toiture / murs exterieurs / planchers bas / chaudière) frais notaire 34k€. Total operation 650 000


Situation couple 38/34ans, 1 enfant. Moi profession liberale medicale, compagne intérimaire paramédicale. Non fumeurs les deux. Revenu annuel 110 a 120 000€. Sur les 3 dernières années

Première reflexion:
- utiliser 40k€ d’apport pour le nouveau projet couvrant les frais de notaire et de caution.
- remboursement anticipé du credit en cours de 150k€. Et mise en location de l’appartement actuel (prix de location estimé entre 1100 et 1200€/mois)

- Une banque en ligne me propose un prêt sur 25ans a 1,1% (pour faire une simulation de pret gigogne j’ai découpé la somme en deux et trouvé un taux a 0,7% sur 15ans.

Je serai donc intéressé par un prêt gigogne faisant intervenir l’eco-ptz, et des prets sur 15 et 25 ans. Si l’on se base sur les taux de 0,7 et 1,1%. Quels seraient les montants des prêts optimisés (hors assurance?) la calculatrice trouvé sur le site ne calcule que pour deux prêt.

Que pensez-vous de cette idée ? (Rembourser l’ancien et montage nouveau) ou faut il envisager d’autres distributions des montants?

je me pose aussi la question de faire appel a un courtier pour elaborer un montage optimisé a proposer aux différentes banques?

Cordialement
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,

Cela risque de devenir une usine à gaz avec l'éco PTZ dans le montage.
outre le délai de traitement vous allez devoir mettre des différés d'amortissement sur tout les prêts pour caler les échéanciers à la fin des travaux.

concernant le taux sur 25 ans et vu votre profil emprunteur vous pouvez trouver au moins du 0.90 % sur le marché pour le 25 ans.

Pour le reste j'attendrai d'âtre plus éveillé .......:sleep:

Cdt
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
:sleep:

mais en gros on va ressortir à 38% d'endettement après prise en compte du loyer à venir et du rembt anticipé.
le reste à vivre est confortable
reste à voir la répartition des revenus avec l'intérim de Mme.

Cdt
 

zespri13

Membre
Bonjour,
Merci de la réponse (très) matinale !
La répartition des revenus de mme et moi est du moins sur les 2 dernières années d’imposition que l’on a amontrer la quasi totalité pour moi er elle environ 15k€ car grossesse donc chomage (où on la prenait pas pour travailler au vu du risque d’arrêt) et « conge parental » pendant 1 an.

Son travail revenu au smic dans le privé (tres facile de trouver du travail) et environ 1700€ net dans le public (plus compliqué, bien évidemment).
 

zespri13

Membre
Ma question était aussi concernant le remboursement anticipé du prêt appartement? Ou s’il fallait aussi renégocier ou faire racheter ce prêt là ou les deux?. Je me disais que vu que les remboursements anticipés sont sans frais (hors rachat concurrence) j’avais intérêt à rembourser de l’ancien prêt plutot que d’utiliser l’argent disponible en apport sur le nouveau projet tout en conservant un ratio d’endettement Soutenable.

Bref je suis un peu perdu sur les meilleurs solutions.
 

zespri13

Membre
Une petite question complémentaire à celles du premier post:
Y a t’il un moyen de calculer le montant des IRA actuelle (ça ok), mais celle après un remboursement anticipé de 150k€ (Sans IRA sur cette somme etant un apport personnel) ? Cela afin d’estimzr Le capital a reprendre en cas de rachats de credit par une autre banque?

Merci d’avance
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Les IRA c'est "Un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec un plafond de 3% sur le capital restant dû avant remboursement"

Un semestre d'intérêts est doute plus faible que 3% du capital dû avant remboursement; c'est donc ce qu'il faut retenir.

Ensuite vous regardez le capital restant dû (CRD) après paiement de l'échéance à la date où vous envisagez de procéder à ce remboursement anticipé.

De de ce CRD vous ôtez 150.000€ et au solde vous appliquez un semestre d'intérêts.

Cdt
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,

sur la base des chiffres de votre 1er post nous avons 393.473 € de capital restant du

moins 150.000 € de remboursement anticipé = 243.473 €

taux 1.25 %

calcul IRA = 243.473 € x 1.25 % = 3093,41 € divisé par deux pour obtenir l'IRA = 1521,71 €

Cdt
 

zespri13

Membre
Merci, cela fait donc baisser les IRA de près de 1000€ de faire le remboursement anticipé avant.

Pour ce qui est de monter un prêt gigone a 3 lignes incluant l’eco-ptz le banquier me le déconseille, disant que c’est beaucoup plus compliqué et que cela risque de compliquer aussi les travaux, et au vu des taux d’interet actuel le gain ne serai pas si substantiel que cela.

J’attends de recevoir les premières propositions, mais a priori le fait de rembourser de manière anticipé le credit avec le plus fort taux serait une bonne idée.
La question est de savoir qui de l’ancien renégocier/racheté ou du nouveau sera le plus couteux. Difficile d’arbitrer de manière certaine entre ces choix je trouve mais je ne sait pas sur quels critères objectifs baser ma décision
 
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